地产住宅项目施工过程管控经验浅谈

地产住宅项目施工过程管控经验浅谈

浦海东

南通恒润建设工程有限公司 江苏省 启东市 226200

摘要：得益于中国经济的急速发展，近10多年来中国房地产迅猛发展，新开发的项目逐年增长，尤其是住宅项目更是如雨后春笋一样遍地开花。作为地产开发中坚力量的施工总承包单位管理水平参差不齐，而我作为其中的一份子，通过全过程管控了大型地产公司的3个项目，经历过刻苦铭心的教训，从安全管理、质量管控、成本控制几个方面总结了施工现场管理的重点事项。本文主要对施工现场优化管理进行分析。

关键词：项目安全管理；项目质量管控；项目成本控制

总承包单位的项目管理主要有安全、质量、进度、成本几个维度，作为一个项目的主要负责人，必须对以上几个维度进行行之有效的管理，才有可能把一个项目管理的井井有条，以达到让业主满意让公司赢得效益的目的。

1. 项目安全管理

本着安全第一、预防为主、综合治理的安全生产方针，项目现场从以下几个方面着手安全管理工作

1. 建立健全安全责任制

建立健全了安全生产责任制的项目，项目部各个部门岗位都会重视安全生产、劳动保护工作。安全生产责任制要明确制定各个部门的分工责任，按责任分工要求切实落实安全生产责任制规划的安全生产的各项指标。尤其是安全部在安全生产责任制的基础上还需要单独制定每月每周工作计划，且每周反馈重点工作的落实情况，项目负责人从每周的安全检查以及安全部每周工作落实情况可以知道安全生产的情况是否满足要求，评估安全生产工作是否需要改进。没有制定安全责任制的项目会职责不清，相互推诿，而使安全生产、劳动保护工作无人负责，无法进行，就有存在事故发生的隐患。

2. 重视安全教育工作

施工现场包括管理人员在内的施工作业人员，普遍存在安全知识不专业，安全意识淡薄的情况，这样就给事故发生留下隐患。所以安全教育格外重要。项目部要确保每一位进入施工现场的施工人员接受到专业的安全三级教育，三级安全教育要细化到每个工种的安全张，使得工人从一进入施工现场开始就把安全生产牢记于心。再通过落地安全晨会制度，安全员监督班组长每天施工前交底安全隐患以及危险源，确施工人员辨别不安全因素。通过以上2种形式的安全教育培训，确保施工人员不违章作业，及时规避风险以达到安全生产的目的。

3. 对危险性较大的分部分项工程重点落实管控

施工现场场地狭小，工作环境复杂，施工现场大部分事故发生在危险性较大的分部分项工程，所以从安全生产策划开始就给予足够的重视，落实到安全重点管控中。住宅项目施工现场危险性较大的一般有以下几项：深基坑、模板支撑、脚手架、临时用电、大型机械。在开工前结合本工程实际情况编制专项施工方案，项目部严格按方案落实施工；监督有相应资质的专业分包，有对应职业资格证书的人员进行施工作业；在风险较大的作业前完成安全专项交底并且专职安全员全过程旁站识别风险；对于专业知识性较强的大型机械、外爬架等应定期委托第三方机构进行检查检测，把隐患排查出来后及时整改。通过对危险性较大的分部分项工程的重点管控，实现安全难点的可控，从而降低事故的发生概率。

4. 安全施工措施费的投入

安全施工措施费投入是保障现场安全文明施工的基础。在施工策划阶段合理布局施工现场施工现场全封闭，对施工主干道、加工场地进行硬化，设置办公区，生活区，食堂、卫生区，淋浴区、活动室等满足施工人员的生活，并安排专业人员每天进行清理，使职工处在良好的生活作业环境中。施工现场设置洗车池、降尘雾炮，围挡喷淋、排水设施减少对周边环境的污染。施工过程中合理策划错开噪声污染对周边居民造成的困扰。采购安全可靠的安全带、安全帽、安全网等劳动保护用品，四口五临边、安全防护通道、定型化加工棚、临时电缆电箱漏电保护器、钢笆网、脚手板灭火器采购足量且质量过硬的周转材料，既保证安全实用又实现多次周转节约成本。项目管理必须确保以上投入不弄虚作假才是安全的基础保障。

2. 项目质量管控

精品质是施工单位交给业主最好的答卷，是企业可持续发展赢得良好信誉的必要素，做好质量管控主要从以下几个方面

1. 做好质量管理的策划

项目质量管理首要任务是建立质量管理体系，制定本项目质量管理的目标从而将目标分解到项目各个部门具体的责任制度。使各个部门明确各自责任目标与任务，进而使在施工质量管控中通力合作，达到本项目的质量预期目标。质量控制的关键部门是技术部、质检部。技术部提供可靠的施工技术方案，对于质量控制的难点提前进行有效策划，质检员在技术方案的指导下监督施工。质量控制的关键环节是过程控制，聘请有经验的专职质检员，在施工过程中严格按规范技术要求进行监督指导施工，发现问题及时纠正，使得施工作业一次成型，避免成型后返工，施工人员对于返工普遍存在抗拒心理，且有利于节约材料以及工期。

