浅析设计管理与成本管控的协同关系

浅析设计管理与成本管控的协同关系

王剑文

中交二航局城市投资发展有限公司 湖北武汉 430040

摘要：房地产项目设计管理中限额设计的目的是在有限的成本范围内，最大价值的发挥设计对于产品力提升的价值。标准配置过高会增加不必要的成本，配置过低会降低品质，影响使用，在设计中应尽量避免建造标准错配的问题，考虑成本的不均衡配置及成本适配，优化分配不同位置的限额。在设计管理中关注重大设计环节，重要专项设计，进行多方案经济性比选，能有效控制成本。

关键词：设计管理；限额设计；成本适配；多方案比选；

引言

1 设计管理全流程

1.1 设计管理的各阶段

项目设计管理的日常工作：搭建设计体系、设计过程管理、设计质量把控。在设计前端对产品营造成本进行控制，重点强调项目定位、设计与成本三者之间的协调统一，以全局眼光、系统控制的手法，在确保品质前提下合理控制成本，促使产品成本与售价、市场更加匹配，并以此加强对项目目标成本的管控。设计应全过程、多方位、抓重点的做好成本控制。

1.2 设计与成本配合中的常见问题

设计与成本配合中常出现客观因素导致工程量统计有误，致使成本管控出现偏差的情况。因此在设计中要尽量避免出现类似的情况：（1）图纸完成度/完整度不足。招标过程中影响招标工作推进及效率，施工过程中则可能直接影响造价成本；（2）设计范围划分不清。设计范围重叠可能造成重复招标，影响招投标、合同签订及施工组织；设计范围缺漏会造成招标漏项，影响成本造价及施工进度；（3）不同专业间的冲突，需专业公司二次深化设计的部位，如扶梯/电梯等，相关专业图纸未跟进导致冲突；（4）选用非常规产品材料。如一些特殊造型的材料，供应厂家很少，甚至是唯一的厂家，将给招标带来困难，造价也难以控制。

1.3 限额设计与成本管控

设计限额应在可行性研究报告形成之初，设计合约规划订立之时开始编制，分业态划分到建筑、景观、室内、幕墙等全专业落实到位，在扩初完成后编制分部分项工程初步设计概算、主材清单及综合单价，以此作为校核设计是否超限额的依据。

通过限额设计落实目标成本的需求，包括主体结构及地库地上、地下砼及钢筋含量。其中结构体系的确定对于钢筋及混凝土用量影响较大，进而影响整体成本控制。（1）结构形式的选择：结构形式的选用受多方面因素的制约，如地质条件，抗震设防要求，设计应在满足规范要求的前提下选用经济性最好的结构形式；（2）柱网布置：在建筑平面确定的情况下，科学合理地柱网布置能达到最好的经济性，反之柱距过密或过大均会带来成本增加；（3）构件截面：对混凝土而言，柱、墙、板、梁等构件截面一旦确定，则使用量随即确定，构件截面过大不仅增加成本，同时降低了房屋的有效使用空间。另一方面，构件截面从某种意义上与钢筋用量存在此消彼长的关系，因此构件尺寸并非简单的越小越好。

2 设计管理过程中的成本管控措施

2.1 设计任务及合同规范化

在项目设计初始阶段，土地获取后，开始概念方案的15个工作日内完成设计合约规划的编制，设计管理应对本项目全生命周期内的设计专项进行列项评估总费用，一是对全生命周期内的设计费进行整体把控，避免分项设计招标漏项；二是对设计启动时间进行预估，对全生命周期、全年、季度的设计工作按照总体运营计划进行排布，了解各阶段工作任务的密集度情况。在设计任务及合同中反应设计限额，设计标准要求，图纸完成深度及标准，现场配合服务等内容，通过规范化的设计任务书及设计合同，保证设计方向符合项目定位及成本控制要求。

2.1 制定符合目标成本的建造标准

设计是在限额指标给定的区间内，去有效利用成本，实现设计效果的落地，但真正做到“降本增效”，需营销、设计、成本、工程结合实际情况，考虑建造标准配置的合理化，选材的经济性，整体落地效果，特殊材料对于施工工艺的难易程度和工期影响等因素。建造标准应遵循几项原则：（1）考虑成本的不均衡配置及成本适配，应根据客户敏感点，不同部位的品质及价值优先级，优化分配不同位置的限额；（2）尽量采用利于成本控制和工期的设计，如减少材料品类和规格，采用市场常用规格；（3）材料的选用不仅关注成本，还应结合内部使用功能，合理选用玻璃、铝板、石材、幕墙的材料参数。

