农村宅基地房地一体化确权登记中不动产测绘工作分析

农村宅基地房地一体化确权登记中不动产测绘工作分析

张双

黑龙江雅信沣睿信息技术有限公司  黑龙江省哈尔滨市 150056

摘要：在农村土地产权制度改革过程中开展房地一体化确权登记工作有利于维护农民的合法权益，促进农村地区的发展。不动产测绘是房地一体化确权登记中的关键内容，因此本文以房地一体化确权登记工作为例对不动产测绘工作进行了简要分析。从实际情况来看，在农村宅基地房地一体化确权登记中进行不动产测绘时需要做好控制测量、地形测量、界址测量等方面的测量工作并科学绘制不动产单元图，并通过加大质量控制力度等方式增强测绘准确性。

关键词：宅基地；确权登记；不动产测绘

前言：

    在经济水平不断提升的过程中，农村地区的矛盾越来越突出，而进行农村宅基地房地一体化确权登记可以解决农村一户多宅等问题，加大对农村宅基地的管理力度。不动产测绘是确权登记的前提和基础，因此需要深入研究确权登记中的不动产测绘工作。

1.农村宅基地房地一体化确权登记概述

近年来，国家越来越重视农村宅基地管理工作，并发布了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，强调了房地一体化确权登记的重要性。农村宅基地房地一体化确权登记指的是对农村宅基地、集体建设用地的使用权及相关房屋的所有权进行统一的权籍调查与确权登记并统一颁发证书【1】。在进行确权登记时，工作人员需要根据宗地划分工作单元，采集土地的地理位置、面积、用途等各方面信息并绘制宗地调查表。同时，工作人员需要根据权属调查结果进行地籍测量，即进行房产要素测量、房屋面积测量。此外，工作人员应将宗地信息、地籍测量信息录入到信息化系统中，从而构建完善的数据库，为后续工作奠定基础。

2.一体化确权登记中不动产测绘工作的思路

不动产测绘主要是根据宗地情况进行房屋权籍调查。如果不具备宗地基础资料或宗地发生了变化就需要先进行地形测绘再进行房产测绘。在进行房产测绘时若发现原有数据与测绘数据不符就需要及时修改数据，确保调查数据与权籍调查系统中的数据相同。其次，需要根据权调系统中的数据构建自然幢，根据单元号的顺序分析自然幢与宗地之间的关系，从而将房产数据与宗地数据结合起来【2】。此外，需要利用信息化软件对不动产测绘数据进行分类存储与处理。对某村进行不动产测绘的主要目的是明确该村每一宗土地上的房屋建筑物以及构筑物的情况，为房地一体化确权登记提供数据信息。在工作过程中，测绘人员需要全面审核该村地籍调查成果资料的权属状况和界址情况，判断资料是否存在问题。其次，测绘人员需要根据《不动产测量规范》等方面的要求对宗地内部的房屋信息进行测量。再次，测绘人员需要绘制分户图。此外，测绘人员需要根据要求测算房产面积。

3.农村宅基地不动产测绘策略

3.1控制测量

在进行平面控制测量时，测绘人员需要采用SXCORS系统设置房地一体补充控制点。在设置控制点时，测绘人员需要严格遵循RTK图根控制点的相关要求。例如，测绘人员需要确保控制点所在区域具有无线通信网络，且网络状态较为稳定；控制点周围的视野较为开阔且没有高度角在15°以上的连续障碍物；控制点与微波传送通道及高压输电线路之间的距离在100m以内，与大功率无线电发射源之间的距离在200m以内；控制点周围没有强烈反射卫星信号的物体【3】。其次，测绘人员需要做好图根导线测量工作。若卫星信号较弱或通讯网络状态不良，RTK测量误差就会过大。所以，测绘人员需要利用有效方式解决问题。