2. 重视质量技术交底制度

技术交底是质量控制的重要程序，技术负责人在图纸、图纸会审、规范的指导下完成工序技术交底的编制。在每道工序开始前，项目经理和技术负责人组织生产、质检、楼号长，安全、班组、施工人员参与技术交底会，交底要明确各道工序的施工质量控制标准、技术要点、安全措施以及施工重难点，使得现场一线管理团队、施工人员在施工前充分理解工作内容，操作方法，施工工艺质量标准。进而在施工生产过程中严格执行质量标准，技术要点，控制关键工序质量，以达到完成质量目标的既定任务，减少质量通病，提供施工质量的目的。

3. 新技术的应用

随着时代的发展，工程项目建设也在不断创新，建筑新技术不断完善，有些新技术可以提升建筑工程质量、效率以及工程建设价值。传统主体结构施工大多采用木模板作为施工方案，近6年铝模施工技术逐渐完善，对于超过22层的高层住宅项目，应优先选用铝模施工技术。铝模施工安全可靠，铝模施工的项目结构质量可以达到4mm内的抹灰要求，且通过铝模深化设计可以将剪力墙和砌体墙间设置企口，内墙装饰面可以只针对砌体墙面进行抹灰，还可以节约成本、减少污染。铝模施工只是新技术的一项，还有许多新技术值得推广，在施工管理前期策划应充分考虑新技术的应用带来的质量提升经济效益。

4. 特别关注业主方的要求

业主满意度是项目部管理工作的目标，这里面的业主分为2个，一是开发商一个是实际买房者。实际购房者可能用尽一生的积蓄购买的房屋，所以我们全力以赴交付购房者实实在在质量最好的房子，购房者收楼时特别关注小区绿化的品质，公共区域的装修品质、室内的观感、使用功能、空间尺寸，我们在施工过程中特别关注购房者的需求，并重点控制以上工序的施工质量。目前我国的大型房地产开发都有自己的一套检查安全质量的巡检评分规则，项目部应定期组织学习巡检评分标准，按标准严格施工，在开发商组织的定期巡检中取得良好的评分，这样既能创造良好质量的房子还可以让业主开发商满意以达到长期合作的双赢结果。所以项目管理重点管控业主方的需求。

2. 成本控制

合理的成本控制可以有效提高项目的效益，增加效益是企业生产与发展的决定因素，是企业考核一个项目是否成功的关键指标。

1. 制定成本控制目标

一个项目中标后，经营部马上组织编制施工定额成本控制分析表，成本控制分析表的编制要充分调研工程所在地的主要材料、人工费、周转租赁，地材材料价格，再结合公司的以往项目的经验编制分析表。分析表中明确各个子项劳务费、材料费、周转材料费、管理费、文明施工费的目标成本，在项目实施过程中项目负责人要以成本分析表作为成本控制的纲领性文件。在此基础上项目负责人还需要组织成本控制专题会，研究在项目实施过程中合理节约主要材料的方法，以及分配各自的目标值。如钢筋工长负责审核优化钢筋下料单，并对钢材最终损耗率负责，混凝土工长通过控制供应过程中的偷工减料和浇筑过程中的铺张浪费，实现混凝土材料符合预算要求。以主要材料损耗考核相应岗位，达到目标给予奖励的方法既能调动管理人员的工作积极性又能节约材料控制成本。

2. 建筑新材料的应用

建筑市场的繁荣发展，造就了建筑新材料不断创新更新，项目开工前项目负责人需要协同材料员考察是否出现了质量更好、价格更低的材料可以替代现有技术的产品。我们承建的一个项目采用了15mm厚的新型镀塑模板，这个模板实际周转次数为30次以上。这个模板市场价90元一张（1.83m*0.915m）周转30次每次3元，传统黑木模板65元每张周转13次每次5元。一个15万平米住宅项目（15万平米剪力墙模板展开面积约35万平米），仅仅这一个新材料应用，可以为节约35*2/(1.83*0.915)=42万元，成本显著降低，所以新材料的应用不但可以提高工程质量还可以节约成本。

3. 使用专业班组劳务

一个项目人工费占比约30%，如何节约人工费也是项目成本控制的关键因素。以往工程建设往往采用专业劳务公司承建的模式进行劳务分包，在此模式下，一个项目的施工质量控制、进度控制需要依靠劳务公司的自身技术资金实力，很容易出现质量进度的问题，无法满足业主的需求，且劳务公司也需要赚取一部分的利润。所以项目成立劳务公司，通过资源整合，采用劳务单项分包的模式，可以有效提高管理的效率，培训更换不合格的劳务单项分包也是更为便捷，而且可以节约劳务公司本应赚取利润，经过测算约工程造价的3%。

结语：
综上所述，一个项目的建设，先要达到预期制定的各项指标，项目负责人需要对安全、质量、成本、进度各个环节进行有效的管理。并且在每个项目的建设过程中总结经验，将好的方案记录下来，融会贯通应用到其他建设项目上，给业主交付一个完美的产品。

参考文献：
[1]