关于建邺高新区新城科技园版块公共服务设施空间布局调研报告

杨波、万沐虎、高楷

南京建邺高新技术开发区管理委员会 江苏省南京市 210000

近年来，立足我国实施城市更新和构建国内国际双循环相互促进的新发展格局，城市经济的发展与空间利用对产业园区的城市功能提出更高的要求。建邺高新区新城科技园版块作为快速成长起来的科技园区伴随着河西新城的建设不断发展，既具有产城融合、创新驱动和复合经营的新时代园区特质，同时也面临着公共服务设施配套与园区的转型发展相矛盾的两难境地。近期，建邺高新区管委会组织开展了新城科技园公共服务设施空间布局专题调研，先后深入多家园区企业，采取现场考察、听取汇报、问卷调查等形式，对园区配套设施现状及空间布局进行了深入细致的调查研究。

一、新城科技园基本情况

新城科技园于2003年经南京市政府批准成立，位于建邺区河西新城东南部，用地面积为4.33平方千米。本次调研范围聚焦在新城科技园梦都大街以南的区域，总面积约2.9万平方千米，划分为北部（C）、中部（D）、南部（E）三个片区。

1、载体建设成效显著

自2005年至今，新城科技园历经规划设计与筹备阶段、分区建设与培育阶段，进入功能完善与提升阶段，形成高楼林立的园区形象。目前，园区已建、在建的科研、商办载体项目共50个，涉及总用地面积约90.9公顷，总建筑面积约560.8万平方米，地上建筑面积约401.2万平方米。其中，已建载体项目46个，地块用地面积约82.61公顷，总建筑面积约500.2万平方米，地上建筑面积约359.5万平方米；在建载体项目4个，地块用地面积约3.45公顷，总建筑面积约60.6万平方米，地上建筑面积约41.7万平方米。

2、现状配套逐步建立

经初步测算，已建载体地上建筑面积约359.5万平方米，各类服务配套建筑面积约23.56万平方米，占比约6.6%。其中，商业配套面积约7.79万平方米，占比约2.2%；酒店配套面积约9.47万平方米，占比约2.6%；租赁公寓面积约6.3万平方米，占比约1.8%。园区内6大自建载体项目（不含孵化器）总建筑面积约183.2万平方米，已使用配套建筑面积约11.25万平方米，占比6%；空置面积约92.76万平方米，占比50.6%。

3、相关规划不断优化

园区在发展过程中主要历经了三版控制性详细规划，在三版规划用地面积的变化中，2015版规划较2010版规划增加了科研用地18.21%、居住用地2.1%，减少商办用地22.79%；而在2018版规划中为进一步提升产业集聚，将科研用地减少了22.13%，增加商办用地5.47%、居住用地10.24%。可以看出，2018年已批复的《南京建邺高新区控制性详细规划及城市设计整合》对园区科研、商办、居住类用地分类指标结构进一步调整，结合低效用地更新改造，进一步提升产业集聚，强化用地功能复合，完善公共配套和居住用地。

二、园区使用者需求调查

随着园区高素质人才数量不断增加，其对公共服务设施的需求也进一步发生转变。

1、工作人群调查

根据问卷结果数据统计，园区中25-30岁人群占44%，本科学历人数占园区总数69%，说明年轻化、知识型科研创新人才成为园区的主力军；年收入在5-10万和10-20万人群占比35%和34%，高于南京市平均薪资水平，即园区中人群有较高的消费能力；园区内每周加班频次在2-3次的人群占比48%，基本不出差人群占到八成，人群日常生活对园区的依赖程度较高。与此同时，有71.28%的人群每日通勤需半小时以上，接近20%的人群通勤时间超出一小时，且跨区通勤率达到66%，区域职住失衡现象较为明显。通过对酒店、员工食堂、人才公寓、便利店等19个设施类别进行需求统计后发现，园区人群对员工食堂、书店书吧、人才公寓、健身场所、便利店和酒店等设施的需求更为迫切。

