不动产档案查询中的法律风险与策略

不动产档案查询中的法律风险与策略

高川健

身份号码： 452629198801101256

摘要：近几年在我国经济社会快速发展的背景下，房地产以及土地等一系列不动产的市场化发展较为迅速，这使得不动产档案管理难度不断增强，同时对不动产档案查询利用方面也有着越来越严格的要求。切实做好不动产档案查询，能够更好地维护不动产权人自身的合法权益有效保护好个人信息，同时也能够对不动产正常交易等多个方面产生良好的促进作用。但是现阶段不动产档案查询中仍然存在着一定的问题和不足。基于此文章便针对不动产档案查询中的法律风险以及策略做出分析和探讨。

关键词：不动产档案；经济发展；法律风险；查询

前言：不动产档案资料本身具备着一定的公开性以及私密性，能够在不动产确权方面、变更方面、转移方面以及抵押等多个方面发挥出重要的凭据和查证作用，属于展示不动产物权自然状况还有权属的一个重要资料。所以切实做好不动产档案查询，能够对维护产权人信息以及合法效益等方面发挥重要作用，但实际工作中，其仍存一定法律风险，有必要做出进一步研究。

1. 不动产档案查询需要遵循的基本原则分析

1. 依法原则

由于不动产档案本身具备着较强的隐私性以及权威性，所以不动产档案查询必须要依法开展。其中，相关不动产权利人以及利害关系人在开展查询工作时需要提交身份证明材料，如果是受委托的查询人，还应该有效提交双方身份证原件，同时需要提交授权委托书，在具体的查询范围上也需要有明确的依据授权。除此之外，作为不动产档案的相应管理部门及工作人员，必须要充分掌握不动产档案管理方面的相关法律规定，切实依照法律法规或者是部门规章制度中明确规定的程序以及要求开展查询工作。一般涉及到：一是《物权法》，二是《不动产登记暂行条例》，三是《档案法》，四是《不动产登记资料查询暂行办法》等^[1]。

2. 高效原则

对于不动产档案查询来讲，其具备着较强的专业性，实际开展此项工作时要求高以及环节多，作为相应管理部门，需要坚持在合法合规以及便民的基础上，持续提高档案查询的效率。这便强调不动产档案查询工作需要在严格依照相关操作流程的前提下，合理利用一系列现代化互联网技术、信息技术或者是大数据技术等，以此持续提高自动化水平，从而充分实现不动产档案方面的高效查询。

2. 不动产档案查询存在的法律风险研究

1. 查询错误引发的法律风险

结合我国《不动产登记暂行条例》当中的第九条规定来看，不动产登记簿需要借助电子介质，对于现阶段不具备相应条件的部门可以沿用传统纸质介质。为了迎合时代发展以及国家对不动产登记簿提出的电子化要求，与之相关的数据库也正在陆续地进行建设。但是结合实际现状来看，不动产档案仍然处于电子与纸质两者并存的状态。而在实际开展不动产档案查询工作时，由于数据系统本身的兼容性问题以及电子档案方面存在输入错漏等，所以比较容易导致权利人以及利害关系人实际查询过程中会遇到登记资料信息错误的问题，站在法律适用角度来看，这一问题有可能引发较为严重的法律责任。例如：相关查询者有可能需要承担民事以及行政法律责任，也有可能导致冤假错案等问题出现^[2]。

2. 存在个人信息侵权风险

不动产档案通常情况下查询主体主要为权利人以及利害关系人。对于权利人员来讲，其本身便是个人信息的一个权利主体，所以其具备查询权。而对于利害关系人来讲，其对不动产档案的查询可能存在一定争议。结合《不动产登记资料查询暂行办法》当中的第21条规定来看，“有买卖、租赁以及抵押不动产意向，或者针对不动产提起诉讼以及仲裁等的一切人员都能够查询不动产档案。”虽然针对利害关系人能够查询的范围做出了限定，主要为：一是不动产的自然情况，二是不动产本身是否存在共有情况，三是不动产是否进行了抵押权登记、异议登记以及预告登记等。但现阶段在不动产查询工作当中，上述查询内容与一些其他有条件的相关利害关系人可以进行查询的不动产登记结果的实际差别往往工作人员无法分辨。此外，即便相关工作人员可以分辨清楚，此项规定也难以有效防治此类利害关系人私自滥用这一项查询权利，其可以借助“有意向或者是拟提起诉讼仲裁”等为由，有效地查询任何人的一系列不动产档案，这很容易造成个人信息泄露问题出现，从而引发侵权风险。

