农村宅基地使用权确权登记发证工作的实施及物权意义分析

农村宅基地使用权确权登记发证工作的实施及物权意义分析

田军

田军湖南省城市地质调查监测所

摘要：农村宅基地的使用权在国内属于一种较为特殊的用益物权，对于农村地区的居民来讲有着重要的意义和影响，是农民得以发展和安身的重要基础。随着我国开始实施农村政策合一的发展模式之后，开始形成了人民公社体制，改变了以往农村宅基地所具备的属性特点，使其不具备完全商品属性以及财产权利的资本属性。相关部门针对地籍进行调查，在调查之后进行确权登记发证，当农民获得证书之后改变土地的利用机制，从依法利用转变为自觉利用，促使宅基地的属性从资源转为财产，对于打破城乡二元结构体系有着重要意义。基于此，本文分析了农村宅基地使用权确权登记发证工作的实施及物权意义，提出了推进宅基地使用权确权登记发证工作的策略，以期可以为确权登记发证工作开展提供参考。

关键词：农村宅基地；使用权；确权登记发证；；物权意义

为了确保能够落实我国政府部门所提出的集体土地确权发证工作要求，保护农民的合法权益，农村地区开始重视针对集体土地产权进行登记，开展了确权登记发证工作。在具体的工作过程中需要针对目前农村宅基地情况进行调查，结合地籍调查工作要求分析宅基地使用权的归属，确定界址信息、用途信息、面积信息、利用信息等，针对调查成果实施统一实测，形成调查成果，最后完成确权登记工作。通过确权登记工作可以推进农村经济体系的不断深化和改革，有利于提升农村地区发展速度，对土地资源进行合理的配置，强化了土地产权管理质量，同时也在一定程度上促使农民形成了较强的土地物权意识，因此必须要重视不断推进该工作的进程。

一、农村宅基地产权制度发展

自从新中国成立后我国针对土地改革活动成立了相关的法律政策，提出了人民政府会向农民颁发土地所有证，拥有土地所有证的人可以对土地进行经营、买卖以及出租。通过这一改革改变了以往的土地制度，形成了农民土地所有制，让农民可以拥有属于自己的土地资源，落实了土地所有权平均化的发展目标，也有效保证了农民的合法权益。1956年开始在农村地区构建了大批农业合作社，土地属于集体所拥有的资源，针对土地资源进行统一分配和统一经营，但是宅基地和房屋始终属于农民的个人财产。在土地管理法中提出宅基地、自留地自留山均是农民集体所有的资源类型。以往的宅基地所有权转化为使用权，农村集体则拥有宅基地的所有权，代表宅基地、房屋所有权从两权主体合一转变为分离的方式^[1]。

二、农村宅基地使用权确权登记发证工作的实施

在确权登记发证工作中地籍调查属于基础项目，在针对使用权进行调查时会涉及到不同类型的法律规定以及政策内容，加之我国农村面积较大，村落分布过于分散，使得在使用权调查过程中出现了工作复杂、成果繁多的现象，因此必须要落实各个环节的工作要点，才能够保证确权登记发证工作的有序推进。

（一）宅基地使用权调查原则

在进行宅基地的使用权调查过程中需要遵循相应的原则，这样才能够保证使用权调查的合理性和有序性。在土地调查过程中宅基地使用权属于重点内容，涉及到农民的合法权益，因此需要重视将实事求是作为首要的调查原则，避免外界因素给调查活动造成干扰和影响。例如行政因素、技术因素等都会影响到宅基地使用权的调查结果，为了能够确保让数据信息、图件以及实际情况处于一致状态，可以利用地理信息技术，形成数字化的调查成果，提高调查效率。 地理信息系统将地理空间作为基础，通过地理模型分析的方式可以针对地理信息进行收集和分析^[2]。在实践过程中，地理信息系统可以有效地收集、分析、保存并处理以及显示地球表层空间地理分布数据内容。同时利用信息技术还可以对之前的调查成果进行核实，充分挖掘已有成果所具备的价值和作用，能够在提升工作效率的基础上延续成果。

