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摘要:我国社会发展过程中,受经济政策的影响,住宅开发商开始向朝着商业地产领域发展,这一趋势对我国商业地产有着良好的推动作用。开展商业地产开发运营工作中,牵扯到各类运营模式,加上外界不良因素的干扰,阻碍了各项工作的开展。基于此,本文主要对商业地产开发运营相关概念进行阐述,分析当前我国商业地产开发运营面临的困境,探讨商业地产开发运营的有效对策,有望对部分人员提供引导和帮助。
关键词:商业;地产;开发;运营;对策
前言:城市化规模逐渐增大,在城市商业发展过程中,商业地产扮演着重要角色,作为一项重要载体,自身发展水平与城市总体经济发展有着密切联系。正是因为这样,商业地产开发运营开始受到行业和政府的重点关注,该项工作是否有效进行,既会对商业地产发展造成影响,还不利于开发商经济效益的提升。那么,如何需求科学有效的商业地产开发运营对策,是当前亟待解决的问题。
1.商业地产开发运营相关概念
对于商业地产,主要包含两个概念,一是地产,二是商业。地产属于在特定“土地所有制”关系背景下,从事“地上物建设”和“土地开发”等行为。而商业是为顾客提供所需“服务”和“商品”行为,这类行为具有一定的组织性。站在功能和用途等方面讲,“商业地产”指的是从事房地产“商业综合体”和“商业业态”的投资、开发、建设行为,它是以提供“餐饮”、“休闲”、“商业”和“贸易”等为目的。无论是商业地产的规模,还是投资比例,都能够反映一个地区的“经济发展水平”,能够在一定程度上促进经济繁荣,属于区域的核心产业。
商业地产开发运营主要有四种模式,分别包括:(1)租售结合。这种模式只需开发商,将一部分“商业地产”项目,拿出来加以出售,剩余部分用来出租,主要表现在开发商将“大部分”物业给主力店进行出租,之后把剩下的“零散小商铺”出租。(2)不售不租。此模式为地产开发商将商业地产项目建设完成之后,留给自己开展的一种商业经营方式,自己不仅可以将商铺加以经营,还能构建商业地产开发运营模式,实现了“经营权”、“管理权”以及“所有权”的有机统一。(3)只租不售。作为地产开发商,不会出售相应的商铺产权,只是将“商业地产”项目对外出租,出租方式主要有三种,分别是“分层分片”、“整体”以及“零散”等出租方式。(4)只出售。这类模式是“地产开发商”,将商业地产产权直接加以出售的方式,如果开发商将产权“出让”和“销售”工作完成,之后就没有干预“商业”地产项目的权利。目前,很多商业地产,开发运营时,都会选择“只出售”这种模式[1]。
2.商业地产开发运营面临的困境
2.1业务模式存在缺陷
现如今,很多开发商都是由“住宅开发”转变而来,没有正确认识“住宅地产”和“商业地产”开发经营模式的区别,在业务模式选择过程中,盲目使用以往方式。对于住宅开发,经常会牵扯“地产开发”相关领域知识,商业项目包含地产开发内容同时,还应重视“经营管理”和“资本运营”的专业运作方面的工作。开发商一味选择“住宅地产”开发经营的业务方式,不通过市场调查,结合企业内外部情况,加以仔细研究和分析,单纯地将商铺卖给业主,让其成为“经营者”和“所有者”,来支配商铺。面对部分小业主,出租太过重视自身利益,选择租金高的商户,没有充分考虑“商品品种”和“经营项目”等,使得商户对整体发展造成不良影响。
2.2共赢意识有待提升
商业地产想要作为整体商业设施运行,就要实现统一管理。为了实现这一目标,就要发挥其“领导”、“管理”和“组织者”的功能,并非为单一的物业提供者。众所周知,开发商一般最为关心的问题是“树立项目品牌”和“将建设资金尽快收回”。比如,对于“大商家”和“公司”的管理,主要重视“管理费”与“租金差价”。而作为投资人员,重点关注的是“投资回报”情况,涉及有“物业增值”和“租金”。经营人员,需借助有限资金,通过大量劳动,来获取相应的回报。消费者从根源上讲,成为商业地产“价值链”的终端,是被“服务对象”,它们是不是支持对应项目,决定了项目升值空间的大小。由此可见,无论是消费和经营者,还是投资和开发商,相互之间应构成一种整合价值“实现结构”,发挥战略合作伙伴关系,实现“互利共赢”。
2.3缺少专业人才
我国商业地产开发运营中,最为突出的问题就是缺少专业人员,这在某种情况下,对商业地产发展具有制约性。针对商业地产项目,不管是资金,还是位置,都可以进行“筹备”和“选择”,商品也能够进行采购,然而,在实际工作中,同时掌握“地产”和“商业”开发运营模式的专业人才较为缺乏,并且部分人员缺少工作经验,这给商业地产开发经营发展带来不良影响。主要是因为高技术和高素质管理团队,能够促进商业地产项目走向成功之路,其作为关键影响因素,有着推动意义。在我国,规模较大的商业地产,仍旧属于“新生业态”,缺少这方面的专业人才,在现实中无法避免。因此,相关部门就要组织起来,培训对应的专业人才。
