房地产开发项目工程管理问题及对策研究

房地产开发项目工程管理问题及对策研究

史德剑

南京颐悦置业发展有限公司 江苏南京 210000

摘要：房地产开发项目非常重要，与城市化建设密切相关，投资风险高。施工中经常浪费一些资源，或施工不按程序规范，导致工程质量出现严重缺陷。房地产开发项目面临巨大的经济损失，后期会出现一些难以处理的问题，声誉受损，不利于房地产开发企业的可持续发展。房地产开发项目的管理是最关键的，对整个项目起着监督和控制的作用。目前该项目的管理缺乏有效性。我们必须找到有效的对策来改善房地产开发状况。

关键词：房地产开发项目;工程管理;问题

引言：在房地产项目的开发过程中，项目管理是项目建设过程中必不可少的重要环节，房地产开发项目的建筑面积确定后，必须对原建筑进行勘察处理，方可进行后续施工将图纸设计转化为真实建筑的工作是可以做到的。在房地产开放项目的建设过程中，可以进行有效的管理工作，保证建设工作的顺利进行，同时也起到把控工程质量的作用。由于房地产开发项目的管理水平直接反映房地产开发单位的市场竞争力，对公司的经济利润具有决定性的影响，因此加强房地产开发的管理水平就变得非常具有必要性以及迫切性。

一、项目工程管理概述

1质量

质量控制是房地产开发项目管理的主要任务之一。包括项目开发质量控制、项目施工质量、项目验收和质量控制。质量管理必须考虑项目的安全性、功能性、可见性和适用性。在发展过程中，要根据市场变化和技术创新程度，调整各种方案和质量管理体系，以满足当前产品市场需求和一段时间内对社会的影响。房地产项目管理应从三个方面入手。首先，在项目建成之前。明确施工规范、设计方案和施工工艺，确保设计施工合理，符合相关施工标准和规定。二是在项目建设过程中。根据市场变化，完善产品未来的实用功能，改变设计，完善功能，使产品实现后具有更高的经济价值。第三,项目完成后。严格的审批流程，加大对成品的保护，不仅要引起对普遍质量问题的关注，还要突出质量隐患。质量控制是与建筑使用和企业形象相关的房地产项目管理的核心。

2进度

工程进度管理在房地产项目管理中起着重要作用。工程进度管理包括管理工程的发展、建造及完成时间，以便能如期完成。进度管理主要基于计划。计划内容包括工程管理计划、设计计划、财务保障计划、施工计划、设备采购计划、施工设备进场和退役计划、天气预报、劳动保障计划、运行维护计划、文件方案等。所有的进度计划都是相互关联的，不完成任何计划任务将严重影响项目的完成和产品的投产。该计划可为项目内各项工作的开展提供指引和指引，亦可作为两者关系的基础。进度管理涉及广泛的问题。包括项目开发、设计、施工、采购、融资、竣工、销售、运营和维护。

二、房地产开发项目管理过程中存在的问题

1缺乏可行性研究

现阶段，在房地产开发过程中，关键问题是盲目地做出项目决策。施工前，公司未开展相应的勘察工作，造成施工资金浪费。此外，许多房地产开发商在获得许可后才开始施工，这使得施工初期的管理工作无法有效实施，对后续施工工作有非常严重的影响，也可能导致后续工作中出现严重的质量问题。在工程建设过程中，由于没有前期可行性研究和施工准备，建设资金链被打破，工程项目的建设受到严重影响。

此外，由于房屋类型结构相对单一，工程造价较高，区域建设仍存在不合理的情况，这将给开发商造成非常严重的经济损失。同时，也将导致我国土地资源利用率低，不可能充分发挥土地资源应有的作用。在此基础上，要充分重视房地产开发项目的可行性研究，充分保证房地产项目的建设质量能够满足市场的实际需求。

2管理体系不完善

在项目建设过程中，管理工作被忽视，没有引起足够的重视。管理目标还存在一些模糊性，使得项目建设工作没有充分结合项目现状，项目建设过程中还存在许多缺失环节。这主要是因为房地产开发单位的管理体制不完善，存在很多缺陷。此外，在项目建设过程中，项目建设管理与管理分离，导致管理未能发挥有效作用，使项目的进度和成本无法得到有效控制。造成这一现象的主要原因是管理体制不完善，项目建设的实际情况与规划账单仍存在一定差异，项目建设不能在规定的时间内完成，严重影响了企业的经济效益。

3矛盾隐患问题严重

房地产开发项目作为一个投资较大的行业，居民在购买过程中对后续服务和配套结构的配置有一定的要求。然而，在中国房地产项目开发过程中，并不重视此类售后服务，这将导致在后续施工过程中出现质量问题时过早进行售后维护。对于一些承诺性基础设施建设和配套建设的构筑物，仍然存在一些偷工减料的行为，这将导致矛盾隐患变得非常严重，也将对房屋销售产生一定影响。如果忽视监管和后续管理，企业的经济效益将受到严重影响。

三、加强房地产开发工程管理的对策

1加强前期规划管理

要注意房地产建设项目的前期管理，同时要考虑到前期指导中涉及的诸多方面，确保项目决策更加合理，这就需要充分了解市场情况，以便全面控制公司内部的情况。

同时，要注意项目企业的解决方案，要加强设计阶段管理，以满足市场需求为主要设计目标，要充分考虑综合施工特点，积极协调工程项目之间的工程联系，严格执行施工项目，使工程施工质量达到预期设计标准.在工程建设过程中，要积极与施工单位沟通，必须充分考虑施工的方方面面，必须合理控制存在的风险问题。

2加强质量管理

房地产质量对企业经济效益至关重要，是满足房地产需求的基础。因此，企业必须严格控制房地产质量，完善质量管理，切实保证工程质量达到预期的设计标准。在施工过程中，亦须严格监管建筑工人，以及建筑材料和机械设备，使房地产质量达到预期标准，切合用户的需要。此外，业主亦应及时从房屋的维修工作，深入分析客户的意见，使房地产建设尽量切合用户的需要，从而有助提高企业的竞争力和经济效益。

3加强对工程成本的控制

随着房地产竞争日趋激烈，要提高企业的竞争力，必须加强对建筑成本的控制，提高企业的经济效益，最大限度地保证企业的运行。需要指出的是，在房地产建设规划过程中，要充分进行前期成本评估，严格控制建设成本，要在保证建设质量的基础上实施建设成本控制，并建立完善的奖惩制度，最大限度调动施工人员的积极性，将施工成本控制在合理范围内，保证企业效益。

结语：综上所述，房地产开发项目管理要运用先进的管理理念和方法，将管理渗透到项目的全过程，有针对性地进行规划，做好部门协调工作，有效监督和控制每一个施工过程和环节，使项目管理更加系统化、规范化，以控制房地产开发成本，合理分配各种生产要素，确保工程质量达到验收技术指标；最大限度地提高房地产开发的效益。

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