前期咨询为建筑工程项目引航

前期咨询为建筑工程项目引航

余留歌

中冶南方武汉建筑设计有限公司   湖北武汉  430070

[摘要]做好项目前期咨询，从开始把握项目脉搏、引领设计。相关从业人员应以政策、市场确定方向，以需求、初心强大业务，以专业、经验支撑实力，以创新、科技助力发展，为建筑工程项目保驾护航。

[关键词]建筑工程项目；前期咨询；产品特色；服务要求

在工程咨询中，项目决策咨询（即前期咨询）工作涉及一系列的报批报建报审。根据建设项目类型的不同，政府审批制度同，相关的项目前期工作内容也有所区别。概括来说，项目前期决策阶段主要包括以下内容：项目前期策划及规划设计（用于项目初步选址批复）、项目建议书、选址意见书申请、相关用地报告书、环评报告、节能评估、可行性研究报告及专项报告、前期技术服务等等。随着市场竞争愈加激烈，建筑工程项目决策咨询也变得愈加重要，从以前的协助报批、协助拿专项资金，转变为真正引领建设项目、决定建设项目走向、确定产业升级转型方向的工作。从业者在进行咨询工作时需要融入产业逻辑、运营理念、治理方案、法律法规制度等知识。如何做好项目决策咨询，从一开始就把握项目脉搏、引领设计？做好以下4点，可为建筑工程项目引航。

1. 以政策、市场确定方向

对于房产、地产项目而言，国家的每一项相关政策、每一篇政府文件都可能会引起市场的变化、改变市场的风向、形成领域的热点。由政府主导、参与或提供资金的项目更是如此。因此，时刻关注政策动向、把握市场热点，对确定项目的定位、业态、投融资方式十分重要。

比如几年前国家扶持特色小镇建设，各地特色小镇项目如雨后春笋接连不断。再比如，三农问题一直为国家所关注。美丽乡村建设、国土空间规划、生态文明建设、乡村振兴、城乡融合发展、人居环境整治等一系列政策相互融合，助力乡村建设。相关企业应从中学习把握住政府关注的重点，在相关项目中融入振兴乡村的观念，将三产融合纳入产业策划从而盘活当地经济，将提高当地村民收入与幸福感作为提高项目社会效益的重点之一，在项目策划与设计时不忘绿水青山理念。此外，近年来，大健康、医疗、养生等热点受到市场青睐，尤其是新冠疫情之后。咨询人员应在咨询策划中将政策风向与市场热点有机融合在一起。

2. 以需求、初心强大业务

重视客户需求，合法合规地使客户的利益最大化应是咨询人员不变的信念。

对于有明确意愿的开发商，咨询人员应围绕其意愿去展开调查与分析，将命题文章做好。而对于没有明显倾向性的客户，咨询人员应通过技巧性谈话深入挖掘客户需求，并通过大量市场、案例、政策的分析对项目进行清晰的定位与策划。比如，对于某高山旅游度假区，其定位可以是休闲放松、康体养生、乡村振兴、亲子温馨、研学教育、运动拓展中的一个或多个的结合。咨询人员需要综合考虑客户需求或偏向、当地资源、周边市场、当地政策、上位规划等来最终进行定位与策划。

此外，各大建筑公司咨询人员应时刻不忘初心，坚决遵循行业相关法规、各项规范，在策划咨询中提出可能出现的风险并提供相应的抵御策略，在条例允许的范围内最大化客户的利益。

此外，所有项目均做到“私人订制”。咨询人员深入分析项目情况，在标准模板的基础上融入项目特点、客户意愿、风向热点等等，拒绝流于形式、千篇一律，做到针对性强、量身定制。

3. 以专业、经验支撑实力

“专业的人做专业的事”。工程咨询是一个综合性的工作。前期咨询会涉及到规划、BIM、造价、方案、建筑、设备、环评、安评、水土保持等多个专业。应组建高端咨询平台，打破各专业壁垒，通过整合各专业人员构成项目组，给出一站式专业解决方案。

此外，专业不容忽视，而在背后支持专业的是经验的厚积薄发。咨询人员应通过总结自身经验以及学习精品项目，对各类咨询规划项目进行了系统性的课题研究，如住宅小区项目、商业综合体项目、旧城改造项目、旅游区项目、乡村振兴项目、特色小镇项目、产业园区项目的经验总结。

4. 以创新、科技助力发展

面对地块存量开发、产业升级转型、市场竞争激烈、数据庞大复杂等趋势带来的挑战与机遇，科技创新可被视为突出重围的重量级武器。相关企业应坚持“产、学、研”三位一体，坚持科技与创新，将成熟的技术融入项目实践中。通过GIS、BIM、大数据、综合数字管理平台等方式，为客户提供高数字化、高附加值的高端咨询服务。

GIS在规划建设领域的应用已经十分成熟，并且官方要求规划类项目需要以GIS为平台整理数据进行备案。目前，在实际应用中，GIS最常用的还是地形分析与建设适宜性分析（空间叠加）。其实，GIS在规划建筑方面的学术研究已经十分成熟。只要有足够的数据，GIS在决策阶段还可以提供以下用途：可视性分析、区域经济地理空间格局分析、区域综合竞争力评价、区域空间联系强度分析、网络分析、资源 / 公共设施可达性分析、资源 / 公共设施公平性分析、设施布局优化、结构网络优化、安全格局分析、双评价分析......。

BIM可以说是建筑行业的一项革命性技术。专业的BIM团队可提供从策划、方案、设计、深化、建模到采购、施工、管理、运维等建筑工程全生命周期服务。由于BIM数据的可延续性、一致性、连贯性，可以从一开始（项目决策咨询阶段）就搭建项目BIM平台，用于信息集成与协同，既方便项目参与者协同办公、不同阶段延续办公，又便于客户随时掌握项目进程。在项目决策阶段，BIM的使用不像后续设计、施工、运维等阶段那样深入，但其三维可视化、数据存储、模拟分析等能力也可以辅助决策人员对比选择方案、编制申报材料。

大数据一直是近几年的热门词汇。在建筑工程咨询领域，大数据的使用可以起到锦上添花的效果。在项目决策阶段，地图时空大数据（POI、LOI、AOI、街景图片、热力图片等）可以辅助市场、产业、人群聚集、交通、设施服务范围等的分析。比如企业类型数据可用于区域产业类型识别；公交站点数据可用于公交服务范围覆盖率分析等等。此外，建筑工程大数据可以辅助同类型建设项目的建设参数、造价决策。这类似于加强版的案例分析——建设建筑工程大数据平台，通过经验信息（图片、图纸、数字、文字、视频、音频等）的智能化处理，分析总结出各类建筑工程建造参考模式（规律），从而辅助决策与设计。

5. 结语

高端咨询产品应具备专业性高、针对性强、一站式服务、多方案选择等多项特色。相关从业人员应从前期项目决策阶段开始，以政策、市场确定方向，以需求、初心强大业务，以专业、经验支撑实力，以创新、科技助力发展，为建筑工程项目保驾护航。