3.商业地产开发运营的有效对策
3.1构建科学的开发运营业务模式
现代社会发展中,想要促进开发商“业务模式”更加科学,从而适应商业地产“开发运营”实际需求,对于商业地产开发商,就要及时调整“定位”,将以往业务领域加以拓宽,为了实现这一目标,开发商就要改变传统思维方式,由“地产开发商”转变为“商业地产”开发运营者的角色,站在战略角度讲,应及时调整对应的“组织机构”,对机构形式进行有效确定,将“客户服务”和“商业经营”作为关键点,将过去那种“追求短期利益”和“买完房子走人”的模式加以改善[2]。
3.2建立长期投资地产基金
商业地产开发运营过程中,除过“开发商”和“中小投资者”资金之外,还包括“机构”或者“基金”投资者,他们都是商业地产“开发经营”的重要资金来源。比如,经营资金,既能够整体进行购买,又能够参股。站在理论方面,商业地产在“融资”和“投资”时,资金来源具有多样性,重点包括“退休和养老基金”、“信托和保险公司”以及“商业银行”等各个方面。社会实践中,我国大部分商业地产“投资资金”以“商业银行”贷款为主,相对于这种方式,其余机构“投资者”具有很大优势,不但资金规模大,而且供应期限长,更适合于“长期投资”。因此,我们就要重视长期投资地产基金的构建,合理利用其它“机构投资者”,实现互利共赢。
3.3构建一支强大的商业地产管理队伍
对于大型商业“地产”开发建设与经营管理,从本质上属于具有复杂性和多样性的“系统工程”,为了提升商业地产开发运营水平,就要重视专业队伍的建设。在我国,商业地产出现经营不善的问题,一定条件下与相关人员专业性有着很大联系,主要是因为缺乏专业性,就拿开发商来说,通常是自己“管理”和“招商”,由于自身缺乏“专业化知识”和“丰富经验”,没有充分认识“商业管理机构”的专业化价值,造成商业地产开发经营不科学。国外发展过程中,存在专业商业管理“公司”,在从事商业房地产管理同时,还会参加商业地产投资。对于我国商业地产,也会走向这条道路[3]。这就要求构建一支强大的商业地产管理队伍。作为相关企业,应结合自身实际情况,定期对工作人员培训和教育,让其掌握商业地产“开发”和“经营”等方面的工作,应用到社会实践工作中。
与此同时,也可以与国外先进企业合作,沟通和交流先进的开发经营理念,定期派代表外出学习,总结经验,提升自身商业地产开发经营水平。从长远考虑,也可以和国内高校进行合作,设置相关专业,培养复合型人才。另外,在人才招聘过程中,可以选择与“商业地产管理”相关专业人员,人才选拔重视专业知识、实践经验以及综合素质,从而构建一支强大的商业抵偿管理队伍,为商业地产开发运营工作创造良好条件。
3.3优化各项管理工作
一方面,商业地产开发运营管理,与普通地产有所区别,实际管理工作中,应促进在建设项目的整体运营和发展,既要为项目打造良好的品牌形象,又要制定科学的营销方案,这就要求构建完善的“组织机构”,不管是上级,还是下级部门,都要进行重点规划和安排,将各个部门的管理职责加以明确,实现组织扁平化,将整体管理和服务质量提升。另一方面,在商业地产项目开发运营时,还要重视初期和后期管理工作,初期阶段,应对运营服务、营销方案以及项目前景加以有效分析,征求各个主体意见和建议,确保各项工作科学进行。后期管理中,应和专业管理公司进行合作,实现运营和管理的有机结合,通过科学的管理方式,提升管理质量。另外,还要做好各类设备和人员的维护和管理作业,减少资金投入,提升商业地产自身的经济效益,为开发运营创造良好条件[4]。
结语:综上所述,为了从根本上增强我国商业地产开发运营水平,相关人员就要树立现代发展理念,明确商业地产概念及其开发运营模式,对商业地产开发运营面临的问题进行重点研究和分析,结合市场发展规律,以及现代社会要求,找出科学有效地解决对策,提升地产行业经济与社会效益,促进商业地产开发运营走向可持续发展道路。
参考文献:
[1] 马宙宙.电商时代商业地产开发运营的困境及对策研究[J].中国科技投资,2019, (013):153-154.
[2] 贾光松. 商业地产开发及经营管理存在的问题和对策[J]. 中国市场, 2020(8):2-3.
[3] 曲松. 商业地产开发、招商及经营管理存在问题和对策[J]. 住宅与房地产, 2016(11X):3-4.
[4] 黄俊峰.商业地产项目业主方成本控制中存在的问题及对策[J]. 建筑工程技术与设计, 2017,(036):2254-2255.