目标成本管理在房地产企业的应用

目标成本管理在房地产企业的应用

刘藜君 

阳光城集团广西有限公司

摘要：相信所有对我国房地产行业有过关注的人都可以感受到，在近20年来，国内的房地产行业得到了迅猛发展，市场环境中的竞争氛围也变得愈发激烈。虽然很多房地产企业具备提高成本管控水平的愿望，但受到复杂环境因素的影响，很多房地产企业的成本管控工作依然存在较为严重的问题。导致房地产企业无法凭借高水平的资金供给具备更强的市场竞争，也使得房地产企业在发展过程中承受更高的运营风险。基于此，从房地产开发成本管理的角度出发，对房地产开发

成本管理中存在的问题进行剖析，并对如何提高房地产开发成本的管理和重点控制内容进行探讨。

关键词：房地产企业；目标成本管理；应用

中图分类号：TU75  文献标识码：A

引言

近年来，房地产行业的竞争日益激烈，而且在开展相关工程建设和项目经营战略的过程当中，许多企业为了能够节省资金，一味地减少建设的成本，而对于成本管理的相关工作却并不重视，一味的进行快速的生产过程，或是在开展成本管理的过程当中，存在着一定的知识和认知误区，使得传统成本管理的体系已经无法支撑现阶段的房地产行业发展和项目的经营需求，使得企业的经营效果不佳，管理过程受到了诸多的阻碍。

1 成本控制理论

目标成本是指满足房地产开发项目的经济利润，在此基础之上允许全寿命周期内所产生的最大成本数额。在具体的工作实践中，通过践行全面成本管理与战略成本管理的诸多思想，企业需要根据房地产开发项目前期的综合状况来展开统筹规划，在全面满足利润需求的基础之上完善设计方案。与此同时，企业还应当利用标准成本原理，在整合全面预算与成本规划方案的同时，遵循“目标成本=目标收入－目标利润”这一成本指标计算公式，进而对房地产开发项目总目标中的各项费用进行分解。另外，在项目的具体施工过程中，还需要进一步参考目标成本的细化内容，进而对整个项目的成本管理工作展开全面监控。

2 成本管理现状

房地产的企业在开展相关管理内容时，往往延续以往的经营形式，导致成本管理也受到传统管理氛围的约束，而无法提升管理的效率。在细节部分的处理上，没有与时俱进，进行成本控制过程的充分考量，从而使得成本管理的制度过于落后，最终开展相关工作的结果并不理想，也无法满足成本管理的各项需求。传统的房地产项目在开展成本管理时，通过对制度的流程、组织的架构和管理的方法一一确认，来完成成本管理的相关工作。但是在当前社会，房地产的项目成本控制因素较多，而且突发状况也很多，在进行成本管理时，不单单只是对资金的运作，还要协调各方的关系，参考房地产项目在建造时的各个环节和需求，从而基于质量和安全，做好成本控制。这种发展的现状，也使得房地产项目的成本管理过程不再是一个单一机构的工作内容，或是一个单一环节的控制工作，而要在项目经营的整个过程中，能够完成全部资金分配的计划、支配、记录、核对。房地产的成本管理应当通过对决策阶段、市场定位、机制的完善，对设计阶段设计图纸的考量，对项目决策阶段诸多变更的确认，从而使得定价的方式能够更加实际化、实用化、专业化。也能够解决房地产企业在全面成本管理时的各种现实问题，真正的落实成本管理的相关制度，使得成本管理的细节能够满足现代化工程建设的需求，也使房地产的企业能够得到长远的发展。

3 房地产企业目标成本管理措施

3.1 建立目标成本管理体系

无论房地产开发项目进入到何种阶段，不仅不会对目标成本的内容进行任何修订，同时也没有基于实际情况来精准判断目标成本与动态成本之间的关系。另外，在对房地产开发项目实施的过程中，目标成本并没有与动态成本建立起实施对应的合作关系，同时也没有根据不同执行阶段的成本编制工作进行梳理和关联。不难看出，在改进前的情况中，目标成本编制工作只是一项需要完成的任务，其本身与整个项目的成本管理存在严重脱节。而目标成本的执行效果更是令人担忧，不仅造成了不必要的资源浪费，而且还非常容易引发工作人员的不满情绪。首先，在目标成本的编制阶段中，房地产开发企业需要根据整个项目的前期定位，整合项目特点，配合项目的利润指标来完成精准测算，在此基础之上将目标的成本数值确认出来；其次，在目标成本的执行阶段中，整个成本的执行管理工作需要贯穿于项目的始终，其中包括项目研发、施工、交付以及后续评估等各个环节。房地产开发企业务必要结合以往的管理经验，参考目标成本的执行情况来打造出闭环式的管理模式。

3.2 做好成本分析

将实际成本与目标成本、上期实际成本、本企业的历史先进成本水平及标杆企业的成本水平等进行对比，找出差异，分析原因，以便采取措施，保证目标成本实现。房地产企业应建立成本责任制，把成本责任指标分解落实到各部门及各相关人员身上，实行权责结合制度，以提高全体职工降低成本的责任心和积极性，从而增强企业活力。成本考核是成本责任制顺利进行的保证，通过考核，可以分清责任，正确评价各责任单位工作成绩，起到鼓励先进、鞭策落后的作用。只有通过成本考核，把成本管理的好坏同每个人的切身利益紧密结合起来，才能促使企业全员改进工作，努力降低成本，不断增加效益。

3.3 确定管理主要内容

房地产企业在确定合理费用指标时，要根据不同的工程特点，根据具体情况，合理地制订相应的费用指标。在进行成本核算时，还要对各个环节进行控制，并通过各个部门的审核和统一，以保证成本指标的实现。比如，在预算编制、项目资金审批、细节控制、绩效考核和内部审核等方面都要做到极致。此外，房地产企业在进行成本核算时，应严格按照各项规章制度进行，账面成本必须做到真实有效，在记录账本时必须详尽地记录好各项开支费用，不可只含混不清地进行记录。房地产企业还应强化企业各部门与其他部门之间的联系，积极提高各部门在成本管理中的交流与重视程度。通过企业各部门的参与，才能够确保成本管理工作能够高质量地开展。

3.4 目标成本执行

第一，进一步明确各个职能部门所需要承担的责任成本，进行书面签发后，委派相关人员做好监督工作。第二，在项目的招标阶段中，需要加大对供方资源的开发与维护力度，尽可能提前招标工作的时间点。同时也可以组织中标单位参与到图纸会审与设计方案的优化工作中。第三，在条件允许的情况下，应当优先采用总价包干合同，避免因招标清单数量存在出入而增加目标成本。

4 结束语

随着经济领域的稳定发展，结构性供给侧改革对于我国的房地产开发企业有着十分深远的影响。企业需要面对愈发严峻的竞争环境，同时也要不断创新经营模式，以此来更好适应智能建筑的发展需求。基于此，房地产企业要从自身的经营现状出发，从细节入手来加强目标成本管理，同时关注业务创新，增强自身的核心竞争力。

参考文献：

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