国有土地上房屋拆迁征收行政程序变迁探析

国有土地上房屋拆迁征收行政程序变迁探析

岳宗菊

聊城市中诚房屋征迁服务有限责任公司 252000

摘要：长期以来，地方政府为发展基础设施建设和提高城市土地利用效率，大力兴建地铁、高铁等基础设施，大范围进行城市旧村改造，这些行为不可避免地涉及大量的房屋征收特别是农村集体土地房屋的征收，而房屋征收常常会遇到一些阻力和面临一些辣手的问题，导致在房屋征收实践中产生各种违背合法性的行为。梳理我国目前房屋征收中的程序与实体法律要件可以进一步明确政府房屋征收中要坚持的法律依据。基于此，本文章对国有土地上房屋拆迁征收行政程序变迁进行探讨，以供相关从业人员参考。

关键词：国有土地；房屋拆迁征收；行政程序；变迁

引言

目前国内各地在土地房屋征收方面的补偿标准并不相同，而房屋所有人在利益需求方面也会受到法律制度不完善制约影响，因此说目前土地房屋征收工作推进并不顺利，还依然存在诸多土地问题与社会问题。

一、房屋征收决定作出前的摸调阶段

《国有土地(征用和补偿)条例》(以下简称《条例》)第15条规定，征用当局有义务在征用和合作范围内对房屋的所有权、位置、使用和面积进行调查为了确保调查结果的准确性和可靠性，收集当局除了必须针对依法被没收的人之外，还必须首先与不动产登记当局联系，以调查土地所有权等情况。登记机构的调查结果是客观、准确和可信的，如果实际住房条件与登记情况不符，通常以登记为准。收集处的初步调查也为下一封信提供了依据，信中要求所有有关单位中止诉讼程序。一旦收款部门的调查确定了收款范围并予以公布，为了防止被收款人的非法建造增加了赔偿费用，当地的情况可以在当地政策的框架内加以改善。在没有关于当地政策的进一步详情的情况下，登记事务处不得要求登记事务处在《条例》规定的范围之外暂停登记手续，例如在销售、抵押等方面。

二、房屋拆迁征收行政之实施困境

（一）征收补偿程序不统一

实践中市（下文如无特别说明，均指设区的市）、县政府征收补偿政策经常调整，不同项目的补偿标准、补偿内容、补偿程序并不完全统一。市、县政府及相关职能部门不统一、不规范、不依法实施征收补偿行为，更造成可诉行政行为识别上的困难。比如，对征地决定（征地行为）认识上的不一致，既对受案范围确定造成障碍，也对征地行为合法性审查范围、审查标准、原告资格和既判力范围的确定带来困扰。

（二）征用程序不受管制

在大多数情况下，由于工作时间较短，征用的标的不予赔偿，而且其行政行为波动很大，损害了征用标的的利益。重点是收集和公布未经收集计划批准的收集通知。审计的重点应是有关规定是否得到遵守，公告的时间和地点是否公布等等。以及他们是否受到被征用者或公众的监督；征用是主管机构批准的，是关于国家拥有土地批准情况的信息，而且是公平的，以保障被征用者的合法利益。

（三）档案保存不当

考虑到该国各城市之间的实际情况不同，以及自古以来人们被迫重新安置的概念，被征用方可能不愿意被征用，从而使国家拥有的土地被征用的顺利进行变得极为复杂。但是，计算土地上的住房面积和协调有关部委的住房收集后续活动需要很长时间，不可能在短时间内完成。从制定追回方案到建立正式追回系统，可能会出现不可预测的情况。作为补充方案管理的一部分，在实施移交过程中，档案保管人的地位也发生了变化，从而妨碍了住房收据的准确移交。在使用这些丢失的档案时，在整个房屋被没收时，无法有效地查明所有权人，包括无法确定所有权的面积、所有权的合法继承人等，这影响到征用。

（四）收集时有关工作人员执行不力

首先，负责征用土地和住房的工作人员效率低下的主要原因是，被征用者希望将征用与市政单位的问题联系起来，这直接导致了原单位的利益冲突和征用过程中的混乱通常，上级单位必须伸张正义，在收集过程中发现问题，并讨论解决办法。例如，虽然必须考虑到目前被解雇工人的企业结构调整遗留问题，但实际上许多问题不符合国家和地方政策，导致有关工作人员的收回工作效率低下，甚至可能超额完成。

三、国有土地上房屋拆迁征收行政程序变迁分析

（一）房屋拆迁征收期限的变化

在78号令中,仅规定拆迁期限,没有涉及拆迁许可证期限延期的规定,只是规定不得超越拆迁期限。在305号令中,对拆迁许可证的期限及其是否延期做出了相关规定。在《征补条例》中则不涉及房屋征收决定效力期限的问题,房屋征收决定一直有效,除非作出机关自行撤销或者被法院撤销。从只规定拆迁期限到既规定拆迁期限又规定延长拆迁期限的问题,再到没有期限规定的房屋征收决定的变迁,有利于行政机关的拆迁征收管理工作,有利于保持拆迁征收行为的有效性,也有利于拆迁人或者征收部门的拆迁征收工作的连续性,该规定是逐渐向有利于行政机关一方变化。