3.2地形测量

    在进行地形测量时，测绘人员需要明确测量范围、测量方法以及数据要求。第一，地形测量范围。测绘人员可以利用全野外解析法实测获取权籍要素。例如，若主屋占地面积在210m2以上，测绘人员就需要利用解析法实测主屋的地形要素；若主屋与其他部分房屋的占地面积在210m2以上，测绘人员需要实测主屋与部分房屋的地形要素；若主屋与其他房屋的占地面积在210m2以内，测绘人员就需要实测主屋与其他所有房屋的地形要素。如果存在一户多宅等情况，权利人可以指定需要进行确权登记的宅基地，之后测绘人员再对这一处宅基地进行解析法实测。第二，地形测量方法。测绘人员可以利用全野外数字测图法进行地形测量并利用极坐标法对明显的地形要素进行测量。同时，若地形符合RTK的观测要求，测绘人员也可以利用RTK定位法进行测量。如果地形要素的观测难度较大，测绘人员需要利用距离交会法或角度交会法进行测量。此外，测绘人员需要将测绘数据输入到系统中，使系统自动生成地籍图。第三，地形测量的数据要求。测绘人员需要利用相应的软件对测绘数据进行检查；利用代码将不同的实体区分开来；确保图中含有框架线与骨架线。

3.3界址测量

    在进行界址测量时，测绘人员需要做好宗地测量、附着物测量、房屋附属设施测量等方面的工作。宗地测量。在进行宗地测量时，测绘人员需要审核现有的地籍图并根据相关规定对存在错误或变化等情况的宗地进行补充测量，增强测量结果的准确性。附着物测量。附着物测量即房屋测量，要求测绘人员以地籍测量为基础对房屋进行测量。且测量时不仅需要明确房屋的位置也需要分幢分户丈量。房屋附属设施测量。在测量时，测绘人员需要做好柱廊、檐廊、门廊、架空通廊、独立柱的门廊、室外楼梯和台阶等设施的测量工作。房屋角点测量。房屋角点测量指的是对建筑物角点进行测量，常用的测量方法为极坐标法、正交法等。其他建筑物，构筑物测量。测绘人员需要按照要求进行独立地物的测量以及共有部位的测量。

3.4房屋测量

    在进行房屋测量时，测绘人员需要将所有合法、不合法的建筑以及宗地红线内的房产都展现在房产测量草图当中。如果存在不合法的建筑就需要在图纸中标注出来。

3.5图纸编制

在编制不动产单元图时，测绘人员需要编制不动产权籍图、宗地图、分户图等图。第一，不动产权籍图。在编制不动产权籍图时，测绘人员需要将比例尺控制在1:500，并利用红色表示宗地界址点与界址线，用黑色表示其他要素。其次，测绘人员需要完善不动产权籍图的内容，确保图中含有地籍要素、地形要素、行政区划要素、数学要素等内容。第二，宗地图。测绘人员需要根据不动产权籍图编制宗地图，并根据宗地的形状以及大小控制幅面，确保宗地图中含有宗地代码、宗地面积、土地权利人等内容。第三，分户图。测绘人员需要根据不动产权籍图以及宗地图的内容绘制分户图，确保图中含有宗地代码、房屋轮廓线、建筑面积、房屋边长等内容。

3.6面积计算

面积测算这一环节至关重要，主要包括宗地面积测算、房屋面积测算等内容。

第一，宗地面积测算。在补充测量后，如果宗地界址要素没有发生变化，就沿用原调查面积；若有变化，需重新计算面积。常用的宗地面积计算方法有坐标法与几何要素法等，

第二，房屋面积测算。在进行房屋面积测算时，测绘人员需要掌握测算要求。首先，测绘人员需要明确房屋面积测算的内容。房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋使用面积、房屋产权面积以及房屋共有面积等方面的测算。其中房屋建筑面积指的是房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积；房屋使用面积指的是房屋内可以使用的空间面积；房屋产权面积即房主依法拥有房屋所有权的面积；房屋共有建筑面积指的是不同产权主体共同占有的面积。其次，测绘人员需要明确房屋面积测算的相关规定。

结语：

为了维护农民的合法权益，政府部门需要灵活应用信息技术开展房地一体化确权登记工作，并利用先进设备进行不动产测绘。在测绘过程中，测绘人员需要全面开展平面控制测量、地形测量、界址测量以及房屋测量等方面的测量工作，并按照相关要求计算面积、绘制不动产单元图，为房地一体化确权登记提供基础信息。
参考文献：

[1]李国强.农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术研究[J].中国高新科技,2021(18):93-94.

[2]宋小波.农村房地一体确权登记动态管理平台[J].测绘标准化,2021,37(02):75-78.

[3]谢军.房地一体农村宅基地使用权调查方法探讨[J].低碳世界,2021,11(05):211-212.