浅谈城市更新背景下的老旧小区更新改造措施

浅谈城市更新背景下的老旧小区更新改造措施

吕岩

广东省建筑设计研究院有限公司 510000

摘要：当前，我国城市建设在新时代下面临着新一轮的品质挑战，对于城市来说，体现一个城市发展水平和现代化进程不仅要看拔地而起的高楼，还需要重视城市中的老旧小区，如果说高楼大厦是城市的“面子”，老旧小区就是城市的“里子”。在当前，我国老旧小区住宅建筑面积已经达到了40亿平方米，这些住宅小区建设年代较早，无论是在规划设计上还是建筑设计标准上，都是质量较低的，而且房屋建筑在长时间的使用下出现了管网老化、建筑破损、没有园林绿化、停车场休闲设施等情况，不仅会影响城市的品质，还会严重干扰居民的正常生活。

关键词：城市更新背景；老旧小区；更新改造

引言

近年来随着我国城市化发展速度的不断加快，城市中的人口密度和建筑物密度正在不断上升，城市建设的速度也在不断加快。在城市更新背景下，城市中人均汽车拥有量在急速上升，土地资源越来越宝贵。同时，土地用途变更问题也更为明显，给居民的日常生活和公共生活带来了很多不利影响。从实际上来看，城市更新是新时代的一项重要城市改革工作，对改造居民的居住环境，推动我国公共空间的可持续发展有着巨大的现实价值。为此，文章以城市更新背景下老旧小区更新改造为核心，首先分析了老旧小区更新改造的难点，随后提出了老旧小区的更新改造实施措施。

1老旧小区更新改造的难点

1.1难以实现居民意愿完全一致

从老旧小区的实际情况来看，不同小区的居民结构复杂，经济能力、年龄、家庭结构等情况挤在一起，再加上老旧小区居民自身需求的多元化，旧小区改造必然会损害一些居民的利益，这也是我国老旧小区改造面对最大的一项障碍。另外，不同家庭结构的居民对装修也存在着不同需求，很难让社区的居民支持装修。对一般居民来说，一旦没有利益，活动无法统一意见，就会导致装修无法顺利开展。

1.2缺少政策法规

在城市更新背景下，老旧小区的改造和升级的相关政策法规确实，导致老旧小区无法可依，甚至行政主体之间还会产生冲突，降低老旧小区的治理效率。目前，我国绝大多数地区的老旧小区改造都是政府先出台实施文件。缺少高层次、主导地位较强的法律法规。法律法规大多都是概念性、原则性的一些描述，缺少可实操性，导致在实际的改造优化中难以真正应用法律规范。最后，关于老旧小区改造方面，地方政府出台的文件标准是比较低的，存在着较强烈的差异性，适用范围极为有限。总的来说，老旧小区升级改造的政策法规缺失，就会进一步加大老旧小区的难度与风险。

1.3相关配套设施的改造力度不足

在我国老旧小区改造的过程当中，相关技术配套设施是改造的基础内容，同时也是重点内容。国家提出城市中老旧小区的改造方式主要就是为了适应我国的老龄化进程。如果老旧小区中的老龄化年龄结构较大，老人可能会出现上下楼梯不方便的情况，所以改造的第一步就是要安装电梯。但是由于电梯安装涉及到很多居民的利益，若是政府不在电梯安装上发挥出作用，就很难让居民自行设置电梯。老旧小区大多数建设于上个世纪，是没有地下停车场的，但是随着我国国民经济和居民生活水平的不断提高，基本家家户户都买了代步车，但是在老旧小区中停车困难、交通拥堵也给邻居之间带来了不少的矛盾。停车电梯搭设等问题关乎着老旧小区各家各户的利益，协调难度是非常大的，而且停车场和电梯的建设方面需要投入大量的资金，导致配套设施改造落实困难。

2旧小区的更新改造实施措施

2.1增添老旧小区功能

添加老旧小区的基础功能不仅包括了建筑物结构、加固外观、改造水暖工程等基础功能，还要适当的去增加公共休闲功能。首先，在老旧小区功能改造上，要解决居民日常生活联系最紧密的问题，那就是用水、用电设备老化的问题，只有解决这些问题才能满足老旧小区居民的日常生活需求。另外，需要根据老旧小区所在区域的地基条件和地基密度，拆除老旧小区内的违法建筑，恢复绿化，对居住道路进行扩建，增加建筑物之间的全民休闲健身设施。同时，要建设地下停车场以及相关的给排水设施。老旧小区在居民的老龄化程度比较明显，所以还需要加设老年活动场所，通过这些功能的增添以及结构的规划，不断提高老旧小区的宜居性和经济价值，增强城市美观性的同时给居民提供更舒适的居住环境。

