浅析修缮工程的造价控制

浅析修缮工程的造价控制

李学阳

单位： 91053 100071

摘要：目前,中国正是经济蓬勃发展的崭新时代,建筑行业在中国发展得十分迅速,但是建筑在实际运用过程中往往会受各种原因的影响而导致使用功能有限,所以往往必须进行维修和改建等施工。而房屋修缮工程在进行施工过程中,最关键的地方便是要控制好工程费用。本篇将重点论述为怎样从各个方面来合理控制好房屋修缮工程的工程造价。

关键词:房屋修缮工程;造价;控制

一、房屋修缮工程的基本特点

住宅维修工程项目和住宅建设一样,具备了工程项目的共性特征,包括独特之处、材料抛弃方式、产品固定形式、生产要素流动性、系统性、高风险性等特点。而由于施工阶段与方式的差异,住宅维修施工也有着各自的基本特征,简单分析如下。

(一)住房维修工程的施工地点分散,而所有房屋建筑工程由于分散在城市各地,且施工时间和结构材料也多种多样,具体的维修规定显然无法统一。即使属于一个居民小区内同批维修的房子,通常也是建在居民小区各处,因此无法与一般住宅建设同样拥有集中的施工场所,所以只能哪儿需要就哪儿维修。而住宅修缮的施工场所,通常遍布在居民小区、沿街店面、景观平台、商场设施、工厂车间、办公室住宅、旅游宾馆等各种场合,具体的维修条件也变化多端。

(二)住宅维修施工的作业情况明显受限。房屋修理施工也就是维修既有住房,其维修内容、构造加固、建筑材料更新等都可以按照现行住房条件确定下来。因为不同的修缮范围、修理内容、房屋结构型式和内部结构隔断、旧住宅维修工程施工作业的连续性都不够,施工组织与设计也没有像新建施工项目那样进行,而是按照相对流畅的次序实施,导致旧住房修理工程项目运行时间有限,施工效益也显然不如新建工程项目。

(三)一般住房维修项目的大量可变因素过大。由于一般的房屋修缮项目都属于老房子,对其主要的建筑材料都没有管理。在这些情形下易产生因隐瞒项目要求的不具体等种种原因,从而导致了一般房屋维修项目中存在的大量可变因素的现象，无法预测的原因时有发生。住房修缮施工的变化原因还有建筑木质腐朽、构件损伤、白蜂蛀干性害虫、钢材腐蚀、水泥开裂、裂缝渗漏等常见现象，基于这些因素及其变化影响,施工方案往往改变,影响住房修缮。

(四)住房维修施工受周围环境约束。随着企业的经营生产或人们的日常生活要求,很多时候房屋修缮的环境条件并不能影响企业生产和市民正常生活的正常进行,所以修缮操作需要企业按照实际状况,或者按照周围环境条件做出相应调节。此外,因为毗邻住宅的其他物业的需要、对机械振动和噪声干扰的影响等因素,部分住宅的维修施工无法通过，而一旦将机械施工将变成自动工作,将会显著影响效率和提高项目成本。

二、维修改造工程项目面临的主要问题

为更好地使用有限的工程投资,各地有关职能部门都出台了一些维修改建工程管理规定和办法,但在实际施工中,仍面临这样一些重点问题:

(一)重大工程立项不明确。工程项目建设可行性研究论证是工程项目立项前期工作的核心内容,同时也是工程项目投资决策的关键。但目前不少地方在城市修缮改建工程建设项目中没有经过严格的专家论证和规划,只凭个别领导建议办理,以致发生了后期赶计划,超投资的状况,从而导致了投资浪费。

(二)招投标流程的不规范。项目招投标制度的开展对优先选择工程建设单位,节约建筑工程造价,改善工程质量具有很大的积极意义。在实际开展过程中,由于上述各种因素,修缮改建等项目的项目招标制度形同虚设,并面临着故意泄露标底的作用、暗箱操作的违规现象。

(三)施工监督管理工作不严格。部分施工契约中没有经过相关主管或职能部门的签字,合同条款语言措辞不正确、不严谨,给项目后期的结算审核工作造成了麻烦。在工程施工过程中,由于部分施工责任心不强,随意听施工单位建议,加大了不必要的工作量,又没有严把建筑材料供应和施工质量关,以至发生了与施工单位串通侵害财产的现象。

三、住宅维修工程造价控制的具体方式与重点

(一)对房屋修缮工程建设在立项决策时期的造价管理分析。房屋修缮工程项目顺利与成功的实现,取决于项目前期立项决策过程是否科学有效。在房屋修缮工程建设的项目决定阶段,首先必须掌握好拟建工程项目的规划情况,并对工程项目所进行的经济性和可行性展开分析和研讨,再综合各方面原因来决定是否科学合理。对房屋修缮工程项目,在决定时重点考察其内在经济和外界环境条件等各种因素的影响,并综合各方面条件选定成本费用最低的施工方法。在立项决定时期的工程造价管理主要根据政府资金管理原则来进行,从工程功能性、成本、对社会经济和自然环境的危害程度等方面来比选施工方法,以便于对房屋修缮工程项目的资金投入实现合理限制。在该时期需要对同类建设项目的总造价进行更广泛的调查和研究,并根据拟立建设项目所在的城市环境、交通运输、电力、自来水、与社会居民的配合程度等外部条件与影响,将投资估算的精度控制在30%以内。

(二)住宅维修项目测量体系改革。目前,住房维修项目标价大多推广为使用全国工程量清单计价方式进行，而所谓全国工程量清单计价,也就是在建筑工程招投标中,必须遵循全国统一的工程量清单核算标准,完全统一的工程量计算标准,完全统一的项目编码,完全统一的项目分类,完全统一的计量单位和一致的核算方式,由投标人提出工期金额,投标人自己估算的成本计算方法。实行工程量清单招标投标,但施工的价格并不仅是判断工程项目中标与否的唯一重要依据,且施工标底价格并不成为评标的主要条件。评标评分细则主要由工程量清单项目综合价格、工程量清单项目费用、措施项目费用、主要材料价格和主要清单项目综合价格等因素构成,让投标人心中有数。工程量清单是国际上常见的工程项目招投标方法,其实质是以最低价格中标。工程量清单的计价模式和标准定额计价模式比较先进,在可以体现工程项目的个别成本费用的同时,既便于业主管理费用,也便于公司的独立报价和公平竞争。而在建设工程企业开始推行工程量清单计价的今天,积极推进房屋维修工程造价标准计价体系改革,进一步健全房屋维修施工管理体系,培育建筑施工企业更加积极的成本竞争意识,进一步提升建筑施工企业自身水平,积极研究住房维修工程施工新标准的制定方向,都应是当前的主要工作任务。工程量清单报价方法将是当前城市建设领域招投标机制变革的主要方向,住宅改造工程的工程量清单价格计算模式也将被逐步推广。

四、结语

综上分析可知,无论是业主还是施工单位,房屋修缮工程的参建各方都需控制好工程造价。一方面要以标准工程量清单的计算方法为依据,并根据整个住房维修与建设工程造价的具体市场运作模式与运营原理,并以此去对传统住房维修工程造价定额的计量方法加以改造,另一方面又要探索新型的维修工程造价计量政策,使住房维修工程造价计量政策与当前的招标制度改革政策大体走向统一。

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