2.3 设计中的关键成本控制项

项目在整体限额成本控制下，需重点关注可能会引起成本敏感的项，以景观专项为例，需重点关注以下内容：（1）软硬景比例（20%≤硬景面积占景观总面积比例≤25%）（2）有无水景，水景的比例（低档，达到基本使用要求的项目，水景的比例≤景观面积的2%）（3）入口大门立面材料（真石漆）、入口大门栏杆材料（铁艺大门、铝合金门）（4）围墙材料（真石漆、涂料）、围挡（镀锌钢板集合营销宣传画面）（5）景观软景所占景观成本总价比例（低档项目，约占40%左右）（6）人造地貌（平地、1米以内局部微地形）（7）架空层（架空层配置）。

2.4 主材的选用与做法确定

设计及选材都应综合考虑造价与效果，在整个设计过程中始终贯彻“限价设计”的观念。在材料的选用和做法的确定上，首先设计应当对不同部位进行价值等级排序，可采用不均衡的方式合理分配成本。例如，对建筑的主要外立面，在近人尺度的主要立面、主要出入口等重点部位，可适当运用提升产品档次的材料；其余非重点部位、非近人尺度部位、人通常未及之部位等，在保证整体立面效果的同时，可适当降低材料档次。其次，避免通过附加外墙装饰的手法进行设计，外立面装饰设计要注意控制“墙积比”，其中重点控制装饰壁柱的凹进凸出带来的外面积增加，注意控制水平线条的数量以减少外立面的延展面积，从而控制保温、饰面材料的使用面积进行成本控制。

3 设计管理与成本管控的平衡关系

3.1设计方案的经济性论证

对于占用成本比例较多的专项方案，如结构设计方案、机电设计方案、主要设备用房位置、柱网布置、基础选型、消防系统、送排风系统、中央空调系统及给排水系统（提供2～3个系统比较，含成本和参数）等，应提供多方案比较，优选出最佳实施方案。要求设计单位深化各专业施工图设计和节点大样设计，以详实、标准化的图则保障方案设计理念在施工图设计过程中完整实现，提高设计图纸的质量，减少设计变更的产生，设计变更是对建造过程中成本动态的监控。

3.2 招标控制价与品牌限定

招标前应完成施工图预算或设置拦标价，并完成品牌档次限定；主要包括：门窗、铝合金、型材、栏杆、洁具五金等，此类样品均为客户敏感点，作为项目品质体现的一部分。

以玻璃为例：玻璃的反射率及透过率，厂家生产的玻璃大板的平整度，型材的截面宽度，隔热性能（普通铝合金型材、断桥隔热型材），密封材料及五金配件等等。

3.3 规范化的成本管控流程

通过规范化的成本审核流程能够保证设计成果质量和成本要求。（1）成本测算：在正式招标前，将初步招标图纸交给成本部门完成成本测算，测算结果满足成本方可进行招标，否则需调整招标图纸；（2）第三方咨询：必要情况下由成本委托第三方咨询公司进行测算；（3）投标过程核查：投标过程中一旦发现成本上的偏差，及时沟通和调整；（4）中标后优化：对设计的中关键节点部位及设计内容做联合复核评审。

结束语

设计管理与成本管控的平衡，应首先保证产品达到其基本功能和性能要求的基础上，满足居住舒适方便、管理维修便捷、造价经济合理、施工合理可行的要求，保证设计成果质量稳定和标准统一，减少施工过程中的返工与改动。加强项目过程管控和专业交圈，确保决策判断、品质效果、成本限额、项目实施等管理动作快速落地。做好设计成果细节把控和成果评审，多维度管控方案落地性。

参考文献

【1】房地产开发项目的成本管控探究[J]. 卓胜男.  住宅与房地产. 2018(11)

【2】房地产企业成本管控研究[J]. 张凯.  中国集体经济. 2018(33)

【3】关于房地产企业成本管控的思考[J]. 陆杰.  行政事业资产与财务. 2020(24)