（二）地籍测量

地籍测量主要分为三项工作，需要做好各个环节的工作控制要点，保证测量结果的准确性。第一，地籍控制测量。结合政府提出的地籍调查测量要求，将省内所布设的级点作为起算数据，通过GPS技术布设加密图根控制网。在进行控制测量过程中可以选择RTK技术进行直接设置，RTK技术为载波相位差分技术，可以同时针对两个测量载波相位进行有效测量，具有实时性的特点，在工程测量过程中拥有较大优势。在具体的测量过程中会将基准站所收集的数据发送给接收设备，通过求差的方式计算坐标。如果GPS信号存在较差的问题，则需要利用一、二级导线测量的方式展开测量作业。第二，界址点测量。在勘测定界技术应用过程中必须要明确界址点，界址点是标定土地权属界线的关键，能够为后续土地资源测绘工作提供重要标准。在确定界址点之后，需要双方在现场共同认定，并在该位置放置界标^[3]。在进行界址点应用一般情况下会选择解析法，或者可以利用cross技术获取具体坐标点，能够有效提高测绘技术的应用效率，保证勘测作业的有序推进。或者也可以使用钢尺进行丈量，完成界址点的坐标解析工作。第三，地籍图测绘。如果在野外测量地籍图需要按照较为明显的地物进行划分，明确具体的测图责任，防止出现重复测量以及漏测问题。如果地物存在跨区域的特点应当保证接边的合理性。在测量过程中应当将村作为一个单位，在村庄外围如果有农民自己所搭建的养殖场，在测量时可以选择不对其进行测量。如果在建筑区的外围存在耕地测量长度为10m，针对外围位置的线状地物在进行测量时，应当一直测量到线状地物。结合相关标准和要求对地形、地物要素进行取舍，并以合适的方式表示地形、地物要素。

（三）明确土地权属

在明确土地权属的过程中需要以每个村作为单位打印调查底图，地籍调查底图的比例尺为1:500，在要求的期限内让村民主动前往所规定的地点展开摸底登记^[4]。在登记时需要携带的文件包括户口本、身份证明、使用证以及用地批准文件等，可以明确村民的宅基地所有权，在调查底图上方标记相应的编号信息以及位置信息。以带有标记的调查底图为基础前往每户家中进行合适，分析住址信息是否正确，确定标记界点和类型，如果存在争议这需要在其上方进行特殊标记。在完成调查工作后需要对调查数据进行整理，和村委会的组织人员签字盖章。

（四）内业数据处理

在内业数据处理过程中需要选择数字测量软件，能够有效提升内业数据的处理效率以及质量，减少人工作业量。将外业测量过程中所获取的数据导入到软件系统中，结合相关要求对内容、表示方法进行明确，利用CASS软件对数据实施处理形成地籍图。以CASS软件为基础针对图形文件进行分层处理，自动设置颜色，需要注意的是不能出现某个对象或者某个实体无编码或者自定义编码的问题。在表示地形要素的过程中需要选择利用点线面的方式进行表示，不可以使用填充图案或者曲线进行表示，保证表示的统一性。同时结合外业测量过程中所形成的成果以及数据资料构建相应的数据库体系，对数据的内容进行整合分析，完成数据库维护。

三、农村宅基地使用权确权登记发证工作物权意义

在物权法中对土地承包经营权以及宅基地的使用权进行了明确，而宅基地使用权确权登记发证工作也是充分展示了其所存在的物权意义，落实了法律政策要求^[5]。第一，使用权确权登记发证属于社会福利。以往农民在获取宅基地使用权的时候是以集体经济成员的角色所得到的，并不是利用市场交易模式所获取的。使用权确权登记发证工作量较大，需要针对各类政策内容进行分析，涉及到大面积的区域，同时工作内容具有技术强的特点。通过复杂的工作程序能够明确宅基地的权利主体，并明确权利主体所拥有的具体权利，让农民的财产所属得到了有效的明确。通过该种方式能够保证农民的土地财产权益，有利于对现有的集体土地产权制度进行优化和完善，弥补存在的空白问题，对于农村的稳定发展有着重要意义和作用。

第二，目前土地产权制度建设处于较为缓慢的状态，通过开展宅基地使用权确权登记发证可以明确宅基地的具体使用权情况，确定宅基地权属、位置信息、界限信息、范围信息、用途信息、面积信息等，能够让农民进一步认识宅基地对于自身的重视程度，从而强化农民的法律意识，可以合理利用相关政策保护自身的合法权益。由此可见，通过对确权登记发证工作进行不断的推进，有利于对农村地区的土地资源进行合理分配和利用^[6]。

第三，通过对我国土地产权制度进行分析，可以发现集体土地所有权以及宅基地的使用权是制度内容的核心。通过实施确权登记发证可以将集体用地融入到统一登记模式中，防止土地资源的使用过程中出现权属纠纷问题，对集体土地资源进行合理规划和分配。通过该种工作模式能够打造城乡统一化的土地市场发展模式，对于城乡统筹发展有着重要的促进作用，夯实城市和乡村土地统一管理的重要基础。

