基 于价值链的房地产企业盈利能力分析

基 于价值链的房地产企业盈利能力分析

——以碧桂园为例

吴莹

河北地质大学 管理学院050000

摘要：房地产企业是我国经济和社会发展不可或缺的重要组成部分，随着近十几年来房地产行业的快速发展和扩张，房地产行业异常繁荣。碧桂园近年来处于房地产行业中的领先地位，其具备较为系统和完善的价值链管理体系，尤其是在我国政策调控限制的背景之下，仍然能够保持行业第一的周转速度，使利润实现稳步提升。因此，分析碧桂园价值链活动对其盈利能力的影响具有重要意义。

关键词：价值链；房地产企业；盈利能力；碧桂园

一 引言

房地产业在中国发展迅猛，大量的资金流向房地产行业，越来越多的投资者也加入到房地产开发之中，这必然会引起房地产市场的火爆以及房价的暴涨，所以我国房地产经济的泡沫成分很高。房地产企业在项目开发过程中需要了解项目各阶段的价值活动在项目价值链中的位置以及项目价值链的构成，瞄准重要的价值活动，在有限的资源条件下平衡投入与价值活动，提升企业的盈利能力，对企业的长期发展有十分重要的意义。

二 碧桂园的发展现状

2.1 房地产企业价值链现状

智慧化、资本化、综合化是房地产企业发展的未来方向，优化现有的价值链活动，使其向中高端价值链迈步势在必行。房地产企业的价值链活动主要有9种。分为重要阶段和辅助阶段，加之一些外部价值链活动，共同作用下实现企业的边际利润。房地产企业各阶段活动之间紧密联系，每项活动都基于消费者市场为导向，也就是说房地产企业的价值链各个活动之间存在着紧密联系。

2.2 碧桂园行业地位及价值链活动现状

2.2.1 较为领先的行业地位

碧桂园近年来的发展势头十分强劲，在房地产行业中总体处于领先地位，尤其是盈利能力方面的实处在行业领先水平。部分能够反映碧桂园领先地位的指标如表2.1所示

表2.1 2020年碧桂园相关指标行业排名

数据来源：东方财富网

2.2.2 较为系统完善的价值链管理

碧桂园集团是以房地产开发和经营为主的企业。在房地产开发经营过程中涉及诸多活动环节，组成房地产行业价值链的基本活动可主要划分为五个方面：土地投资决策、前期建设、施工建设、销售营销、物业管理。在房地产开发过程中涉及的辅助活动，主要分为：材料采购、基础设施建设管理、人力资源、技术开发。综上，房地产企业的价值链由上述九项活动构成，其核心宗旨就是通过对价值链上的各阶段活动加以优化管理，进而实现房地产企业的增值。

2.2.3 拥有较为独特的价值链

首先在投资决策、项目建设前期活动实行差异化战略。其次是在项目施工建设活动中创新设计配套模式。再次在项目营销活动中实行“双快”模式。最后是物业管理活动中实行物业板块资本化。

三 碧桂园的价值链对其盈利能力影响分析

3.1 关键价值链活动项目的选择

价值链活动一共有九种，包括基本活动和辅助活动两大类。而波特指出应该在众多价值链活动中找出企业发展中的关键价值链活动，针对每一个关键价值链活动进行分析并加以优化，通过对价值链的管理和优化，来影响企业的成本、利润等，提升企业的盈利能力，建立竞争优势。

3.2 关键价值链活动对其盈利能力的影响

3.2.1 市场营销活动

（1）合伙人机制及项目跟投机制刺激员工营销积极性

碧桂园在市场营销活动中与人力资源活动相结合。截至2020年年底，其全民营销线上平台——凤凰通，注册经纪人数量已超过1050万。市场营销活动是碧桂园的关键价值链活动，销售收入是构成利润总额的重要部分，对公司的整体获利能力起到至关重要的作用，所以说市场营销活动会对盈利能力产生影响。

