老旧住宅加装电梯定期检验共性问题

老旧住宅加装电梯定期检验共性问题

李玲玲

河南省特种设备安全检测研究院焦作分院， 河南 ·焦作 454002

摘要：随着国家的发展越来越好，离建成小康社会的目标也越来越近。住房是人们直接居住的空间，与人们的生活质量息息相关。住宅电梯作为一种高效的交通工具，可以为居民带来极大的便利。

关键词：老旧住宅；加装电梯；定期检验共性问题

引言

老旧小区住宅加装电梯可以提高居民的生活舒适度，是目前老旧小区改造的方向。从加装电梯的结构方案和技术设计两个方面论述住宅加装电梯的结构性能。在结构方案中主要探讨加装电梯安装位置的选择、加装电梯井道的设计和基础的设计，在技术设计中主要讨论常见的人工挖孔灌注桩和较为先进的底坑施工及装配式电梯井道施工。

1老旧住宅加装电梯的主要形式

需要加装电梯的老旧小区，本来的建筑设计中没有预留

电梯井道及电梯机房的空间，受制于既有的建筑结构，加装

电梯的井道尺寸受到极大的限制。为在有限的空间中满足电梯的提升高度和运送能力，现有的老旧住宅加装电梯多为无

机房形式，将曳引机与控制柜直接装设在井道里来节省空间。

由于大部分老旧住宅公共面积少，不具有室内加建电梯井道

的条件，而利用外部公共空间加建电梯更加便捷、对房屋结

构影响较小，许多电梯都是在原有住宅楼通道外面另外搭建

井道。

2老旧住宅加装电梯常见问题

2.1紧急报警装置无人接听

检规规定电梯需设置紧急报警装置。建成就带有电梯的住宅，电梯管理者多数为小区物业，紧急报警装置直接接到物业监控室或门卫室，有专人负责接听。而老旧住宅加装的电梯由于管理上的混乱，居民与物业之间的矛盾，日常检验中经常遇到紧急报警装置接到了物业，却无人负责接听电话，甚至物业拒绝接听报警电话的情况，这无疑增加了电梯的乘用风险，使电梯困人情况发生时的及时救援变得困难。因为有的物业不愿接听报警电话，部分电梯维保人员将报警电话转接到自己手机上、维保公司里甚至居民家中，这些做法也都存在隐患。

2.2用单位未与取得相应资质单位签订日常维护保养合同

电梯刚安装时有免保期，免保期过后使用单位就需要与取得相应资质的电梯保养单位签订新的日常维护保养合同。电梯免保期间业主往往不需要支付电梯保养费以及电梯零部件更换等产生的维修费用，而免保期过后，签订新的维护保养合同时就需要明确这些费用由谁来支付。由于老旧小区大都存在物业管理混乱、居民与物业关系紧张、电梯管理责任主体不明确等问题，许多电梯在安装时物业并没有与居民沟通到位，在检验过程中，遇到过居民不知道电梯使用还需要每年支付数百元保养费的情况，电梯保养和维修会产生额外费用这让有些居民无法接受。因此，就迟迟无法签订新的日常维护保养合同，据检规规定未签订维护保养合同的电梯需做不合格处理。

2.4建筑内的救援通道不畅通

老旧住宅加装电梯主要资金来源为居民集资，部分居民为了防止外来人员乘用电梯，在电梯厅门与救援通道之间安装带锁的栅栏门。此外还存在有极少的加装电梯由于建筑结构限制，加装设计时采用平层入户方案，电梯层站出口平台与住户相连，却无法与原有楼梯相通。定期检验检规要求：“建筑物内的救援通道保持通畅，以便相关人员无阻碍地抵达实施紧急操作的位置和层站等处”。

3老旧小区加装电梯安全保障措施

3.1起重吊装设备安全管理方案

在加装电梯过程中起重吊装是一个关键步骤而且容易出现安全事故，因此，在起重吊装前应做好安全保障方案。首先起重吊装人员应持特种作业资格证上岗，在吊装作业前技术人员应对起重作业人员进行详细的技术和安全措施交底，明确起吊物的几何中心和吊点位置。其次在吊装前应熟悉作业场地和起重机开行的线路，并对线路做耐压力试验。起重机开行线路地面轻度符合起重机及负荷的要求。最后对起吊的钢丝绳进行检查，检查钢丝绳是否有断丝、磨损、锈迹、扭曲等现象，并对钢丝绳绳卡进行检查，看其螺母有无松动。

3.2做好加装电梯选型配置，加强新技术应用

业主选择加装的电梯时在关注价格的同时，也应关注电梯品牌、整机性能，选择信誉较高的施工队伍；在选择维保单位时，最好选择原厂家保养，以保证加装电梯的可靠性、耐用性。据住房和城乡建设部的摸底调查，我国2000年以前建成的老旧住宅小区有近17万个，加装电梯市场潜力巨大。电梯制造厂家应抓住市场机遇，针对老旧住宅加装电梯空间受限、电梯使用人数较少、运行频次较低、楼层较矮对速度要求不高等特点，主动开发相应机型。如优化曳引机、控制柜的产品结构及布置方式，便于后期维护；采用底托式绕绳方式，降低轿厢顶部结构对顶层空间的影响；利用浅底坑技术解决地下管线改移难题，尽量做到不改移或少改移管线；为电梯配置自动救援装置，解决电源突然中断时困人问题等。

3.3施工现场环境安全管理

现场吊装作业区应设警戒线，并张贴安全警示标志。在起吊吊装过程中，保安人员必须关闭机组出入口，防止人员误入吊装区。施工坑道时，一定要在其周围加设防护栏杆，并安装红色警示灯。电梯各楼层门洞边缘应有防护，防护护栏高度不小于1.2m，中间应加护栏并加以保护——脚应放在底部无小于10cm，以防止现场人员将材料或小工具踢入坑中造成损坏。施工人员在高处作业时应戴安全帽，系好安全带，安全带应吊高并系在救生索上。在安装电梯的过程中，要使用多种电气设备，在使用过程中要配备漏电保护器。在停机或检修过程中，配电箱应用吊牌上锁，并放置警示牌，以防有人合闸造成事故。

4维护保养的重点

电梯安装完成后，调试验收合格后方可使用。电梯使用时的管理和维护主要包括以下内容：电梯大厅门锁钥匙和房间门锁钥匙机的存放；整套电梯安装数据的档案管理和跟踪维修保修数据；电梯维修配件、备件、维修工具等的维修。得到适当维护，并根据需要记录和归档附加设备；按照政府要求，建立电梯管理、使用、维护和维修责任制度。在使用中，房地产公司应设置专职或兼职的电梯管理员，负责管理电梯机房钥匙、电梯相关材料、更换配件等。;同时，还需要与电梯公司签订维护合同，委托其安装电梯、维护保养和年检。电梯维修公司应做好后期的日常维护工作：电梯轿厢、机房、井道等部位的检查、调整、润滑、清洁；电梯曳引钢丝绳、补偿钢丝绳、链条补偿和限速器钢丝绳的清理和张紧调整；上下机舱、安全装置和扶梯扶手驱动装置的检查、调整、润滑和清洁。由于电梯属于特种设备，国家质监局特检院每年对电梯设备进行一次全面检查和运行安全及运行质量检查。维保公司负责向物业管理公司和业主提交检验合格的检验报告，确保电梯安全运行。

结语

老旧住宅加装电梯工程事关民生，对已经投入使用的加装电梯进行定期检验，保障加装电梯的乘用安全是电梯检验人员的责任。电梯一旦出现事故，将会造成极大的财产损失，甚至危害使用人员人身安全。

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