造价管理在城市更新项目中的价值体现

造价管理在城市更新项目中的价值体现

罗 ,威

南京市市政设计研究院有限责任公司    江苏南京    210000

摘  要：长期以来，众多施工企业和工程咨询单位将造价管理的重心放在项目招投标、施工及竣工验收阶段，而往往忽视了其在项目投资决策、勘察设计以及使用维护阶段的价值体现，从而容易导致项目投资失控、资金效益降低、进度滞后、全寿命周期成本增加。因此在城市更新项目中，要善于挖掘和利用设计院技术经济专业在造价管理方面的优势，从项目全寿命周期的角度出发，合理的编制投资估算、设计概算，有效控制项目建设成本及使用维护成本，充分发挥项目投资效益。

关键词：城市更新；投资决策；设计概算；全寿命周期

“十四五”规划纲要提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，进一步完善老旧小区更新改造工作机制，传承城市历史、文化、内涵，多渠道、多途径改善市民居住条件，提高人民群众的幸福感和获得感。就城市更新与老旧小区改造项目而言，项目的全寿命周期包括投资决策阶段、勘察设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段、使用维护阶段六个阶段，造价管理贯穿于项目全寿命周期的各个阶段，对项目的推进与成本控制有着极其重要的价值体现。

1  全寿命周期成本

项目的全寿命周期成本主要分为资金成本、环境成本、社会成本三大类，其中资金成本是显性成本，包括建设成本和使用及维护成本，是可以量化和计算的，而环境成本和社会成本都是隐性成本，无法直接量化和计算，必须借助其他方法转化为可直接计量的成本。目前，在我国工程实践中，成本控制更多的精力还是放在资金成本阶段，环境成本、社会成本在工程建设中还考虑的较少，缺乏完善的系统进行详细评估。

2  建设成本控制

建设成本贯穿于项目建设期投资决策阶段、勘察设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段五个阶段。建设成本控制主要体现在以下几个方面：1）投资决策阶段编制投资估算；2）初步设计阶段编制设计概算，施工图设计阶段编制施工图预算；3）招投标阶段编制招标控制价及投标报价；4）施工阶段编制施工预算，同时涉及到进度款支付申请、现场签证与设计变更结算、工程索赔等各种成本控制措施；5）竣工验收阶段编制竣工结算与竣工决算。但是上述五个阶段中，项目的投资决策阶段和设计阶段是对建设成本影响最大的阶段，相关研究报告表明，这两个阶段对最终工程造价的影响在85%以上。综上所述，项目决策阶段合理的编制投资估算，设计阶段根据方案图纸、技术资料并结合现场实际情况准确的编制设计概算，对项目建设成本的控制有着举足轻重的作用。

2.1 项目建设内容

城市更新与老旧小区改造项目主要分为建筑工程、道路交通工程、景观绿化工程、配套设施工程四大方面。建筑工程主要为建筑外墙立面出新、保温隔热屋面更换、卷材防水铺设、内部楼道粉刷、栏杆刷漆、金属窗户更换等；道路交通工程主要为沥青路面翻新、路牙更换、机动车位新建、非机动车车棚出新、设置交通导流设施等；景观工程包含小区入口及内部景观提升改造、设立景观小品及休闲设施、苗木修剪补植等；配套设施工程包含照明亮化、安防监控、标识系统、智慧社区等。每个小区的建筑形式、建设年代不同，破损程度不同，所处历史在时代背景下的沉淀不同，对于项目中的相同之处，可以统一设计标准；针对特殊节点，则需单独设计深化。设计过程中，还要广泛听取区建委、街道办、业委会、物业公司及当地居民等各方面意见，妥善处理好各方面需求。项目实施过程中涉及到通信、电力、综合管线改迁等设计范围外的问题，还应及时汇报至各产权部门统筹协调。

