国有土地二级市场交易现状与问题

国有土地二级市场交易现状与问题

叶晶晶

河池市宜州区自然资源局   广西  河池   546300

摘要：土地二级市场是盘活国有土地资源、提升土地利用率的重要交易平台或是路径，保证土地二级市场的健康稳定，能够有效改善土地利用的集约性。本文对当前的土地二级市场现状进行了深入分析，随后对土地二级市场交易的规范性问题、转让缺乏约束性等不足，提出了具有针对性的意见和建议，旨在帮助决策者进一步规范土地二级市场交易，从而让二级市场交易能够健康发展，发挥其应有作用。

关键词：建设用地;二级市场;利用现状

1.土地二级市场的相关概念

土地二级市场指的是国有建设用地交易使用权的二级市场，是土地使用权、租赁权以及抵押权等关系转变的场域与平台。加强土地二级市场建设，一方面固然是对整个制度机制体系的完善，另一方面也是为了强化土地利用率。土地二级市场的发展呈现出活跃性、自发性和隐形性等特征，其活跃性表现在交易主体多样化、交易内容多样化、交易形式多样化这三个方面上。土地市场交易的自发性体现在彼此对协议的认受一致性上，买卖双方在此过程中竞争不充分，交易过程的信息也不对称。所以，土地二级市场存在大量的隐性交易，企业为了规避正规土地交易的税费、又或是为了绕过土地转让的门槛限制而通过股权转让的方式获得、转出土地使用权，且自行交易的情况较多，确权登记数量与实际交易数量严重不符。

2.国有土地二级市场现状的分析

2.1国有土地二级市场的交易现状

当前，我国的国有土地二级市场正处于方兴未艾的萌芽阶段，市场交易活动并不频繁，同时抵押交易在整体交易活动中占比较高，更有方向性与主动性的转让交易相对较少，同时交易活动也相对保守，缺少具有借鉴性、突破性价值的交易案例[1]。土地二级市场交易，实质上就是土地产权人将出让或是划拨的国有建设用地使用权出租给他人完成的交易活动，土地使用权的出租一般是和地块上的建筑物出租紧密联系的，而在经过调研之后，近年来许多出租方以及承租方的交易并没有经过等级，这也导致划拨土地使用权以及出租收益当中，国家并未得到合理分润。而在转让以及抵押两种交易方式当中，土地转让近年来在交易规定的完善以及土地分割合并转让政策的激励下，有一定的存量土地进入市场，而在出租上也逐渐形成了收益征收机制来避免国有资产流失。总的来说，当前国有土地二级市场交易活动中，最主流的就是抵押交易，其次是国有使用权的转让，但土地租赁交易尽管登记数量较少，实际成交交易数量无法统计，却必然不在少数。

2.2 国有土地二级市场发展情况

一方面，在交易平台以及信息系统建设上，当前我国各地在地方行政服务中心、交易大厅的基础上构建了线下的土地二级市场交易平台，能够咨询业务、展示交易、发布信息、洽谈协商以及委托交易等等，在行政便民服务以及信息发布上都有着焦健全的功能，相关的办事窗口也能够满足从交易到备案再到等级的一站式服务，有效改善了二级市场交易的便捷性与相关工作的效率[2]。另一方面，在市场监管上，当前我国也已经形成了专门的数据库可供土地市场对相关数据进行分析研判，并实现对土地一级市场与二级市场的整体控制，最终实现对土地交易活动以及要素流动的管理与引导，实现存量土地资源的合理配置。

