住房公积金支持保障房建设的风险及其应对

住房公积金支持保障房建设的风险及其应对

寸丽松

迪庆州住房公积金管理中心 云南 迪庆 674499

摘要：要想有效缓解我国保障性住房建设资金短缺现象，可以采用住房公积金支持保障房建设，目前，此种方案已经在多个省市实施。这一方案的实施，虽然有效的缓解了我国保障性住房建设资金短缺的情况，但是同时也增加了住房公积金的安全风险。本次研究深入的分析了住房公积金支持保障房建设的风险，并提出了一些针对性的应对策略。

关键词：住房公积金；保障房；建设；风险；应对策略

保障房是政府相关部门为中低收入人群提供的一种住房补贴形式，政府相关部门针对我国一些中低收入人群中目前存在的住房困难给出的一种优惠政策，在这种优惠政策下的建设住房。但是居住者一定要满足相关的条件，保障房中又包括经济适用房、廉租房和政策租赁房，保障房的建设有效的改善了低收入家庭的居住状况、控制了房价的上涨，同时还实现了对房价的价格调控。从某一方面来看，保障房的建设也在很程度上有突出了社会发展的公平性，从总体上提高了人民居住的生活水平。但是在保障房的建设过程中，由于一些资金不足等因素的影响，导致其建设步伐较慢，为了能够有效缓解这种情况，国家相关部门鼓励采用公积金支持住房保障建设，虽然在一定程度上缓解了保障房建设过程中存在的资金短缺现象，但是也在很大程度上增加了一些风险性因素。

1、保障房建设过程中应用住房公积金支持所存在的风险

1.1政策风险

从上世纪90年代开始，我国房屋保障部门借鉴了国外一些先进的管理经验，逐渐制定了住房公积金制度，在房地产工程项目开发建设的过程中，通过公积金制度为其提供了贷款支持，有效的保障了保障房的建设，虽然也取得了一定的效果，但是依旧存在着很多风险。比如对于实际操作中出现的一些风险缺乏有效的应对经验，在这种情况下，可以提供一些个人贷款，就是对私贷款。在应用住房公积金保障房建设过程中，缴纳公积金与实际贷款的对象可能并不是同一个人，从原则上来说，公积金的实际用途与我国相关的规定也是存在着一定的矛盾，如果在实际项目施工的过程中发生了一些不可预测的风险，则缴纳公积金的人其经济利益会受到极大的影响。

1.2抵押风险

我国相关房屋建设抵押规范中明确指出，建设保障性住房的过程中，土地使用权、房产以及正在建设的项目都可以作为购买保障性住房的抵押物品，但是，项目在实际建设的过程中，极有可能会受到一些突发因素的影响，一这些突发因素一般都是非确定因素，导致抵押物面临着一定的风险。比如开发商利用正在建设的项目作为抵押，极有可能发生抵押记录风险，或者抵押物品不真实，或者抵押物品不充足导致抵押物品在价格评估上出现风险。比如某人通过住房公积金购买保障房的过程中，采用了一块空地的使用权作为抵押，如果保障房建设单位并没有按照相关的规定，或者未能在规定的时间内进行保障房项目的开发及建设，很有可能会导致产生土地闲置税，不但如此，如果受到一些政策的影响土地被国家相关部门收回，则在恒大程度上增加了抵押物的风险。

1.3违约风险

保障房开发建设单位确定了项目并正式开始施工建设之后，还有一些投资开发建设单位常常会为了谋取一些理解采取一些不良的行为，导致保障房项目贷款资金出现风险，甚至还会出现挪用资金导致资金不足项目停止。

