沂南县田园综合体民俗 运营分析

巩天秀 1 袁忠香 2

、 临沂大学土木工程与建筑学院 山东 临沂 27600 0

摘要：建设田园综合体是将民宿房地产、现代化农业、田园社区融为一体的特色小镇，也是乡村综合发展的模式，同时也是我国实施乡村振兴国家战略的现实要求和重要实践途径，论文选择山东省沂南县朱家林田园综合体民俗作为研究对象，构建SWOT矩阵，探寻朱家林田园综合体民宿运营的增长型战略、扭转型战略、多元化战略和防御性战略组合，为更好的实践乡村振兴战略、优化田园综合体中民宿地产运营及创客空间的打造提供参考。

关键词：民宿；SWOT分析；创客空间；朱家林田园综合体；

1沂南县朱家林田园综合体民宿运营现状分析

朱家林民宿一直坚持“保护也是开发”的理念，重视乡村的可持续发展性，保护原生态的村庄风貌。朱家林民宿还坚持“少拆房、不拆房、少砍树、不砍树、少填塘、不填塘”，支持在原有的村庄院落基础上进行创意改造升级，保留原始的院落格局、院内植被，对老木头、老物件进行创意循环利用。目前建成的民宿项目有主题民宿、经纬民宿、蓝染民宿、木作民宿等精品民宿。

但是朱家林田园综合体民宿运营现在存在着缺乏平台的运营推动，朱家林当地的人才匮乏，经营过于理想化，缺乏核心竞争力，周边的相同产业较多，竞争压力大等问题。

2沂南县朱家林田园综合体的民宿运营SWOT分析

2.1朱家林田园综合体民宿运营优势分析（S）

拥有当地文化，获得过多项荣誉称号

朱家林位于临沂市沂南县，是一个汇聚红色革命精神的地方。朱家林的乡村特色文化是非物质的精神展现，朱家林民宿的建设需要当地特色产业为基础，同时也需要与当地的特色文化相结合。朱家林民宿对传统文化进行创新运用，增加民宿的生活力，带动农村村民的思想观念，促进乡村传统观念的发展。在一定程度上，保留和弘扬当地文化，促进民宿业蓬勃发展。朱家林民宿曾获评山东省五星级精品民宿，为后期的宣传、品牌打造建立了一个良好的开头。

2.2朱家林田园综合体民宿运营劣势分析（W）

缺乏核心竞争力

朱家林民宿运营面对的产业结构太过单一，朱家林周边大部分都是一些民宿、创客空间建筑、农家乐和餐厅等，娱乐设施很少。田园综合体民宿随着时代的进步已成为时下比较热门项目类型，但是民宿的运营模式却很雷同。农村缺乏创意核心竞争力和品牌发展意识，产品单一、产业结构不合理，娱乐设施很少，很难吸引外地消费者。在后期的发展中，可以为了满足客户多层次化的消费需求，项目向综合化方向发展，导致主导产业不明确，综合体定位复杂，特色和优势不鲜明，建设层次低等弊端，这将会成为后期持续发展的一个阻碍。

2.3朱家林田园综合体民宿运营机会分析（O）

政府给予政策引导

自2017年发布一号文件以来，国家对乡村综合体建设进行试点。沂南县朱家林田园综合体成为山东省首个国家级的田园综合体项目。朱家林民宿也获得政府颁布的五星级精品民宿称号。国家规定对试点比较成功的省份地区进行奖励和一定的补助。在2019年，临沂市田园综合体建设推进会议在沂南县召开，市委副书记郑德雁指出，实施乡村振兴战略的重要平台之一就是田园综合体，要求各级各部门强化平台思维，放大要素优势，打造乡村振兴齐鲁样板。政府的政策指导，为朱家林综合体民宿运营指明了前进的方向。有政府的引导和带头，给朱家林民宿产业的发展“建桥铺路”，创造了良好的运营环境。

2.4朱家林田园综合体民宿运营威胁分析（T）

周边相同产业较多，竞争压力较大

临沂市有近10余个田园综合体民宿项目，如河东区奥正田园综合体民宿、沂水县的尹家峪田园综合体民宿、沂水沂蒙风情谷民宿、山东好运角民宿、莒南茶溪川民宿、费县崔家沟明石塘民宿、平邑蓝河古湾民宿、兰陵县压油沟民宿、郯城县采莲湖民宿等，每个地区项目之间的距离，驾车不超过3个小时。而且在朱家林田园综合体的项目，临沂市其他的田园综合体也已经具备，所以临沂市的田园综合体项目的特色产业区分度不明显，竞争压力较大。

3沂南县朱家林田园综合体民宿运营的战略分析

通过对沂南县朱家林田园综合体的民宿进行内部优势、劣势，和外部的机会、威胁进行分析，根据SWOT分析方法，整理得出了SWOT分析矩阵，如图1所示的SWOT战略分析矩阵图。

图1 SWOT战略分析矩阵

4 结论

由于民宿产业的特点是具有个性化的管理，通常依托周边的人文环境、民俗风情、文化精神资源提供具有地方特色的民宿地产项目。与其他商业地产产品不同，民宿地产具有较强的协调和整合能力,个性化住宿将成为一种趋势。在实施乡村振兴战略时代背景下，加强民宿运营研究，吸引社会中一些具有乡愁情节的、有运营能力和有想法的高技术人才，进入朱家林，帮助朱家林民宿进行品牌打造；还可以利用现在流行的直播方式，为朱家林民宿增加曝光率，吸引大众眼球。同时也需要抓住机遇，扬长避短，充分利用国家的扶持政策、乡村振兴的大背景，努力推进朱家林民宿地产的发展，促进田园综合体民宿行业大发展。

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