针对公共空间侵权行为的业主维权方案

针对公共空间侵权行为的业主维权方案

蔡昌楠

执业律师，邮编：325000，

     属于业主共有的公共空间是业主物权的法定范畴，业主对公共空间的共同管理过程关系共建共治共享和谐法治社区的打造。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

    现实中，个别业主或其他侵权者侵占公共空间、业委会非法处分公共场所等事件频发，本文就业主高效维权方案作出讨论。

         部分业主有权就公共空间的侵权行为提起诉讼

    首先，针对业主大会及业主委员会参与的侵权行为，《民法典》第二百八十条第二款规定了业主撤销权：业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。而对于业主大会及业委会以外的主体实施侵权行为的，业主可以根据《民法典》第二百三十五条规定的返还原物请求权或《民法典》第二百三十六条规定的排除妨碍请求权直接向侵权者主张物上请求权。

   无论针对业主大会、业主委员会的侵权行为还是个别自然人侵权，业主最终要恢复物权权利，必须行使物上请求权，业主撤销权诉讼仅关乎合同效力，在执行阶段无执行标的，不具可执行性。实践中，部分法官、律师因不能理解“物上请求权”的含义，而错误认为返还原物或排除妨碍需要业主共同行使，从而认为部分业主行使该项权利主体不适格。但，多数法律人均能理解积极物权与消极物权的区别。返还原物请求权与排除妨碍请求权均属物上请求权，系消极物权，为物权权利的救济方式，从根本上有别于物权的管理权、处分权，允许由部分共有人单独行使。事实上，以上论点，不仅是法学通说观点，更能在我国法律中找到直接依据。我国“返还原物请求权”的立法解释中，立法者援引德国民法典等世界各地民法规定阐述“返还原物请求权”的内涵，立法解释中如此描述:“各共有人对于第三人，得就共有物之全部，为本于所有权之请求，但回复共有物之请求，仅得为共有人全体之利益为之”。以上文句翻译成现代汉语：“每个共有人都可以请求不法占有的人返还共有物。但各共有人必须要求不法占有人将共有物返还给全体共有人”。如果认为行使物上请求权需业主共同行使，则侵权行为只需一人之力，轻而易举；而维权需举多数共有人甚至于数千人之力，真正实现了杀鸡要用牛刀。

    另，人民法院出版社出版的《中华人民共和国民法典理解与适用》一书中提到：“请求排除占有形式的妨碍”是“返还原物请求权”。

                     业主撤销权的内容

    关于业主撤销权的行使对象，实践中存在重大争议。部分观点认为，该条规定系对程序违法的业主大会会业委会决议的撤销，而不能对程序合法的决定进行撤销，本文作者认为这种狭隘的理解不符合立法本义，法院应对业主的实体权利是否受侵害作出实体判断，而非仅判断业委会或业主大会形成决定的程序是否合法，否则等同于认同以众欺寡当然合法。其次，关于撤销权的行使对象，在业主行使撤销权之前的法律效力状态亦存在争议。首先，对于违反《民法典》第二百七十八条规定的决定，其效力如何认定，实践中，部分判例认为《民法典》第二百七十八条系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，违反该条规定并不导致合同无效。而另一些判例认为因违反《民法典》第278条规定不合法而无效，尤其在业委会越权决定的情形下，相当一部分判例依合同法规定，认定业主委员会越权的决定和对外签订的协议因未经业主大会追认的，属于无效。

    此时似乎出现一个矛盾，既然合同或决议原本即无效，又何须行使业主撤销权？此处援引重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第01072号判决说理部分文字：万寿花园业主委员会与重庆正扬实业（集团）有限公司签订协议，实际上是万寿花园业主委员会作出决定的一种表现形式，协议的内容就是万寿花园业主委员会决定的内容。因法律赋予业主委员会的职责有限，业主委员会仅仅是业主大会的执行机构，无权决定处理涉及业主共同财产权利的重大事项。本案业主委员会的决定和与建设方签订的协议内容涉及不动产的权利和利益归属，属于业主大会讨论决定的事项，而本案业主委员会未按法定程序召开业主大会，其作出决定并与建设方签订协议的行为超越了法定职责，侵犯了业主的权利，应当予以撤销。撤销的判决主文可以表述为协议中的具体内容，撤销后该协议的相关内容不具有法律效力。另，按照合同法有关规定，业主委员会越权的决定和对外签订的协议因未经业主大会追认，应当属于无效。但鉴于《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，因决定本身可能出现无效的情形，故该条文中撤销的内容应当包括了无效的民事行为。对本属于无效的行为原告请求予以撤销，在此情形下按照对该条文的理解，完全可以支持。

（2014）渝五中法民终字第01072号判决明确指出，民法典第二百八十条规定的业主撤销权，其撤销的内容应当包括了无效的民事行为，本文作者赞成这种观点。

   总结

    对于业委会越权处分业主公共场所等常见侵权行为，业主除向法院提起返还原物诉讼外，为稳妥起见，可同时发起业主撤销权诉讼。表面上看，业主撤销权诉讼的胜诉是返还原物的前置条件，然而，如等到业主撤销权纠纷案件结案，往往需数月乃至一年的时间，时间拖沓，导致业主损失进一步扩大。但由于业主撤销权诉讼与物权纠纷分属不同案由，依法不能将两者诉请集于一案。因此，业主可同时发起两件诉讼，法院可将两案分别立案，合并审理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百二十一条规定：基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。