农村土地资产评估问题及对策分析

农村土地资产评估问题及对策分析

张永前

大连今朝房地产土地评估咨询有限公司 辽宁 大连 116000

摘要：目前，随着我国经济的快速发展，土地的利用和开发建设范围日益扩大。农村土地是农民生存和发展的基础和源泉。市场经济体系环在这种情况下，利用市场机制配置土地资源成为市场经济发展的客观要求。管利用好农村土地资源，是统筹城乡改革发展的客观要求农业和农村经济的发展带动家庭收入的增加，具有重要意义。本文主要对农村土地资产评估问题及对策进行分析，详情如下。

关键词：农村土地资产；评估问题；解决对策

引言

随着农村土地制度不断改革深入，为了反映土地市场宏观价格水平，规范农用地流转市场秩序，农村土地价格评估工作越来越受到重视。虽然目前已经统一规定了农用地基准地价评估内容，但是落实到具体的工作中依然会受到各种因素的影响导致评估结果不准确。

1基准地价

土地价格可以综合反映土地收益，是由各种自然条件和社会经济发展水平决定的。而农用地估价是建立在农用地定级基础上的。所谓的农用地基准价，就是当地政府对于不同等级、不同地域的农用地确定基准价，或者根据土地的不同利用类型，就其特定估价期间的价格平均值确定基准价。农用地基准地价反映了一个地区不同级别农用地收益状况的差异，它是当前土地条件下各级农用地经济效益的价值表现，而不是地块的具体价格。按照《农用地估价规程》，农用地基准地价的内在涵义是多方面的，主要的内容涉及到土地的权利，包括拥有土地权利所规定的期限、利用土地的所属类型、农田基础设施的使用状况以及地土地价格进行评估的期日等。

2农村土地资产评估问题

我国农村土地资产管理是一种相对静态的管理，农村土地的流动性不高，造成农村土地的资产的价值无法显现，也造成了农村土地评估发展的滞后。长期以来，我国农村集体土地所有权收益管理相对滞后，关于农村集体土地所有权收益的产生机制和分配机制认识不足、政策缺失，导致农村集体土地所有权在经济上得到实现的要求未能满足、严重影响农村集体经济科学发展，危及农村社会和谐稳定。

3农村土地资产评估对策

3.13S技术的应用

3S技术，即全球定位系统（GPS）、遥感（ＲＳ）和地理信息系统（ＧＩＳ），是当前支持的三种获取、存储和更新技术之一。是土地观测系统中空间信息的分析和应用是现代社会可持续发展的重要技术工具，对自然灾害的规划管理和动态监测，包括实现大地测量领域定量指标的科学方法，都是十分重要的。GPS是一种基于卫星、航空和航天的无线电定位导航系统，能够为陆地和海洋用户提供准确的信息。近二十年来，遥感技术在资源综合研究和环境监测中发挥了重要作用。未来五年遥感技术将在空间、光谱、时间分辨率等方面有新的发展，目前ＧＩＳ技术进一步发展，该系统主要用于建立各种空间数据库和决策支持系统，为用户提供多种形式的地质研究，地质分析和分析分离功能。然而，3S技术更重要的应用远远超出了上述成果。3S技术的最大价值在于3S的集成，即它不仅包含了现代地图学的所有要素，而且反映了一个学科向多个学科的转化。该技术是在3S技术的基础上发展起来的，以提供绘图上的空间信息。测绘技术包括利用测量仪器等技术对地球进行测前定位。为保证各阶段土壤处理作业的准确性和连续性，应采用不同的技术和制图方法分析地理信息系统的具体特点：基于空间数据的技术信息系统是以系统技术和计算机理论为基础的，在计算机软硬件的支持下，科学管理和有效综合分析地理数据（遥感图像等）的应用、捕获和目标识别，特别是利用探测器收集和传播信息。地理信息系统可以在国家和区域一级收集和分析数据。3S制图技术在土地整理过程中发挥着重要作用。其测绘技术包括数字地籍测量、摄影测量等。因此，有必要对土地管理过程中的测绘方法进行规范化、制度化。根据制图方案，完善与制图有关的技术设计，严格按照国家标准确定地形测量内容作为城市测量规范，作为城市测量的依据等。土地整理工程完成后，一些重要的结构设施可在后续作业中通过GPS进行监测。另外，RS系统在运行过程中的使用也比较频繁。遥感系统能更准确地反映耕地和湿地的变化。该系统在预测未来环境、气象和地质灾害方面也具有很大的优势。此外，全球定位系统在运行过程中有助于更有效地分配工作特性、使用权等。同时，通过合理配置电力、灌溉等资源，提高开发区内所有土地的生产力。在企业管理过程中，通过GIS、RS、GPS等测绘技术，将区域内现有信息数字化，然后，通过整合的过程，清楚地了解如何有效地进行土地管理。

3.2夯实编制责任主体

建议各区在区级层面明确土地征收成片开发方案编制的牵头部门，并由该部门充分协调片区内土地征收项目与建设时序的关系，衔接公益性配套设施服务半径，形成范围相对规整、功能相对完整的成片开发区。

3.3明确相关量化指标

一是明确土地征收工作的最长实施期限，避免土地征收成片开发方案因涉及的土地征收实施期限过长而无法落地的情况。二是在实施细则或操作指南中进一步明确相关量化指标，对成片开发下的土地征收工作进行实质性约束和精细化管理，缩小征地范围。

3.4基于投入—产出样点的地价测算

在进行样点地价测算的时候采用样点地价平均法，就是将基准地价确定下来之后，为了保证其使用价值，需要进行评估。在开展这项工作的时候，主要是基于农用地定级实施。具体的工作中，首先需要调查农用地投入情况和产出情况，获得样点资料，同时还要调查市场交易样点的资料，保证记录的内容详细准确，之后计算出地价，计算出平均值，展开评估，对农用地基准地价加以确定。

3.5强化管理，严格执行项目各项规定

一是严格执行项目管理制度。严格执行法人制、公告制、招投标制、监理制、合同制和审计制六项制度，科学实施规范操作，各项工程通过镇、村、社、监理、设计、建设单位实行“六方签字”的措施，切实做到项目设计、实施、变更符合实际要求。

3.6加强参建单位管理，规范参建单位服务行为

通过诚信管理平台对土地评估项目的参建单位成果质量、从业行为、服务态度、信用管理等方面进行评价，并将评价结果在国土资源厅网站予以公示、公告。通过参建单位信用评价工作，对土地评估参建单位进行了严格的筛选，将不合格的参建单位列入黑名单，有效地规范了各参建单位的服务行为。

结语

通过开展乡村土地评估，对现有国土资源进行合理开发和利用，使城乡产业得到统筹发展，乡村自然和人文景得到保护和开发，土地利用空间进一步扩大，增加乡村耕地面积，提高粮食产能，促进了城乡的统筹和融合发展，提高了城乡生产资料和资源的转化效率，优化了产业结构和发展布局，为乡村产业发展提供大量的发展机会，村民的生活、居住、交通环境得到了极大的改善，进一步提升乡村村民的幸福感和满足感。乡村自然环境、人文景观的开发利用和乡村旅游的发展，为乡村带来了巨大的生态价值和经济效益，进一步释放了我国乡村的发展潜力，为加快乡村振兴，早日实现共同富裕，提供了有力的支撑。

参考文献

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[2]邱道持.农村土地资产评估[M].重庆:西南师范大学出版社,2015,9.

[3]赵梓琰,邱道持,王静,等.农村土地资产评估研究进展[J].中国土地科学,2013(7):86-92.