浅谈推动农村土地流转应注意的问题及建议

浅谈推动农村土地流转应注意的问题及建议

付红霞

山东省昌邑市自然资源局  山东昌邑 261300

摘  要：农村集体土地流转是指通过合法的形式，保留农民集体的所有权，将土地使用权转让给其他农户或其他经济组织的行为，是农村经济发展到一定阶段的产物。通过适合当前农村现状的土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式，实现国家、集体、农民三者共赢的土地流转体系。党的十八届三中全会作出了允许农民依法按照自愿有偿原则，在不改变土地用途的前提下，以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地使用权，发展多种形式的适度规模经营的战略决策，为推动土地流转提供了大力的政策支持，是建设城乡统一土地市场的前提，也是促进农村经济社会发展的动力源泉。做好集体土地流转工作，必须坚持农民自愿原则和循序渐进原则，必须根据宅基地、农用地、集体建设用地不同情况区别对待。

关键词：农村土地流转；现状和问题；建议

农村集体土地流转是指通过合法的形式，保留农民集体的所有权，将土地使用权转让给其他农户或其他经济组织的行为，是农村经济发展到一定阶段的产物。通过适合当前农村现状的土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式，实现国家、集体、农民三者共赢的土地流转体系。农村集体土地流转包括农村集体建设用地流转、农用地流转以及农村宅基地流转三种方式。党的十八届三中全会作出了允许农民依法按照自愿有偿原则，在不改变土地用途的前提下，以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地使用权，发展多种形式的适度规模经营的战略决策，为推动土地流转提供了大力的政策支持，是建设城乡统一土地市场的前提，也是促进农村经济社会发展的动力源泉。笔者认为，做好集体土地流转工作，必须坚持农民自愿原则和循序渐进原则，必须根据宅基地、农用地、集体建设用地不同情况区别对待。

一、农村宅基地的流转应注意的问题及建议

(一)对违法建设的宅基地，坚决依法予以拆除。违法建设主要包含两种情形：一是因历史原因不符合村庄规划、影响村庄整体规划的住宅，应引导农民通过有偿退出，对符合条件确需宅基地的农户，应按照宅基地审批程序予以重新安排宅基地；对于不再需要的，通过给予一定的资金补偿退出，从而进行村庄整治，改善村容村貌。二是符合村庄规划，不符合宅基地审批条件在宅基地上私建住宅、超面积占用宅基地的，对于这种违法行为应坚决予以制止，发现一处拆除一处，坚决遏制这种不法行为在农村蔓延。

（二）对历史原因形成合法的“一户多宅”，应根据各地不同的经济状况，通过制定合理的有偿退出政策，鼓励农民积极自愿退出闲置不用或多余的宅基地，充分利用农村宅基地的闲置资源，形成长效的宅基地有偿退出机制，促进土地的合理、高效、节约利用。各地应根据实际情况区别对待以下几种情况：一是因继承、赠与或合法购买等形成“一户多宅”的；二是因经营工商业另建厂房店铺，在生产经营场所居住的 ；三是因外出务工、上大学、当兵、户口迁出本村的已在外定居的村民，其宅基地常年闲置的。

（三）严格禁止不符合村庄规划的宅基地的流转。一是严格禁止本村或外村村民购买不符合村庄规划、影响村庄整体规划的房屋，以利于今后此类宅基地的收回；二是对于符合村庄规划的宅基地，可以有条件的允许实现其租赁、转让、互换、抵押的权利。让宅基地管理逐步走向市场化，实现农民财产权的最大化利用，为农民带来创业基金，同时方便群众生活，盘活宅基地资源，切实增加农民收入。

（四）保障符合宅基地审批条件的村民用地。对于符合宅基地审批条件的村民，应严格按照“一户一宅，面积限定“的原则，首先应在已经有偿退出的闲置区域进行安排，不得重新到其他区域进行新建住宅。

（五）对于有条件的村庄可以进行房地产开发。根据各地不同的经济发展状况，引进开发商进行区片开发，引导农民有偿退出宅基地，进行平房换楼房，改善农民的居住、生活生产环境。对于退出的宅基地，通过征收承包费，可以发展工商企业，制定合法的、符合农民意愿的收益分配机制。对于没有条件发展工商业的村庄，退出的宅基地可以进行整理或土地复垦，增加耕地总量。随着工商企业的下移，也缓解了用地矛盾，实现了闲置土地的再利用，达到了集约节约用地的目的。

二、农村农用地流转应注意的问题及建议

（一）坚持自愿原则。保障村集体经济组织所有权的地位，保护村集体和农民的基本权益，坚持村民自愿的原则，在不改变土地用途的前提下，以转包、出租、互换、股份制等形式进行土地流转。允许村集体经济组织与种粮大户或农业开发集团到农村进行土地成片承包开发，进行农业规模化种植，发展集约化、规模化、现代化农业。

（二）制定严格的保障措施。签订土地流转合同时应慎之又慎，既保护农民及村集体的权益，又严格通过法律手段制约承包者和发包者的行为规范。可以对承包者采取收取一定的违约保证金，用以保障农业基本设施得到维修和保护，防止承包者随意终止合同后，损坏农业种植基本配套设施、损害村集体与农民的根本利益；对发包者也要保障农业种植所需要的水利、电源以及配套设施的供应与保护。在保障农民实现对外包土地基本权益的同时，农业企业集团雇工首先要优先考虑本村的劳动力资源，为本村村民解决再就业问题。通过农用地的有偿流转，发展壮大农村集体经济组织，切实增加农村、农民收入。

（三）落实耕地保护责任制。我国实行最严格土地用途管制制度，切实保护耕地，合理利用土地，是我国的一项基本国策。县、乡、村人民政府应于农业企业集体负责人签订《耕地保护责任状》，切实保护耕地，保障国家的粮食安全。

三、农村集体建设用地流转应注意的问题及建议

（一）经村集体全体村民同意后，签订农村建设用地使用权使用《合同》。同时按照《农村土地承包经营权流转管理办法》，通过公开招标、拍卖、挂牌形式，对农村建设用地实行公开流转。谁投标高、谁条件好就承包给谁用，实现利润的最大化，让农民切实得到实惠。同时，在不改变集体所有权的基础上，推动农村集体建设用地的流转、抵押、融资等功能，盘活农村土地资源，建立集体建设用地流转市场。引进工业、商业、大型企业、手工业进行建设用地开发利用，挖掘农村集体土地使用权的市场价值，缓解用地供需矛盾，增加村集体经济组织和农民收入的经济来源。

（二）保障农民的收益分配得到落实。制定合理的收益分配制约机制，保障农民的收益分配权益、社会权益。同时也要保障土地资源的保护开发、基础设施和公益事业建设。当土地二次流转或多次流转，农民个体收益分配主体地位也不能动摇，必须在政策上予以保护。逐步建立主体平等、产权明晰、规则一致、竞争有序、配置合理的城乡统一土地市场。

结语：农村集体土地流转将促进经营主体加大资本投入和科技投入，实现农业的规模化、专业化，实现经营规模集聚效益的最大化。这种农业规模化、机械化的发展，为农民提供更多的就业机会，促进农村经济发展，增加农民收入。农村集体土地使用权的有序流转，会进一步促进第二、三产业“主动下乡”，实现农村劳动力、资本、土地等资源合理高效配置，从而减少土地征收、优化土地利用结构、加快村镇经济发展、提高中小城镇的规模效益，为进一步保护耕地、节约集约利用土地奠定坚实的基础。

法律依据：

【1】《土地管理法》

【2】《农村土地承包经营权流转管理办法》

【3】《党的十八届三中全会》精神