论述农村宅基地管理的思考与建议

论述农村宅基地管理的思考与建议

彭均

广西北海市合浦县党江镇乡村建设综合服务中心 广西北海 536100

摘要：农村宅基地制度是我国土地制度的重要组成部分。在乡村振兴战略背景下，在农村发展中起到重要作用的农村宅基地制度如何改革完善受到社会各界的关注。农村宅基地制度是在我国体制改革和社会经济发展中逐渐形成的一项特殊制度，在保障农村社会稳定、农业持续发展、农民安居乐业中发挥了重要的作用。改革开放后，我国社会经济进入了快速发展阶段，工业化、城市化水平快速提升。在经济、社会、政策的多重推动下，农村大量劳动力进入了经济更发达、劳动力需求更大的城市地区。与此同时，大量农村人口进城落户，导致广大农村地区宅基地闲置，部分农村地区出现“空心化”现象。在我国现有的宅基地退出机制尚不完善的背景下，使得大量农村建设用地闲置浪费。此外，随着民众产权意识的不断提升，土地所蕴含的巨大经济价值越发的受到重视，农民对宅基地所包含的财产功能日益关注。有学者认为，现行宅基地制度在保障农民居住方面发挥了重要的作用，但弱化了宅基地的财产功能，缺失规范化和法治化，难以有效解决宅基地低效利用的问题。

关键词：农村宅基地；管理；思考与建议

引言

在全面推进乡村振兴大战略下，宅基地制度作为农村产权制度的基础，为推进城乡融合深度发展提供关键制度供给，逐渐成为破解农村空心化的关键一招。农村宅基地管理与改革事关农民切身利益，影响农村社会稳定发展，关系乡村振兴成败，已成为农村日益重要的社会问题。

1我国现行农村宅基地制度的基本特征

家庭财产制度是中国土地制度的重要组成部分，其核心是维护农村土地集体所有权，保障农民的基本居住权。新中国成立以来，中国农村住房体制框架基本形成，基本特征如下:集体所有制、成员使用、家庭、有限地区、无偿收购、长期占有、规划控制和国内流动。这一体制安排反映了农场的集体所有权、合格农民分配土地的权利、农村集体经济组织成员使用土地的权利，在保障家庭住房和农村地区人民住房方面发挥着极其重要的作用。

2存在的主要问题

2.1由于这三权的定义不明确，实际执行面临许多挑战，如落实集体土地所有权和农民权利的定义。一旦共有财产，农村财产的使用将不再局限于集体领域，财产的使用将变得多样化和复杂，所有权、资格和使用权的法律和政策划分，产权特别是使用权的管理，抵押融资权的区分 财产权的实现方式以及转让这些权利的可能性也需要在有关法律中加以调整和澄清。

2.2乱建现状突出

农民建房随意性强，原因有2个方面：一是乡村建设规划缺失或者极其粗略，基层干部无法用现有的规划进行有效的监管；另一方面农村盛行风水，农民建住宅首先是找风水先生看风水，定房屋坐落和朝向，各自为政，而不是找基层干部和管理部门规划建房事宜。长期以来造成村庄房屋布局乱七八糟，外形各式各样，户间空隙多，土地利用率不高，村庄道路弯弯扭扭，各种线缆拉成了蜘蛛网，公共设施匮乏，污水处理缺失，环境安全隐患突出。

2.3缺乏流转与退出机制，退出渠道受阻

宅基地退出机制的缺失是我国宅基地闲置的另一重要原因。《土地管理法》中对收回土地使用权的情形进行了详细描述，但对收回的具体程序，尤其是补偿标准未予以明确，无偿收回显然不符合农民的利益，则难以使宅基地退出政策真正落地。2015年颁布的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》指出要“探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地”。但对转让人和流转范围限定在进城落户农民和本集体内，对于本身经济较为落后的农村地区进行严格的主体和范围的限定则难以达到政策的理想效果。如何落实有偿退出，建立合理的流转退出机制，未来仍需要不断的探索。

3农村宅基地管理的思考

3.1保证宅基地居住功能

居住是农民生存的必要条件，居住是居住的主要职能，保障农民的基本居住权是居住管理和改革的基本前提。在城乡一体化的大背景下，许多在城市地区工作的农民作为集体经济组织的成员享有一定程度的保障和使用权，实际上成为在城市地区工作的农民的基本保险。在需要改善社会保障的情况下，房屋的基础与农村承包土地一起，在为进城务农者修建撤退路线和底线方面发挥着不可或缺的作用。住房管理必须贯彻中央改革的精神，优先保护农民的基本居住权，落实住房和住房要求，使农村家庭能够生活在其中，保障农民和农村社会的安全和秩序，奠定坚实的基础。

3.2提高认识，统一思想

要深刻领会和执行习近平总书记的就乱占耕地建房整治重要批示指示精神，切实把思想认识和行动统一到党中央的决策部署上来。一是明确主体责任，各地党政一把手要切实担责；二是既要保障农民的合法权益，又要整治乱象；三是重点整治强占、多占、非法出售等恶意的占地建房行为；四是对于包庇纵容，失职渎职导致耕地流失的领导干部要严肃问责。加强宅基地管理的出发点是保护耕地、遏制耕地“非农化”，保障农民的合理需求，保证户有所居。按照自然资源部、农业农村部联合发布农村乱占耕地建房“八不准”的要求，从重点整治强占、多占耕地入手，逐步消化农民违建住宅存量，坚决遏制新增违法违规情况的发生。

3.3宅基地有偿使用

在新时代的背景下，宅基地有偿使用有了新的实践需求和可能性。目前出现的一户多宅和面积超标问题，有关部门监管缺失，但其根源是宅基地使用的无偿性和无期限性。针对这一问题，要积极探索宅基地有偿使用，运用经济手段调控宅基地使用超标现象，提高农户粗放使用的经济成本，遏制一户多宅和面积超标现象。但对于有偿和无偿部分仍然需要探索，如对于符合一户一宅和法定面积的仍然采取无偿使用的方式，对于超标部分进行有偿使用，以及收费标准也需要在实践中进一步验证。

3.4进一步加强农村实用型建筑人才培养

加强农村住房建设政策宣传和技术指导，组织编印农村建筑工匠培训教材，指导市县对具备施工能力的农民开展建筑专业技能、住房安全知识等农村建房技能培训，提高农村建筑施工技术水平。

3.5探索发挥宅基地金融功能

充分发挥政府引导、村集体主导的作用，赋予宅基地更加充分的权能，积极开展宅基地使用权、农房财产权抵押试点，推动宅基地从单一居住功能向财产、金融等多功能扩展。坚守土地公有制性质不变，强化金融风险意识，稳步推进金融创新，强化宅基地贷款定向使用。建立健全农村宅基地使用权抵押融资体系，发挥宅基地融资功能，优化宅基地使用权流转机制，鼓励社会资本通过租赁、入股、合作等方式开发利用农村闲置宅基地和集体建设用地，有效拓宽农户融资渠道。稳妥研究宅基地使用权抵押制度，探索宅基地使用权抵押贷款的有效实现形式，畅通宅基地使用权抵押权实现处置通道，推进房地一体的农房抵押贷款试点。

结束语

农村宅基地改革和管理工作是深化农村土地制度改革的重要内容，也是党中央赋予农业农村部门的重要职责。同时，参考借鉴农地“三权分置”的相关经验，在新一轮改革中针对相关问题进行试点，寻求解决方案和对策。

参考文献

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