《全面成本管理和控制在房地产开发中的应用》

《全面成本管理和控制在房地产开发中的应用》

1王辉     ,2杨冬雷,3周莹莹

1. 临沂商城科创有限公司    山东临沂

  2.  临沂房德产业园开发有限公司    山东临沂

   3. 临沂市规划建筑设计研究院有限公司    山东临沂

摘要：在行业大周期和政府长效管控机制影响下，房地产项目利润率越来越低，房地产行业的竞争越来越激烈。向成本管理挖掘利润，推行全面成本管理成为房地产企业的必然选择。近年来，在房地产项目开发数量不断增加与规模不断扩大的背景下，房地产项目开发所涉及的管理内容也有所增多，导致项目管理工作面临一定的难度，成本控制水平降低，对企业的效益发展造成不利影响，基于此，文章研究了房地产开发项目全面成本管理与控制的重要意义，并在此基础上提出几点成本管控的有效措施，旨在为提升项目发展效益水平提供帮助。

关键词：全面成本管理；房地产开发

引言

自改革开放后，房地产开发获取了更多的发展空间，自身经营规模在不断扩大，所产生的成本信息不计其数，需要有效的手段进行管理，正因如此，全面成本管理的重要性显得愈发显著。基于此，本文主要以全面成本管理为背景，围绕房地产开发的具体应用展开研究，分析出房地产开发项目的主要成本构成，并讲述了全面成本管理在房地产开发的具体应用，希望能够为相关人士提供一定参考。

1全面成本管理概述的重要性

房地产企业的利润水平是受公司全面成本控制水平直接影响的。竞争优势是企业生存与发展的前提。如果企业在长期发展过程中形成了降低成本的文化氛围，使自己的业务成本水平和管理费用水平都处在行业中领先水平，企业就会以低成本水平占领市场，获得竞争优势。企业开发全面成本核算项目相当复杂，包括征用土地和拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套费，开发间接费等。土地占总开发成本比例很重要，关系到能否顺利开展房地产开发项目，土地成本对建筑项目预期收益能否实现，至关重要。

2房地产开发全面成本管理现状

2.1经营管理者成本管控观念已经跟不上企业发展速度

在项目开发建造过程中，房地产项目自身的特殊性影响成本归集核算，企业会计准则对成本核算对象也未做出比较明确规定。导致房地产企业成本核算对象任意划分，成本对象归集不明确，会计核算工作数值不准确，降低了产品成本管控的准确性。企业日常经营当中，部分公司高层领导人比较重视扩大单位内部生产规模以及开拓销售业务市场，而对于内部经营成本管控缺乏关注，程度不够。对成本管控工作认识片面，提到成本管控，企业经营者总是简单想到降低开支，节约成本费用，降低造价，忽视产品质量和提高服务水平，企业长远利益受到损失，只注重眼前利益，缺乏对成本管控对象的研究，片面关注传统成本核算，只是单纯对开发成本控制，造成服务质量降低，产品信誉受损甚至影响销售量。

2.2成本管控缺乏内部监督机制

全面成本管控工作专业、系统、复杂。内部成本管控监督管理制度为降低成本费用，提高企业经济效益提供了制度基础。而现状是，很多企业单纯追求规模大、市场占有率高。忽视内部成本管控控制制度建设，致使企业出现了有章不循，难以有效执行的成本管控管理制度。表现形势有以下几点：其一，由于有些管理者缺乏管理意识，很多企业直接没有成本管控制度；其二，部分企业即使制定了内部成本管控监督制度，但由于缺少监督执行，使得内控成本管控制度成为摆设；由于企业管理层的成本管控意识，核算意识不强、专业能力有限，造成没有将成本控制提到公司整体层面，造成单位内部成本信息不能够实现统一共享以及成本管理数据未能够给业务部门提供支撑。房地产开发企业由于缺乏成本管控的内部成本管控监督制度，导致成本管控执行工作受阻，由此给企业带来投资风险。