综上可知，园区聚集了大量的青年高素质人才，由于园区的科研创新工作具有区域独立的特质，使得人群对区域内的公共服务设施依赖较高、需求较大。

2、入驻企业调查

目前，园区的两大主导产业为文化创意和移动互联，主要从事广告创意、游戏动漫、电子商务和移动互联等工作，吸引了包含阿里巴巴、小米、中治华天、中核华兴、中国电信、中国移动等一批知名龙头企业。

从对入驻企业的层面进行调研可以发现，企业所反映的共性问题主要集中于三方面：一是商业环境有待提升。例如企业多提出的停车难、停车收费较高，还有日常通勤的公共交通流量过大、距离较远；二是住房需求有待满足。由于通勤压力而引申出的住房需求以及子女托管机构的需求，是园区在长远发展中所要面临的主要问题；三是商务休闲配套有待增加。园区内的餐饮、健身房、休闲娱乐等商业设施短缺，无法为年轻员工的交流提供充足场所，也一定程度上对企业在客户接待、活动举办等方面增加阻碍因素。

3、周边居民调查

随着我国产业园的不断发展和居民生活水平的不断提高，周边居民对园区公共配套设施提出了一些新的需求，如教育配套、商业休闲、运动设施等。这就需要产业园区在原先区域已有设施的基础上，根据周边居民的需求进行一定程度的补充，对既有载体设施进行改造转化，充分利用闲置、低效和需求不足的公共服务设施，改造成为需求较高、现状供应匮乏的社区化公共服务设施，保障公共服务设施的落实。

三、存在的主要问题

1、原有配套比例及模式已不适应新时期的园区发展

根据现状建设分析，目前新城科技园的公共服务设施在硬件上积极投入，公共服务配套总量占比约6.6%，仅满足区域工作人群基本消费需求。对标新加坡纬壹科技城、深圳南山区典型园区等案例的设施配套，以及广州、上海、深圳等城市相关政策，其园区配套占比基本处于6%-42%，普遍高于新城科技园的现状比例。而公共服务设施的传统理念和方法，如“社区规模”、“服务半径”、“千人指标”等，仍然作为产业园区规划中重要的控制要素而存在，这在一定程度上忽略了不同城市空间中居住人群的需求差异，从而影响了公共设施的质量与使用效率。伴随着园区产业规模的发展扩大，容积率、建筑物高度逐步上调，入驻企业和人员数量不断增加，需求不断提升，职住不平衡突出，已配套的公共服务设施业态及规模明显不足。

2、配套设施功能布局在空间与时间上出现失衡

在新城科技园公共服务设施与产业园区其他建设存在空间上的不匹配和时间上的不同步情况尤为明显。由于日常长距离通勤和周末、节假日的“空城”，造成使用服务设施行为在时间和空间上的失衡。城市创新型产业园区并非园区空间和设施的简单堆积，而是个功能多元、结构复杂的综合体。公共设施建设作为其不可分离的部分不能脱离区域而孤立存在，而是应实现城市、产业、人的统一与融合。“有产无城”形成的鲜明反差，是资源配置失衡带来的资源浪费和空间活力丧失，加剧“宜居”和“宜业”的冲突。

3、既有建筑改变使用功能需求缺少相应支撑

目前，园区共有科技创新园、徐矿商务中心、孵化器、北纬国际、舜禹大厦、国家广告产业园、综合体A区、综合体B区8个已建载体规划许可建设相关配套设施，许可范围内总配套面积约为10万平方米，占园区已建载体比例约3%，其中许可商业配套面积6.1万平方米，酒店配套面积3.9万平方米。随着园区的不断发展，既有建筑改变使用功能已成为更多企业在城市更新时期的转型提升的有效途径。然而，既有建筑改变使用功能会引起所在宗地土地建设用途的变化和建设工程规划许可的调整，如果改变不当也会引起很多社会问题，必须经过一定程序进行合法合规的调整。

四、实施策略与规划建议

随着园区逐步发展成熟，产城融合度不断提升，公共服务配套在园区中的占比也会逐渐增加，需进一步探索园区公共服务配套设施的总体规模。针对新城科技园产业转型发展、科技创新特点，合理确定配套服务设施的比例结构，适当增加商业商务设施、酒店宾馆、租赁公寓以及公共开放空间等配套服务功能，提高科研类用地配套服务设施的比例。

