毛坯住宅高品质交房施工质量控制技术

毛坯住宅高品质交房施工质量控制技术

王学飞 孙艮北 赵小波 段明刚 贾延飞 王泽

中建新疆建工（集团）有限公司西北分公司 陕西西安 710000

摘要：对于毛坯交付的房屋建设项目，建筑检验的要点就是达到一户一验的要求。一户一验重点与难点就是空间尺度和防漏功能。空间尺度着重表现在一次构造、砌筑和粉刷的成型净开间、净进深、层高和方正性；防漏重点是外墙、阳台、厕所、窗户等迎水部位的质量管理。要求毛坯房屋交付报是率不得超过1（即在分户验收中，每户验收过程要求修正的项目不得多于1项）。所以，在施工过程中不但要注意空间尺度和防漏措施，而且还要做好对各个分部分项过程施工的质量控制。

关键词：毛坯房；高层；质量控制；施工；

序言：随着中国社会市场经济的进一步发展，中国建筑行业的规模也越来越壮大，这为中国房屋建设工程的蓬勃发展打下了基石。当前人们对住宅环境的品质要求愈来愈高，对与人民日常生活密切相关的居住工程的品质也赋予了更高的重视。如何有效控制住宅高品质交房施工质量，保证工程的施工质量，满足居民的居住需求是当前住宅建筑施工单位需探讨的重要课题之一。

1、住宅质量影响因素分析

影响房屋质量的因素有许多，总体而言主要包括人、机、环.料、法五因素，包括人力因素、机械因素、环境、原材料各种因素，和材料、法施工工艺各种因素。

1.1人员因素

人是建筑施工的最主要参与者，所以人才因素对房屋施工项目管理产生了十分关键的影响。施工项目管理的人可以分为工程管理者与工作人员。需要引起注意的是，工程管理者并不仅指的是施工单位的管理者，而是施工单位、工程监理公司的管理者，都需要具备标杆房企业的管理项目经理，才可以掌握企业管控规范，并贯彻执行有关的管控动作，协调能力强、管控能力强。另一方面，要指导施工单元更加注重工作人员的技术和安全培训，以提升第一线操作者的技术和意识，为第一线施工项目的顺利开展提供了保证。

1.2机械设备因素

施工机具的安装位置、功能、成新度及其配置、运用管理、维护养护等状况，对确保建筑施工安全可靠，提高工程质量、加速施工进度的作用很大。所以，政府应该强化对主要机械设备的监督管理，同时针对塔吊建筑、行人货梯，包括货物提升机、吊筐等主要的机械设备，也需要根据国家和地方有关规定和规范，对有关人员实行培训、持证上岗。

1.3环境因素

自然环境条件分为内部环境因素和外部环境因素。外界条件因素通常指的是自然环境因素，气候环境因素等。外界条件影响虽难以限制.但公司仍必须针对项目的实际状况，做出预案.以最大程度地降低不良因素的影响。而公司的内部环境影响主要指的就是公司的内部工程质量管理机制以及规定等，而这里面也就包括了对施工方案。以及工艺管理等方面的影响。

1.4材料因素

原料的品质直接决定着房屋建筑工程的使用寿命和可靠性，对工程产生直接的影响。在建筑施工过程中必须要求施工单位根据设计与规范规定对原料供应实施严密控制，保证原料的品质达到有关规定与技术标准。必要时应考虑通过甲方集团供应或甲定乙供应等方法事先规定物料的质量标准，要求。同时，原料送达现场后，还应做好库存管理工作，防止由于储存、运送困难导致原料品质问题。

2、施工技术控制要点

2.1一次结构混凝土

一次的水泥成型直接影响到构件的工程质量和后期工序（粉刷、砌体）的完成，尤其是高层住宅必须对室内净开间、净高开展实测检验。所以，主要检测剪力墙的垂直平整度、板底极坏、楼板厚、层高和门窗洞口大小。

1）在剪力墙的垂直水平度控制施工中放线时有控制电路线及其地下室墙板线，在墙板模板装配完成后用控制电路线校正地下室墙板的水平位置和方正度，用吊锤或激光水平仪按垂直线校正地下室墙板的垂直程度。剪力墙下部在浇筑砼时承载力变化很大，按照常规浇筑法只能缩短对拉螺栓距离，以便增强下部模板体的刚性，在第二道螺栓高度处木楞上可钉铁皮，以提高木楞的强度，并避免涨模。

2）层高控制因是对于高层建筑，每层高偏差大会导致累计偏差大，而且净层高也是一户的一验必测事项，所以需要控制每层高。因为外墙钢筋是可以多次重复使用，所以外墙钢筋的尺寸误差也会影响层级，根据地下室外墙配模的高度按净高规格下料，既可满足各个楼层的净高，又可避免因外墙钢筋与楼层缝隙过大，而出现烂根现象。在楼面用水泥施工时，应控制地下室墙面处标高，立钢筋之前应重新检查，挖除高于地面的钢筋，对钢筋与楼层之间有空隙的部分用水泥砂浆灌堵。