（二）土地征收补偿程序重大调整

新程序具体如下：1.市、县政府：发布土地征收预公告—2.市、县政府：开展土地现状调查—3.市、县政府：开展社会稳定风险评估—4.市、县政府组织有关部门：拟定补偿安置方案并公告；多数要求听证的，应当组织听证，并修改确定补偿安置方案—5.市、县政府组织有关部门：办理补偿登记—6.市、县政府组织有关部门：签订补偿安置协议—7.市、县政府：向国务院或者省级政府提出土地征收申请（并说明个别未达成补偿安置协议情况）—8.国务院或者省级政府：批准征地申请—9.市、县政府：发布征收土地公告—10.市、县政府：对个别未达成征地补偿安置协议的作出征地补偿安置决定—11.市、县政府：责令交出土地，申请人民法院强制执行

（三）由各省、直辖市制定本辖区的集体房屋征收补偿规定

集体土地上房屋的征收只有《土地管理法》中的个别条款进行规制，虽然最高人民法院有相关规定集体土地上房屋征收参照《城市房屋拆迁管理条例》，但《城市房屋拆迁管理条例》已经被《国有土地上房屋拆迁条例》所取代。农民认为其房屋应当参照同地段商品房价格，而集体土地上房屋评估价格又缺乏交易价格案例，因此，被征收的农民往往要求利益最大化，其提出的补偿标准往往与房屋实际价值相差很远，而《土地管理法》对集体土地上房屋的补偿标准、评估方法、补偿程序等具体问题均没有明文规定，导致政府和被征收人均找不到具体规定来解决行政争议，也导致政府在集体房屋征收中无法可依。因此，尽快制定集体土地上房屋征收补偿条例是保护被征收人合法权益、防止政府违法征收的有效途径。

（四）针对土地征收特殊性分类设置加成基数

集体土地征收补偿范围除房屋补偿外，还包括土地补偿费、安置补助费、其他地上附着物和青苗等补偿费用、被征地农民的社会保障费用。集体土地征收可以征收补偿总费用为基数进行加成，如《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》规定按“每亩最高不得超过被征地补偿标准10％”给予被征地农村集体经济组织奖励；也可基于不同类型分别设置加成补偿系数，如《江苏省被征地农民社会保障办法》一方面规定社保费用基数为“上年度全省企业职工基本养老保险缴费工资基数下限×20%×180”，另一方面又规定“社会保障费用不足的，由设区的市、县（市、区）人民政府安排补足”，这种兜底责任事实上就是对被征收人的社会保障费用的加成补偿。

（五）构建薪酬收集和管理信息平台

SOA体系结构基于internet +家庭收集的思想，将云计算、HTML5+Javascript、Json、时空数据分析和数据关联合并等技术结合起来，构建了一个由基础层、数据层、平台层、应用层、服务层和系统组成的平台体系结构基础架构层包括云平台基础架构和地理信息服务。数据层包括收集计划数据库、收集项目数据库、住房来源数据库、执行机构数据库、信函和访问数据库以及用户数据库。该平台主要由两部分组成:国家土地补偿收集和管理信息系统和接口。执行层包括五个部分:计划管理、项目管理、住房来源管理、信访管理和全面监督。服务水平主要是在各级提供执行服务，包括住房和城乡建设部、省住房和城乡建设局、市住房和土地征收局、地区住房征收局和住房征收执行单位。保障制度是政策标准、法律法规、运作机制等确保系统稳定运行。

（六）做好房屋价值的补偿

住房价值的补偿应根据住房本身的价值，包括附属物品的价值、占用范围和土地使用权的补偿价值来进行。在受扶养人的情况下，必须评估住房及其受扶养人的价值，补偿国有土地保有权的价值，分析土地保有权的期限、土地使用情况以及在赔偿费用的范围内对被征用人土地投资的开放程度在通过产权交换和金钱补偿征用住房时，一旦作出选择，就必须支付临时安置津贴；如果选择了货币补偿，通常直接支付，而不需要支付临时安置费用，因此有必要对住房价值进行评估，例如，以确保住房价值补偿是公正和公平的。

（七）使征用主体和征用主体的地位更加接近

《赔偿条例》第28条规定，政府在向法院申请执行赔偿时，须提供赔偿金额的特别帐号。在实践中，这些账户大多是综合账户，对被没收者没有存款和保管作用。监督追回过程的法院和审计机构都不能查看个别账户的状况。另一方面，经公证的存款必须是一个单独的账户，在管制或公共当局征用的框架内进行的宣传必须是公开和明确的，以便使没收过程中的资金流动具有透明度，并减少腐败的蔓延。

结束语

城市国有土地上房屋拆迁征收立法已有三十余年,其对经济社会的发展发挥了重大的作用,在这期间我国城市面貌发生翻天覆地的变化,拆迁征收的实践推动着拆迁征收立法的修改,随着经济社会的发展,拆迁征收程序逐渐完备。如何在征收逐步规范的情况下也确保公共利益的实现是下一步应该考虑的方向。征收是一项复杂的系统工程，要求政府多方论证，仔细权衡利弊，算好资金投入与产出的经济账，使征收既合法、合规又保护群众利益不受损害，同时还要兼顾行政效率。

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