1、明确目标定位

基于“敬畏规划、尊重规律、创新规则”的理念，进一步完善策略体系，有序推进园区配套设施改善，全面提升创新功能能级、城市服务能力、创新环境水平，打造南京产城融合的“创新社区”示范园区。

2、完善配套体系

（1）提出配置建议

结合国内外案例研究，基于十五分钟就业圈的职住平衡目标，估算载体建筑产业功能面积与公共服务配套面积之间配置比例的建议值，初步建议科研用地主导用途即科研设施的建筑面积不得低于地上总建筑面积的70％，公共服务设施面积不得高于地上总建筑面积的15％，其他功能用途面积不得高于地上总建筑面积的15％。

（2）构建分级体系

根据人群的不同年龄层、不同工作性质等进行人群需求分类，按照不同人群的比例构成，明确对应所需功能业态类型，构建“产业片区—产业组团—产业邻里”三级结构模式，并将“洽谈交往型、便民生活型、休闲娱乐型、商务服务型”四类商业配套设施、酒店、公寓进行分级引导，令园区不仅达到自身内部的五分钟就业圈或十分钟就业圈的功能配置平衡，也达到其聚集范围的十五分钟就业圈内的总体平衡。

（3）分区空间布局

有针对性的提出各个片区的产业分布需求建议，细化北部、中部、南部空间载体各类配套设施需要调整的比例，优化各片区商业功能配置，建立完善的科技研发、商业配套、文化娱乐、居住休憩等复合城市空间。其中，南部片区结合实际需求，配置比例仍然不够合理，其中产业功能比重仍然偏大，公共服务配套功能应适当增加，但是近5%的酒店功能配比已经满足南片区需求，建议增加商业、公寓等服务配套功能配置，以提升利用率。中部片区随着龙湖项目的运营及周边居住社区商业配套的完善，中部片区的社会载体商业集聚度高，商业配套也较齐全，可满足片区配套设施需求。因此，建议存量载体不新增公共服务配套面积，根据指引对存量配套业态及空间进行优化提升。北部片区载体空置面积较大，配置比例不够合理，其中产业功能比重、公共服务配套功能都应适当增加，结合科技创新区产业园的建成投入使用，进一步完善片区商业、公寓等配套功能。

3、优化治理体系

（1）构建科学化的治理机制

建立园区“社区化”服务体系﹐成立“园区共建理事会”，由区政府（管委会）主导，园区入驻企业、商业经营者、社会志愿者（社区规划师、律师等）多方参与，共同对园区政策制定和配套设施改善进行协商共建，进一步为园区企业提供全方位、多功能、综合性的服务﹐全面提升园区产业吸引力、承载力和环境品质。

（2）创新精准化的服务模式

强化分区管理，基于南部片区产业集聚度高，产业链上下联动，创新提升发展的特征比较鲜明；中部片区开发时间早，产业集聚度高，转型提升发展的特征比较明显；北部片区开发时间晚，企业集聚度不高，且紧邻居民区，混合型特征明显，服务内容以企业生产性服务为主，兼顾居民生活性服务，从而突出园区精准化和精细化的配套服务。

（3）探索标准化的服务体系

坚持问题导向、需求导向和目标导向，建议构建一套符合园区各载体配套需求的清单化、项目化、分时段的服务体系，明确配套设施准入规则，在满足载体主体功能前提下，针对性地为园区企业及周边地区提供精准服务。

五、结语

新城科技园公共服务设施配套应从园区的实际需求出发，考虑服务对象多元性的差异化配置，构建合理的公共服务设施体系。并在上位规划的指导下跳脱出传统方法的单一硬性指标，并通过刚性和弹性结合的方式灵活布局。同时，下一步建邺高新区还将研究制定在既有建筑改变功能、土地增值收益金等方面具有可操作性的政策框架体系，出台可实施的操作流程，确保园区公共服务设施配套能够有规可依、落实到位，实现良性有序的发展。

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