物业设施设备养护策略探讨

物业设施设备养护策略探讨

周青

上海电信实业 (集团 )有限公司云杉苑分公司

摘要：为更好地满足人们日常的生活需求，在物业设施运行过程中需要进行科学有效地养护与维修。只有保证设施设备的良好运行才能够为人们提供良好服务，促使物业企业的长远发展。基于此，本文对物业设施设备养护策略进行详细的研究与分析，期望能够为物业管理人员提供有效的参考价值。

关键词：小区物业；设施设备；生活质量；养护对策

引言：现阶段，在我国生产力不断增长的过程中，进一步推进人们生活质量的有效提升，其中需对小区物业设施设备的有效运行投以更多关注。在小区运行过程中，物业设备设施的高效运作，不仅关系着业主们的实际利益，更是关系着物业企业的经济利益。所以，本文对物业设施设备养护策略进行深入的研究，具有重要的现实意义。

一、物业设施设备养护

物业设施设备的日常维护与保养规划，是指根据小区的房屋及设施设备等在实际运用过程中出现的松动、污染、泄漏、堵塞、损坏等各类故障、问题，必须加以维护、检修而编制的日常维护与保养规划如图1所示。其内容大致分为月规划、季度计划和月度规划三大部分。通过有规划地维修保养，既能够确保小区建筑及其附属设施装置一直保持在良好的技术状况，并保持正常的使用功能，以最大限度地满足需要；同时还能够减少机械故障、杜绝火灾事故的出现，从而合理地增长居民小区物业使用期限，从而减少居民小区物业的寿命周期费用，促进物业保值增值，为居民小区物业创造价值，并为物业公司创造良好的效益和品牌。

图1物业设施维修养护

二、当前物业设备设施维修保养过程中出现的困难问题

（一）重运行维修，轻预测保养

很多数的物业公司都还属看守型运作，注重运营维护，轻视每日养护，更少顾及预测和防范。这样维护型管理工作，不但对设备设施的寿命影响很大，有损工程项目业主切身利益，还会加大事故隐患，提高风险，削弱企业自身技术实力，对物业服务公司更是一个实质性经济损失。这其中固然有业主对物业用途的短期性思考和财产权多样化的原因，但是也体现出部分物业服务公司整体综合运营成本意识淡漠，没有加强公司企业内部科学管理的意识，即对售后服务责任观念的忽视^[1]。

（二）缺乏相应的技术人员

物业管理服务行业长期处于微利产业中，同建筑、房地产业比较，对同类别人才的待遇普遍较差，专业技术差异也更大。同时，由于物业管理过程中，容易受人才资源的约束，其中部分物业服务公司，在技术人才方面的资金投入明显不足，使得技术管理团队结构不稳定，无法留住优秀人才。有的统计资料表明，目前物业服务公司中工程技术人员流动率已达到了35%-50%。在人才结构上，研究生以上学历人才比重更是少，而且大多是以业务操作层次为主体，技术管理层次也较为弱化。如果将这种专业体系科技弱化的态势延续，不注重或者不加强对各专业体系的科技引导与系统控制，则随着高层、高档次和高科技小区的持续建设，各种复杂的科技问题就会变成发展过程中的焦点，从而形成了制约着物业管理产业发展的技术瓶颈。

（三）认识相对滞后，管理较粗放式

许多小区物业服务公司对小区物业配备设施管理工作的基本认知，还仅仅停滞在只管无故障、开得动就行的层次上，而并未意识到小区物业配备设施管理工作的主要服务工作对象是人，更并未意识到最优秀的小区物业环境质量（即各类小区物业配备设施的使用效率）才是小区物业配备设施管理工作的最大目标。从而导致了管理工作的粗放，主要体现为规章制度不完善、台账档案不健全、督促检查不规范、作业指导不具体等，同时由于对设备技术的发展滞后，甚至还存在着手工作坊式的作业方式。同时，对专业技能人员的培养也不够，不管从内容上还是形式上，均滞后于当时社区物业设备设施管理的实际发展状况。

（四）法律法规建设滞后

目前，关于物业管理的有关立法还很不完善，这就导致了物业设备设施的管理工作还没有完善的专业法律的硬性制约，也导致了企业管理工作中出现的诸多问题久拖不决。《物业管理条例》和各地区法律实施细则的实施，对这一问题的解决产生了积极的促进效果，但要解决设备设施管理工作中的更深层次问题，还需要及时出台有关物业设备设施管理工作的专门规定、管理规范和标准^[2]。