3）对剪力墙阳角的管理剪力墙阳角的模板往往由于处理不严密，容易出现漏浆、爆浆，成型质量也不好。因此在墙板端使用钢管扣件实行两次反拉，以提高样板的质量。

2.2砌体及二次结构

砌块建筑及二次构件砌筑时，应当严格地依照砌块建筑效果图的设计规定实施。砌体结构必须完好、无损坏，灰缝饱满，垂直平顺性满足设计要求。在二次构件支装前，要先沿马牙槎贴上海羊条，以避免渗漏。固定时，在腰柱端头模板封头处设有卡槽，待钢筋直径安装好后，再将卡槽卡在钢筋直径上，并不得用砖块或废弃物封堵。构造柱模板对拉螺栓孔设有于中部，为尽量减少对墙面的开孔损坏，上口设有畚箕口，当施工砼时混凝土先由畚箕口注入，后再用小震动棒振动，等第二天拆模时，再挖除畚箕入口内的水泥。在砌体构件浇筑过程中，水电管道的布设和强、弱电箱预留部位都要严格按照设计图实施。

2.3屋面构造

屋面构造也相对比较复杂，跌水位置、通风机、预埋式工作套管安装、女儿墙设置等，都对整体建筑物的防水危害较大。首先要审核建筑物屋面设计图以及给排水图纸中有关落水口的部分高度是不是科学合理以及适当，对跌水口部分安装套管、预埋套管的部分必须高度超过建筑物结构面四百五十mm，并采用止水套管，内壁刷防锈油漆。女儿墙或剪力墙的墙板支装前，在砌筑完成表面约300mm处钉上长度30mm、厚15mm的木条，作今后为防水卷料止口。关注在贴保温层地区的女儿墙能否设有挑檐，以及严禁在贴保温玻璃板处有朝天缝。在电梯间出外墙门设有高度300mm高钢筋混凝土挡水坎，而内墙部分也设有以高度300mm一次施工的高水泥导墙。

2.4抹灰

水泥砂浆抹灰层作为建筑构件成型处理的最重要一个工艺，它主要是对水泥构件、砖石结构等在表观上的加工处理，以提高建筑户内的空间尺度、方正性。抹灰层最主要的检验项目是基础空鼓、垂直平整度和净空厚度。由于基础处理效果影响粉刷层的空鼓率，所以在内外墙基础抹灰之前，所有基础的隐蔽管理工作都需要全部进行完毕，尤其是在外墙体螺杆洞部分。

2.5地坪施工

地板的水平度、形成质量等直接影响一户一验工程。从土质地坪的基础处理入手，就应该按照施工规范。在基础处理时，通过抓毛机对土质地坪表面进行处理，清洗地面漂浮物，在墙根处通过人工捡。清理干净后做灰饼，在灰饼完成后，对净高进行重新检测。在满足条件后进行2d浸水，之后清液，清水时再用水清洗地面漂浮物，以保持土质地坪清洁水平。扫浆时要均匀分布，水泥土的结合层随扫随浇混凝土，扫浆表层不应积水。混凝土施工时，钢筋混凝土施工高度应控制在200ram以下，对水泥用量因进行适当调整，以免随着施工时长而引起砂浆初凝，危害土质地坪的形成质量。在成形后用中小型打磨机收面，或在表面洒1:1干水泥砂，人工收光。成形1~2d小时后蓄水养护，保养时间≥，途中严禁用上物料及机械设备，并维护好地坪。

2.6防渗漏

渗漏是整个工程项目中最难处理的问题，也是用户中投诉最高的问题，但由于漏水直接影响着建筑物的使用效果，所以解决了漏水问题，该工程项目的后期维修保养工作也就非常简单，而顾客的满意度就将大大提高。防水效果最关键的是砼构件本身，防水材料的应用只能补充、提高防水效果。要注意和提高砼构件自防水，才能真正有效地抑制泄漏。

3、结语

项目进行严密的流程管理，要求在建设流程中所有分项一次经过合格比率较高，建筑搭配科学合理，不但节约了工程时间，而且提高了质量。因此在后期分户竣工验收时能够顺利通过小业主验收，也可以把最优质的商品房进行交付给了小业主。同时，相应的建筑技术措施也可以应用于居住、商贸、工建等项目的建筑施工，从而全面提高了公司的建筑技术水平。

参考文献：

[1]周建中，汤家志，黄俊杰.龙湖项目毛坯住宅楼高质量交房及质量控制.施工技术.(2015):135-138.Print.