2.2老旧小区改造规划中融入生态环保理念

首先，老旧小区改造规划中要遵循科学规划的原则，把绿化水平作为设计重点，发挥老旧小区改造的指导性和前瞻性作用，根据老旧小区的基础设施建设，做好提前的绿化规划，保证设计与实际相结合，不断丰富老旧小区的绿化格局，完善绿地系统建设。例如，老旧小区可以建设一个绿地中央公园，建设在改造后的小区中间或者附近位置，结合小区的布局，借助草坪、广场等，建设文化广场或者公园，并在其中划分不同的功能区。这样不仅能够符合城市更新背景，还可以完成主干道路的绿地建设，构成老旧小区绿地系统的整体框架。另外，在老旧小区改造规划过程当中，还需要进一步调整绿地结构，以此来提高绿地的生态效益。绿地是改善老旧小区环境的重要内容，设计人员要充分发挥“绿肺”功能，从生态自然平衡的角度作为出发点，充分考虑老旧小区的环保功能，不能把绿地建设当成一种装饰，而是要在设计当中不断调整植被，发挥良好的生态效率。例如乔木、灌草坪的比例要针对实际情况做出调整，保证生态效益和绿地面积形成正比。乔木、灌木、草坪结合上可以分成多个层次，体现更多的生态效益。

2.3加强后续的老旧小区维护

老旧小区的维护改造虽然能够在短时间内见效，但是要想实现效果的维持，就要做好长期的维修养护工作，保证老旧小区各项基础设施建设和设备的正常运行。为此，需要进一步引进物业公司、居委会、社区等部门，对老旧小区的可持续经营进行管理。首先，当地政府要深入小区居民内部，了解小区居民对小区改造后的感受，并对物业管理的需求和顾虑。在老旧小区基础设施建设正常运行和维护的过程中，不断形成对物业管理模式的依赖。另外，政府可以加强对老旧小区物业公司的补贴，适当的减免一些税费，吸引有实力的物业公司接管老旧小区的物业管理工作，搭建老旧小区居民与物业公司之间的沟通合作桥梁，共同开展老旧小区的改造后期维护工作。最后，老旧小区可以成立相关的业主委员会或者居民委员会，通过委员会与物业公司的互相结合，规范小区内的公共行为和公共财产，对一切资金费用进行透明化管理，解决小区改造之后管理中的各项难题。实施老旧居住小区更新改造，给经历了城市变迁、见证了城市成长的老旧小区注入新的活力，已成为城市可持续发展的重要内容，更是提升城市发展质量，增进民生福祉的重要路径。

结语

老旧小区更新改造无疑是一场攻坚战，其难度显而易见，需要统筹谋划、有序推进。要把老旧小区综合整治与城市总体规划、土地利用总体规划紧密衔接 ；清晰地列出小区更新改造项目菜单，一次性规划设计到位 ；切实补齐建筑抗震节能、市政基础设施、居民上下楼设施、停车设施、社区综合服务和文化休闲设施、小区治理体系和信息化应用能力、园林绿化之短板。功能优化，环境提升，让老旧小区居民享有居住舒适、生活便利、环境优美的幸福家园。

参考文献

[1]刘强,吴珊,张高华,刘雷. 基于城市更新行动的城镇老旧小区连片改造道路交通系统研究[J]. 安徽建筑,2021,28(12):143-144.

[2]张高嫄,董向博,郭蓉. 老旧小区更新改造背景下的内涝防治对策研究[A]. 中国城市规划学会、成都市人民政府.面向高质量发展的空间治理——2020中国城市规划年会论文集（03城市工程规划）[C].中国城市规划学会、成都市人民政府:中国城市规划学会,2021:8-20.

[3]吴昊天. “微更新”视角下的老旧小区公共空间设计研究与应用[D].云南艺术学院,2021.

[4]苗志兵. 城市更新背景下重拾老旧社区文化记忆的人居环境改造研究[D].四川师范大学,2021.

[5]张姝媛. 老旧小区改造中的室外环境更新策略研究[D].北方工业大学,2021.