3.国有土地二级市场存在的问题

3.1土地二级市场交易规范性不足

在很长一段时间里，我国的国有土地一级市场规范性管理相对严格，但同时二级市场的管理却得不到应有重视，虽然各地目前已经有了统一交易平台，但这一问题却并没有得到有效解决[3]。首先，土地二级市场交易秩序的规范性不足，这一方面体现在交易没有通过合法平台以及交易所完成，因此不仅会导致国有资产流失，也会让交易活动本身的合法性得不到背书，另一方面还体现在一些不法中介机构对相关取证调查的干扰，违法行为取证认定难度较大。其次，交易条件很难明确，比如按照限行规定，国有经济占主导地位的企业在转让土地使用权时需要对外公开，但是如何判断国有经济是否占有主导地位、出资比例为多少等，目前并无统一规定，而且如果按照规定完成25%的土地可以转让使用权，但这一门槛的认定同样有难度。最后，自然资源、房产、不动产、司法、市场监管、工商等涉及国有土地二级市场交易的管理部门并未形成合力，转让手续的办理与流程割裂严重，协同度较低降低了交易效率。

3.2 土地转让缺乏约束性

在实践过程中，因为当前土地转让的监管机制不够完善，所以不少国有土地资源在进入二级市场后也会出现毁约的情况。这种缺乏约束的问题一方面表现在擅自变更土地利用性质以及规划上，例如某些工业或商业用地在出让之后却被用于房地产项目的开发，又或是农用地被擅自在实践中用于经营性活动[4]。不仅如此，某些商业服务性质用地在转让之后也建立起了部分住宅建筑，或是一些住宅用地在转让过后，开发商擅自变更规划参数，提升了建筑密集度以及容积率，影响了公共财政的土地收益，同时也带来了规划无法落实导致的一系列问题，包括公共资源供给与公共空间的紧张、消防隐患等等。另一方面，有一些土地在转让后也会擅自改变产业发展方向，比如工业园区的企业在获得土地之后擅自变更为文化创意企业，从事和园区无关的行业，导致地区的发展规划落空。

4.完善土地二级市场的建议

4.1优化市场体系，改善服务保障能力

一方面，要完善土地二级市场的交易规则，改善服务水平。政府要发挥自身信息媒介作用，将土地二级市场交易信息面向全社会公布，让各主体可以全面根据地块信息与自身需求进行比对，并为交易各方提供咨询、估价、交易资金冻结监管等服务[5]。这时候二级市场的主体多元就能够进一步刺激市场的交易活力，并将市场活跃度与市场秩序实现平衡。另一方面，要开发信息化二级市场交易平台，将国有土地资源以数据的方式清晰展现在交易主体面前，这就要求相关部门做好数字化工作的底图绘制，将交易活动与国土空间数据关联。

4.2 明确政府定位，增强约束作用

为了改善土地二级市场当前缺乏交易活力、正规交易意愿较低的问题，政府就应该充分展现出自身在市场调节中的作用，尤其是要做好存量市场的规范运行与健康发展，以更健全的税收结构来帮助交易主体参与到正规二级市场交易中心的意愿，并以更公开、更透明的信息服务来让交易主体在实践中获得更多、更充分的信息，从而提升交易的规范性，尤其是提升转让、出租交易的规范性。

4.3 加强立法，规范土地二级市场交易

按照当前土地二级市场面临的问题来加快相应的理发工作，是能够提升其交易活跃度的重要保障。二级市场本身其实有着庞大的交易需求，但其隐性特点也使得相关的确权以及合法性、法律关系等都非常复杂，需要一部专门的法律文书来详细解释，同时也能够更有效地帮助实践中的交易各方主体得到法律保障。

参考文献：

[1]张弨,张敬梓,杨炬烽.城市土地二级市场效率评价研究——以南京市为例[J].河北省科学院学报,2022,39(01):54-61.

[2]季仕承.二连浩特市国有建设用地二级市场交易现状及存在问题分析[J].西部资源,2020(01):160-162.

[3]张育霞.我国土地二级市场存在的问题及其规范措施探讨[J].住宅与房地产,2019(05):246.

[4]韩冰倩,杜小刚,赖雪梅.土地二级市场试点下的南海区建设用地使用权转让[J].中国土地,2019(02):37-39.

[5]万江波,丁永平,楼立明.土地二级市场政策新探——浙江省宁波市的探索与实践[J].中国土地,2018(11):26-28.