四、农村宅基地使用权确权登记发证工作的开展策略

当前农村宅基地使用权确权登记发证工作虽然已经取得了一定的成效，但是在开展过程中仍然受到较多问题的制约和影响，这在一定程度上使得确权登记发证工作效率有所下降。因此必须要制定合适的工作开展策略，才能够保证确权登记发证活动有序开展，充分发挥土地资源的利用价值，保证土地资源的合理利用。

（一）对登记问题进行恰当处理

在登记过程中存在着较多的问题，需要针对常见问题做好处理测试，这样才能够保证确权登记发证工作有序推进。第一，村民可以进行假设，设定可以自行证明自己所继承房产具备合法性，保证村民自身可以拥有房产的权利，之后才能够针对产权进行登记并进行证明发放^[7]。在工作过程中需要注重是否存在房屋损毁的现象，如果遇到损毁房屋需要政府进行收回。第二，做好扩增面积的处理工作要点。在农村宅基地调查过程中经常会发现扩增面积的现象，需要调查人员能够结合相关要求以及所规定的面积标准进行分析，如果村民扩增面积超过规定的要求不能开展确权登记工作，如果面积在规定面积标准之下，则可以明确产权归属，并登记发证。除此之外，当处于信息备注的阶段时需要在产权证附记栏针对面积数据进行记录。第三，如果宅基地的面积处于规定范围内，通过转让的方式或者赠与的方式获取的房产资源可以由村民获取该房屋的所有权利，同时做好确权发证工作。第四，如果一个村民拥有多个宅基地的现象，需要其选择其中一套进行登记并获取产权证书，剩余的房产则不可以进行确权登记发证，可以通过备案记录的方式进行登记。

（二）对登记管理制度进行完善

首先，针对宅基地审批制度进行优化和调整，形成全新的审批机制。相关人员需要重点针对宅基地审批工作中存在的问题进行分析，了解在宅基地确权登记发证过程中经常产生的纠纷现象，以工作实际为基础填补制度内容，保证宅基地审批活动有序开展

^[8]。其次，加强确权登记工作的管理效果，积极向村民宣传，使其能够形成产权意识，可以让农民主动保护自身的合法权益。最后，强化乡镇政府工作人员的综合素质，可以使其能够主动对确权登记发证工作进行管理，总结在工作过程中存在的问题，提升工作效率。在登记管理工作中，农村基层组织应大力应用信息技术，对农村地籍信息进行调查，建设电子档案数据信息库，依据农村地籍数据库建设标准，进一步推进农村集体的建设用地使用权以及宅基地的使用权确权工作。

（三）充分发挥村民自治的作用

农村地区的工作内容涉及到的权利归属较多，特别是农村地区拥有繁杂的亲戚关系，如果外界直接进行干预很有可能会引起农民出现反感的问题，可以选择让农民自主进行管理，形成农民自治模式，充分发挥集体组织的功能和作用，可以为确权登记工作的开展提供重要基础保障。在农村需要构建专门负责管理的组织结构，负责针对人民之间存在的纠纷问题进行调解，确认房屋建设权属、建设时间、申请人身份^[9]。同时还需要将权利下放给基层工作组织，利用村民小组或者村委会解决存在的问题，可以在内部解决村民矛盾问题，提升工作效率水平。

结束语：

当然我国对于农村地区的发展极其重视，为了能够维护农村居民的合法利益，开始重视针对土地的产权归属情况进行明确，并采取适当的保护措施，避免在城镇化发展过程中威胁到农民的基本权益。当前宅基地使用权确权登记发证工作已经进入到了关键阶段，可以在明确宅基地的具体使用权后按照相关法律要求对其使用权进行登记，可以防止因土地使用权而出现纠纷问题。在工作过程中应当对登记问题进行恰当处理，完善现有的登记管理制度，充分发挥村民自治的作用，以此来为确权登记发证工作的推进提供重要基础保障。

参考文献：

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[3]唐佳林. 农村房地一体确权登记发证难点与对策研究——以武汉市为例[J]. 中国市场,2019,(02):53-54.

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[5]左美蓉,张教权. 农村房地一体确权登记发证有关问题的相关探析[J]. 营销界,2020,(35):123-124.

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[7]谭凯. 宁夏吴忠市利通区农村宅基地和房屋确权登记问题与对策[J]. 农业工程技术,2020,40(02):10-11.

[8]冯里涛,俞凯辉. 信息技术在农村宅基地及住房确权登记发证工作中的应用探讨[J]. 浙江国土资源,2019,(03):43-45.

[9]李芳. 南宁市农村宅基地使用权及地上房屋所有权首次登记发证政策难点探析[J]. 农村经济与科技,2019,30(12):178-180.

作者简介:田军出生日期:1973/10/30性别:男学历:本科职称:工程师研究方向:测绘工程