3. 不动产档案查询中的法律风险应对策略

1. 注重实施精细化管理

为能够有效减少登记信息查询方面的错误风险，需要从资料收集阶段开始一直到登记资料全部归档，开展精细化管理。同时结合有可能引发法律后果的环节来看，注销档案以及查解封档案环节属于必须要高度重视的关节，具体精细管控方法如下：

首先，注销档案需要严格依照以下流程：1、结合送来的注销单当中的档案号开展库房档案查找工作，在实际抽档案过程中可以留出该档案的前或者是后一份档案大约一半距离以此作为放回标记。完成注销后将两者共同进行归位。2、实际核对档案存根过程中做到七点。即：一是仔细查看是否有效，二是核对人名是否一致，三是核对证号是否正确，四是核对地址，五是核对面积，六是核对是否查封，七是核对是否存在遗失补证。3、对于注销章需要扣在存根当中较为明显的空白处，同时在其中写清年月日，最后在其下方需要扣注销操作人员自身的私章

^[3]。

其次，查解封档案需要严格依照以下流程：1结合档案号进行档案提取，并且核对档案有效性。2、仔细核对证号、人名以及面积等内容。3、核对是否存在查解封问题、遗失补证问题以及是否存在多次查解封前后关系，深入分析档案现阶段有效性，并且如实告知相关核档人员。4、在完成核对工作后，需要在查档证明上签字并且标上日期以及时间节点。5、在有效完成档案查解封工作后，随后需要开展法院查解封裁定工作，执行通知书以及窗口查解封移交单有效送达库房，过程中库房档案员需要将其存放到相应档案当中。6、对于移交通知单需要依照接收时间有效填写日期并且进行签名、7、在实际开展法律文书解封移交单方面的存放工作时，应该仔细核对解封单当中的对应法院执行文书编号以及查解封文号是否一致，一旦存在不同需要及时查看法院执行通知书以及判决书内容，如果存在异议还需要与查解封窗口开展及时有效的沟通。

2. 注重做好相关法规的修订工作

针对由于不动产档案查询而引发的个人信息侵权问题，应该具有一定针对性的对现行法律法规做出审查以及编篡。具体如下：

首先，对《不动产登记资料查询暂行办法》当中的第21条规定做出修改或者是删除。例如：可以在查询过程中，要求利害关系人与权利人两者同时到场。对于两者同时到场查询需要承担的交易成本来讲，其与个人信息侵权带来的风险相比，有着较高的可接受度。对于拟提起诉讼以及仲裁的人员，可以增加一些限制条件，例如：需要有对方的身份证复印件或者是不动产登记证方面的复印件等^[4]。

其次，注重针对多部门之间不动产登记信息共享这一行为的利弊做出权衡，建议限定一系列有关国家机关开展不动产档案查询工作的公务目的^[5]。

结语：综上所述，切实做好不动产档案查询工作，能够维护好相关产权人的合法权益，有效保护好个人信息，从而确保档案的价值和作用充分发挥出来。文章针对现阶段不动产档案查询有可能面对的法律风险做出了分析，并提出了相应解决策略，以此有效推动不动产档案查询顺利高效开展。

参考文献：

1. 李霞. 不动产登记档案查询工作原则、现状及对策研究[J]. 卷宗,2020,10(5):78.

2. 李灏燕. 谈不动产登记档案的整合与集约[J]. 卷宗,2021,11(20):75.

3. 张国庆. 不动产登记档案信息化建设的路径分析[J]. 卷宗,2021,11(4):157.

4. 黄亨蕊. 不动产登记档案整合和集约化管理分析[J]. 科技资讯,2020,18(23):72-73,76.

5. 吴丽敏. 不动产登记档案利用中的个人信息权保护探析[J]. 兰台世界,2021(3):19-23.