2.3缺乏科学的成本控制体系及科学的成本控制理念

近年来，房地产企业越来越重视成本控制工作，全成本控制管控体系建设日趋完善，但也有部分房地产企业的全成本控制管控体系建设尚处于较低水平，相关的成本管控制度也不健全，还没有养成全员参与、全过程、全方位控制的成本控制意识，成本控制理念还停留在片面地强调降低费用开支层面，还没有树立科学的成本控制理念，有的房地产企业缺乏风险控制意识，不考虑企业的风险承受能力，盲目高负债扩张，一旦市场销售形势不好，就会产生巨大的资金流动性风险成本，给企业、购房者、供应商、金融机构带来巨大的损失。

3全面成本管理和控制在房地产开发中的应用

房地产的项目在开展全面成本管理的过程当中，应当通过构建出完善的管理体系，要求内部的管理工作者能够全员参与，从而使得成本管理的体系能够不断的完善，也在执行相关策略、利用技术经济等措施的过程中，提升企业的竞争力，也使企业在成本管理和执行相关制度内容的过程当中，能够明确各个部门之间的关系和职责。使得全面成本管理的水平能够得以提升，相关制度能够更加的完善。房地产项目的全面成本管理应当呈现出一种动态化的监管状态，通过提升成本管理的效率，使得责权范围能够得到确认，不同的部门也能够各司其职。最终，使成本的效益能够达到最大化。房地产的企业在开展各方管理内容时，也要参考企业内部员工的意见，尤其是基层工作者的意见，从而使得全面的成本管理体系能够更加具备实用价值。在安排各方成本控制工作时，基于工程建设和房地产项目发展的实际情况，完成发展战略的调节和制度的确认，更好的进行成本的运作和资源的分配。在进行房地产开发的全成本控制过程当中，应当坚持经济性的原则，即最大限度的降低成本费用。在满足服务质量的基础之上做出资金的综合运筹，使得企业的建设成本能够应用在最合理的部分中，避免成本的浪费。通过坚持全面成本控制的原则，将成本控制工作贯穿到项目进行的整个过程当中，对于所有的费用支出和相关明细进行调控，通过准确记录、合理分析、加强管控，从而使得成本管理的过程更具充分性，通过全过程的成本管控，也能够降低出现浪费成本情况的几率。在全面成本控制的过程当中，应当加强对于成本管理工作的重视程度，企业的各个机构和每一个工作人员都应当将成本管理的目标和有关信息的控制工作作为个人的工作义务，从而使得房地产开发企业的整体管理效率得到提升。通过积极开展限额设计工作，从而对于有关建设的成本进行造价管理，按照程序完成设计任务书的审批。通过初步设计、再次复合、综合运算，从而对项目的概算进行合理控制。根据施工图纸当中的设计内容来参考工程量，通过投资额度的准确计算，有关工作人员必须清楚下发到各个工程建设单位的款项，并按照程序来完成财务审批相关费用的支出工作。通过对投资或造价的限额，满足设计的要求，做好材料的审批，使得材料的质量得到保障。在同等价格的材料当中选择质量优质的材料，在同样质量的材料中选择价格更为低廉的材料，从而使得造价控制工作能够满足经济适用性的原则，考虑节约成本的方法。

结束语

综上所述，全面成本管理是一项比较繁琐的综合性管理任务，涉及到各个环节的业务环节，由于每个房地产公司的经济实力、经营状况等大不相同，因此成本管理的构成、开展方式也有所不同。作为房地产公司的掌舵者，领导干部应正确认识到全面成本管理的重要性，结合实际经营状况，采取有效的管理手段，将其深入贯穿在各个部门、各个岗位中，顺利实现预期成本管理目标。

参考文献

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[2]李晓军,赵广庆.基于价值工程法的房地产开发项目成本控制研究[J].住宅与房地产,2021(12):6-8.

[3]胡泽胜.基于全面成本管理的ZC公司海运成本控制研究[D].北京:中央民族大学,2021（5）：144-145.