开发商为购房人代偿银行贷款后如何行使追偿权？

开发商为购房人代偿银行贷款后如何行使追偿权？

杨帆

福建天衡联合律师事务所

【摘要】

在商品房买卖过程中，购房人因钱款不足，往往需要向银行申请贷款，在此情况下，开发商会连同购房人与银行一同签署个人购房借款及担保合同（以下简称“贷款合同”），开发商以保证人身份为购房人向银行贷款承担阶段性保证责任。如果购房人未及时偿还银行贷款，银行向开发商主张权利后，开发商便取得了对购房人的追偿权，有权要求购房人归还代偿本息。

【案例引入】

A房地产开发有限公司（卖方）于2009年7月8日与B某（买方）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“购房合同”），约定：B某向A公司购买案涉房屋，A公司同意B某于2009年7月30日前支付房屋首付款，剩余购房款以按揭贷款方式支付。购房合同签订后，B某如约向A公司支付了房屋首付款，隔月B某与C银行、A公司签订贷款合同，贷款合同载明A公司作为保证人为B某贷款提供阶段性连带责任保证。C银行向B某发放了贷款，后B某贷款未按约如期还款。

C银行作为原告，以B某及A公司为共同被告，向法院提起诉讼，要求解除贷款合同；B某向C银行偿还剩余贷款本金及利息、罚息；A公司对B某债务承担连带清偿责任。一审法院审理后作出判决：解除C银行与B某、A公司签订的贷款合同；B某于本判决发生法律效力之日起十日内向C银行偿还贷款本金及利息、罚息；A公司对上述债务承担连带清偿责任；其实际履行担保责任后，有权向B某追偿。该案判决作出后，A公司另案以B某作为被告提起诉讼，请求判令：解除其与B某签订的《商品房买卖合同（预售）》；B某向A某返还案涉房屋，并协助办理预告登记解除手续；B某向A公司支付解除合同违约金。

【案例延伸】

一、阶段性保证的含义

根据《中华人民共和国民法典》第六百八十一条规定，保证的概念系为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的行为。在阶段性保证，从字面意思来看，其特点聚焦于“阶段性”三个字上。开发商作为保证人，其承担保证责任具有时间上的特点，具体来说开发商并非对购房人贷款期限内全程承担保证责任，当购房人办理完毕不动产权证书、将不动产权证书交贷款银行办理完毕正式抵押登记后，开发商作为保证人的义务即履行完毕。

阶段性保证是目前在一手房购房贷款中普遍使用的一种特殊保证形式。贷款合同中一般会载明，“自借款人办妥贷款合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在贷款合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证或/及借款人违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任”等类似条款。因此，办理完毕不动产权证书系阶段性保证的重要时间节点。

二、保证人与债务人之间的法律关系

该问题究其根本是开发商承担完保证责任后，如何向购房人行使追偿权的问题。结合引入案例，若A公司向C银行履行完毕保证责任，A公司代偿的款项如何向B某追偿。根据《中华人民共和国民法典》第七百条规定：“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”，承担保证责任的前提是保证人已对债权人履行完毕保证责任。引入案例中，B某是偿还C银行本金、利息及罚息的直接义务人，A公司向C银行履行完毕保证责任后，B某对于C银行的还款义务因A公司代偿行为而免除，因此根据民法典的规定，此时A公司已成为行使追偿权的法定权利主体，最终义务承担人仍应是B某，A公司有权通过向B某行使追偿权实现其权益。

相应地，从合同约定的角度，大部分商品房买卖合同会在其中载明合同解除条款，比如“若因购房人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权与购房人解除合同”等表述，这些条款为开发商因承担阶段性保证责任行使追偿权提供了合同约定依据。因此于法、于约，开发商作为保证人在承担完阶段性保证责任后，皆可向债务人购房者追讨代偿款项。结合引入案例，A公司另案提起诉讼要求解除与B某的购房合同或要求B某偿还代偿款及支付解除合同违约金，法院依法依约皆会予以支持。

三、关于预告登记在行使追偿权中的意义

首先，需要明确预告登记的含义与本质。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的。不发生物权效力。”因此预告登记制度是指在当事人所期待的不动产物权变动所需的条件缺乏或尚未成就时，法律为保护权利取得人对未来实现物权享有请求权而进行的登记，其存在的意义在于保全债权请求权。因此预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，本质上是一种请求权，并不能直接支配该物。故预告登记制度并不等同于物权的设立、变动登记，不产生物权（包括担保物权）设立或变动效力。

其次，厘清抵押权预告登记与正式抵押登记的关系。一般情况下，购房人向开发商交付首付款后，房屋离交付还有一段时间，无法办理房产证获得房屋所有权，而购房人需要办理按揭贷款，这时就以购房合同作为抵押物办理按揭贷款，简称为房贷。因此抵押权预告登记指的是以购房人未来获得的房屋所有权作为抵押物的贷款方式。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”引入案例中，假设案涉抵押房屋至今尚未办理正式抵押登记手续，那么在抵押房屋的物权未设立、正式抵押登记手续尚未办理的情况下，如果抵押房屋所在项目已完成不动产权首次登记，具备办理分户及转移登记的条件，而且抵押权预告登记未失效，法院则会认定贷款银行对贷款合同登记的抵押房屋享有优先受偿权，即贷款银行可以就抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。

再者，贷款银行对抵押房屋享有优先受偿权后，开发商是否仍需承担阶段性保证责任？这个问题存在争议。如上所述，在抵押权预告登记中，登记的房屋符合折价、拍卖、变卖等流通条件的，可以赋予贷款银行（预告登记权利人）对登记房屋享有优先受偿权。这既符合预告登记制度保障将来实现物权的立法本意和公平原则，也有利于保护一手房按揭市场的普惠金融秩序。一旦人民法院确认贷款银行对预告登记的房屋享有优先受偿权，则从开发商阶段性保证约定的特殊性和合同目的考量，如开发商已完成所涉房屋所在项目的所有权首次登记，笔者认为法院应判定开发商阶段性保证责任解除。试想若在房屋已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致贷款银行对房屋抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性保证的期限将被无限延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除购房合同而导致无法获取房屋溢价收益的不利局面，影响交易安全和合同稳定。因此在特殊情况下，将开发商承担阶段性保证责任的终结时间点提前，能够促使银行重视商品房按揭贷款存在的业务风险，在贷款银行、开发商、购房人三方利益中寻求平衡，加强贷后监管力度；另一方面，银行亦能改变诉讼套路，将诉讼重心从如何消除抵押权预告登记转为抵押权设立登记的障碍，依据购房合同约定及预告登记相关法律法规规定，要求购房人履行贷款合同，及时办理产权证和抵押权设立登记等。

作者简介；杨帆，汉族，女，研究方向：民商事方面诉讼及非诉讼