2、有效解决住房公积金支持保障房建设风险的策略

2.1建立完善的法律法规

我们对目前保障房建设中住房公积金支持过程中存在的风险进行分析后发现，实际上我国公积金在住房缴纳的资金额度方面还是比较大的，住房公积金所涉及到的范围比较广，而是正是因为如此，如果住房公积金在使用的过程中出现了一些问题，则其所造成的影响也是比较严重的。目前我国多个城市已经运用了住房公积金进行了保障房建设，但是依旧缺乏较为完善的法律法规制度，让公积金支持保障房建设这一行为无据可依、无章可循，甚至出现了资金挪用以及其他安全风险问题。针对此种情况，国家相关部门应针对具体的发展情况建立完善的法律法规制度，不要只是将保障房建设的相关规章制度停留在规范化的文件层面上，而是使其能够在具体实施的过程中起到一定的限制及约束作用，适当的将相关法律法规制度上升至法律层面，增强其本身的约束力。完善的法律法规还能够对保障房开发建设的整个过程中，公积金的使用情况进行监督，进一步降低公积金支持中存在的风险，从而保障人民群众的利益不会受到侵犯。

2.2加强对相关抵押担保机制的完善

与商品房相比较而言，保障房项目所产生的利益是非常低的，当然，这种情况与政府相关部门出台的政策因素有关，项目的开发商成本回收过程也比较长。所以为了能够有效缓解在此过程中存在的资金风险，要建立完善的抵押担保机制，加强对风险的控制，比如还要建立完善的风险控制制度和风险转移制度，由于主要资金来源与住房公积金，所以可以引入第三方担保，由第三方担保贷款，进一步避免资金回收过程中存在的风险，从根本上提高风险管理的水平，从而弥补风险管理方面存在的一些不足和缺陷。与此同时，完善的抵押担保机制还能够对公积金贷款的整个过程进行监督，实现对整个过程的控制，根据具体情况进行风险转移，进一步缩短项目开发商成本回收的过程，从而提高资金的回流速度。

2.3加强对贷款资金的回收

保障房项目开发建设的过程中，为了能够有效降低流动性资金带来的风险，项目财务管理人员还要加快对贷款资金的回收速度。首先，要对开发商以及其他建设单位施工资质进行严格的审查，在进行工程建设过程中，要加强对每一个施工环节的监督及管理，进一步提高项目施工建设的质量。不论是在项目选址还是施工的过程中，都要充分的考虑到多个方面的因素，面对可能会对施工过程以及施工质量造成影响的因素进行深入的分析，比较常见的为保障房选址、项目所处区域环境因素等，进一步降低贷款资金的回收风险。在签订贷款协议时，也要根据具体情况，根据具体的贷款比率提出还款要求，加快回收贷款资金的速度，降低贷款资金的回收风险。

2.4加强对贷款程序的规范化管理

保障房开发建设的过程中，政府相关部门一定要公平公正的进行招投标，保证招投标过程的透明性，通过招投标选择一些实力雄厚、口碑较好、信誉度较好、抗风险能力较强的开发商，使其承担保障房项目的开发及建设。管理公积金的部门一定要加强对开发商发放贷款的全过程进行严格的监控，保证贷款程序的规范化进行，加强对贷款程序中每一个环节的规范化管理，严格按照相关的规定及要求执行每一项贷款，操作对于申请贷款的每一项材料要进行严格的审查，保证贷款程序的规范化进行。

3、结束语

总之，保障性住房建设的过程中住房公积金给予支持在很大程度上解决了项目建设施工过程中存在的资金短缺风险，虽然取得了一定的成效，但是这种方式的应用依然存在着一些风险和缺陷，相关部门工作人员要将此高度重视起来，结合具体的情况建立完善的法律法规规章制度，让公积金支持保障房建设这一行为无据可依、无章可循，加强对相关抵押担保机制的完善，从而提高资金的回流速度，加强对贷款资金的回收，降低贷款资金的回收风险，加强对贷款程序的规范化管理，保证贷款程序的规范化进行，从多个方面降低住房公积金参与保障性住房建设中的风险，为我国保障房项目的建设做好后盾。

参考文献：

[1]于德美.关于住房公积金参与保障性租赁住房建设的几点思考[J].中外企业家,2021,14(17):8.

[2]李雅超.浅析住房公积金支持保障房建设中存在的问题及对策[J].市场研究,2015,28(8):24-25.