三、物业设备设施的维修养护对策

（一）认真细致地做好设备运行巡视工作

巡视工作主要是为了能够及时发现物业设备设施运行过程中，存在的各种安全隐患或者运行故障。物业设施在那运行过程中容易受到各种外界因素的影响，从而对设施设备的运行产生不良影响，例如线路腐蚀、老化等情况，或者由于早期设计问题等原因，使设备容易出现各种温度升高、噪音异响、气体异常等现象。因此，物业管理人员在进行设备设施的巡检工作时要运用视觉、听力、嗅觉等，对机械设备的零部件进行细致地观察，尤其需要注意无松动现象，各触点间有没有存在接触不良，以及机械设备工作时的噪音等是否存在异常现象，另外，还要检查和所有监测装置和指示仪表上的电源电压有没有正常变化等。如果在进行巡检工作的过程中，工作人员能够及早发现这些设备的异常现象并及时处理，就能够有效避免设备故障的逐渐发展与扩大，从根源上减少维修工作的难度，以便于造成了更大的经济损失。

（二）加强设备的定期保养和维护质量

通过对机械设备进行定期维护，可以使机械或设备长期保持良好状态以正常运行，使其尽可能满足要求。保养方法主要包括润滑动力装置和设备部件，紧固件和管道的防腐处理，以及设备和机舱的清洁。虽然这些任务看起来简单而常见，但只要特定的机器部件润滑不良或螺丝没有拧紧，就会严重损坏机器。因此，控制维修工作的质量尤为重要。如果维护工作做好，可以显著降低机械设备发生故障的概率，合理延长机械设备的使用寿命，从而降低机械设备使用寿命期间的运行成本。但在实际工作中，直接影响维修质量的因素有很多，不容忽视，包括专业技能、工作态度和部分维修人员的素质。上述问题应通过完善公司内部管理制度加以解决。

（三）重视设备设施的安全管理工作

没有安全便没有一切，安全技术管理人员既要注意设施操作安全性，又要注意施工服务人员本身的作业安全保护。这就需要作业管理人员和维保员，严格遵照国家安全性技术生产制度、规范的工作流程运行和维护设施，以避免由于各种误操作而造成的设施损伤和人体损害。同时，对某些关键的装置或安全性附表如电压表、保安阀等要根据规范定时校验工作，防止出现某些无法预见的安全性危险性，以确保装置安全可靠的运转。

（四）做好具体的设备设施维修养护工作

具体包括如下几个方面：一，机械设备维修养护各项工作管理制度完善并在场所明示，各项管理工作规程及岗位责任制明晰，落实完善。二，公用配备基础设施按规定开展工作项目配合修建各项工作进行监督管理权责分工制度运作正规，有机械设备台账、使用记载、检测记载、检修记载、维护记载；对机械设备故障问题及重要或突发事故有应对方法和当场解决办法、解决笔录。三，落实二十四小时报修上岗管理制度。急修报修零点五小时内达到当场，提前预约维护报修按各方规定时限达到当场，回复率百分之九十以上。四，水、电、扶梯、监测等机械设备操作管理人员技术娴熟，严格遵守操作及维护技术规范。五，道路路面、停车位平整顺畅，交通标志整洁标准。六，楼道灯，景观灯等公用照明设备完好率百分之九十八以上。七，配备用房整洁，重要设备设施标识明白完整，危及人体安全性处有醒目标识和防范措施。八，雨水井、化粪井每天检测一遍，依据情况定期清理疏通，确保畅通，无堵塞外溢。九，当收到有关主管部门断路、停电通知后，按日期提前告知相关业主^[3]。

（五）实现设备设施运行科学化管理

进行企业配备设施运营科学化管理，正是采用科学的管理规程和合理的手段，以最尽量少的管理成本，实现配备设施的安全可靠、有效运营。一是进行重点管理。由于配备设施的用途、年限、状况以及工作环境等不同，可能发生的故障种类和频次也就有所不同，在平时使用中需要着重注意的内容也有差异，所需要管理的重点也不相同。在已形成台账基础上，经过检验测试，可以明确企业各种配备设施的运营管理重点，并将之作为企业的主要运营质量监控体系。二是标志规范、统一、实效性增强。为了提高效率和服务质量，应当形成统一规范的标志系统（命名标识、状态标识、维修标识、安全标识等），制定成《小区物业设备设施标志手册》。而为了实现标志全覆盖，每个设备设施都要标志清楚的标准。

结论：综上所述，随着物业设备设施的日益复杂化、智能化，技术含量日益增加，其管理水平要求也日益提升，已成为发展趋势。作为物业公司而言，加强内部管理，重视培养人才队伍，增加科技投入，将可以变挑战为机遇；而作为物业管理服务行业而言，在有序公平竞争的基础上，促进内部沟通协作和信息资源共享，推进人才梯队的建立，加大新技术新设备的引进，则是将整个产业做强做大的必经之路。

参考文献：

[1]物业服务企业不良资产处理新途径[J].周华斌.中国物业管理.2020(12).

[2]天孚物业：专业提能力，感情做品牌[J].闫家宝.城市开发.2021(05).

[3]坚持党建引领，打造红色物业——武汉和信物业管理有限公司红色物业纪实[J].中国物业管理.2021(10).