碧桂园2018-2020年间总资产报酬率均逐年下降。结合房地产企业所处的宏观环境分析，国家出台“去杠杆、降产能”的限制政策，因此整个行业利润都出现了下滑；从比率的变化率分析2019年的变化率高于2020年，说明企业在积极的应对宏观调控带来的影响，并且与其他行业相比，该企业受到新冠疫情的影响较小。

（2）快速开发和快速销售模式带来高效的财务管控和资本运作

碧桂园项目在营销活动中高效有序，“快速开发”和“快速销售”的战略，一方面可以减少成本和费用的支出，另一方面加速了存货的周转速度，表现出良好的营运能力，良好的营运能力使得资金流转速度较快，会间接影响公司的盈利能力。2020年，碧桂园存货周转率（次）和总资产周转率（次）分别为0.41次和0.24次。存货周转率高于行业平均水平（0.35次），并且总资产周转率也高于行业平均水平（0.21次），这说明碧桂园的存货周转速度比较快，营运能力更强，资金回款速度更高，盈利能力相对较高。

3.2.2 人力资源活动

人力资源活动主要为招聘、管理、培训及团队建设。碧桂园重视人才并且不断完善的合伙人制度，对人才的激励也十分给力。碧桂园自2014年10月引入合伙人制度以来，共有583个项目参与同心共享，累计合同销售额达人民币2612亿元。得益于保证职业经理人和公司股东同心共享、共同进退的机制，碧桂园招揽了大量行业优秀人才，当中包括403位博士，其正成长为集团的中流砥柱。未来碧桂园将继续打造最专业、最优秀的地产职业经理人团队。

3.2.3 售后服务活动

售后服务属于价值链活动中的基本活动，而应用于房地产企业之中的售后服务活动主要指的是物业和物业管理活动。物业管理活动中，碧桂园制定了三大重要战略，分别为塑造财务稳健性、聚焦城镇化红利、基于金融化手段打造社区资源整合平台。尤其是在社区资源整合方面，大幅度的对教育、酒店项目、商业开发等板块进行系统的整合，各个独立的版块在规划版图中都会拆分上市，以期为企业带来更大的盈利。

随着疫情逐步得到控制，行业整体回稳，自2019年8月起，碧桂园连续5个月累计实现权益合同销售金额同比增长，其中9月累计同比增长5.64%，去年全年实现权益合同销售金额5707亿元，创下历史新高。据统计，2016年至2020年期间，碧桂园权益合同销售金额复合增长率达到25%，销售保持较强韧性，连续多年位居行业龙头地位。

3.2.4 采购活动

首先是采购活动中与供应商紧密联系，碧桂园在采购活动环节，建立起强势的集中式采购体系，并逐渐削减向单一供应商采购总额的比例，其次是土地取得成本的控制。碧桂园深耕三四线，被誉为三四线之王，令碧桂园成为中国城市化的最大的受益者之一。从改革开放以来，中国城市化进程不断加快，而且仍有足够的深化空间。现在房地产行业处于一城一策的调控中，在一线城市限售限价等高压调控环境下，碧桂园反而受益于三四线去库存等政策。契合了政府寻求平衡各地经济发展、鼓励向一线城市中心以外发展的政策。因此从政府手里取得土地使用权证的难度较低，成本控制的也比较好

四 结语

目前房地产行业的泡沫已经逐渐消失，房地产行业处于下行趋势。并且房地产是资产负债率很高的行业，面对疫情的冲击，很多房地产行业出现资金链断裂，宣布破产。其中也包括以前年度经营很好的企业，比如华夏幸福。因此本文选取关键价值链活动，可知碧桂园在市场营销活动、人力资源活动、售后服务活动及采购活动中四种关键价值链活动中，盈利能力均受到了不同程度的影响。在宏观调控和外部环境的大背景下，房地产企业应该重视自身价值链的优化与完善，提升企业的盈利能力，增强抵抗风险的能力。

参考文献

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