2.2 投资估算编制

投资估算是制定融资方案、进行经济评价以及编制初步设计概算的依据，投资估算的准确性，将直接影响到对工程项目实际投资造价的合理估计。

根据城市更新与老旧小区改造项目的类型及其特点，投资估算中的工程直接费通常采取全费用综合单价指标估算的方法来编制，在编制过程中需要注意以下几点。

2.2.1 保持沟通，了解业主想法及设计思路

了解业主的投资期许，熟悉项目的建设规模及资金筹措方式，明白设计方案的主要思路及工艺流程。这样不仅可以避免业主在资金有限的情况下对设计方案提出高标准要求而导致实际投资严重超标，致使重复返工，不断更改设计方案，浪费时间成本和劳动成本；也能避免在资金充足的情况下因对造价的错误判断而主动降低设计标准导致资金价值无法最大化。

方案设计阶段虽无详细图纸及具体做法大样，但有必要了解设计思路和方案理念，通过造价人员长期的项目积累和对工程做法的熟悉程度，对每项工作内容的做法和初步工序有基本的判断，尽可能保证每项全费用单价指标与对应的后期实际做法相适应，保证投资估算的精度满足控制初步设计概算要求，并尽可能控制投资估算的偏差。同样是外墙面出新，面层采用何种材料、喷刷几遍、每遍厚度多少，抹几遍腻子层，是否重做防水层，有无界面剂，采用抗裂砂浆还是普通砂浆，考虑修补还是全部翻新等，都是造价估算中不可忽略的因素。

2.2.2 根据已有资料复核清单工程量

根据前期项建、可研方案及相关资料，核实设计人员提交的清单工程量，不仅要核实数量的准确性，还要核实清单单位的准确性。如工程量发生量级错误，对造价的影响是巨大的。例如，外墙出新面积10000平方错误写成1000平方，沥青路面翻新500平方错误写成500立方，估算的投资额将严重偏离实际数值。

2.2.3 合理考虑材料价格涨幅及施工措施费用

关注项目主要材料价格在当地的近期走势，国内外政治形势可能对原材料价格的影响，结合项目工期长短，合理预留价格涨幅综合确定全费用综合单价，尽量避免由于后期材料价格上涨发生材料调差现象，导致可能超概的情况发生。

综合单价中除了主体工程费用之外，还应合理考虑施工工艺、措施项目对造价产生的影响。例如，在小区内部狭窄巷道拆除路面，只能采用费用更高的人工手持风镐凿除，而无法采取费用较低的机械炮头破除；外立面出新必须考虑搭建脚手架、围护安全网、扬尘洒水等费用；不同项目或同一项目不同标段的地理位置、居住人群、周边环境存在差异，编制投资估算时需要因地制宜，考虑实际施工过程中可能会产生的电力、通信、给排水等管线保护及迁改、材料二次搬运、夜间施工、赶工措施等费用，这些都是不可忽视且占比较大的费用。

2.2.4 严格参照国家及地方规范、政策文件

根据《市政工程投资估算编制办法》及相关地方政策文件，准确计算建设工程其他费以及基本预备费。摸清项目资金筹措方式，建设期内若考虑银行贷款，则根据贷款比例及实际利率计算建设期贷款利息。

2.3 设计概算编制

设计概算是对投资估算的进一步深化，是根据初步设计图纸、概预算定额、取费标准、设备材料价格等资料编制的经济文件，是建设项目从筹建至竣工交付生产或使用所需的全部费用。设计概算是编制建设项目投资计划、确定和控制建设项目投资的依据，是签订建设工程合同、控制施工图预算的依据，一经批准，不得任意突破，其重要性不言而喻。在编制城市更新与老旧小区改造项目概算时需要注意以下几个要点。

2.3.1 提前测算，风险分析，及时纠偏

概算正式编制前需要对现行设计方案进行造价测算、进行风险分析与控制，避免按部就班、一成不变。若初步设计方案造价与投资估算数额偏差较大，造价人员有必要告知设计人员不同设计方案下对应的经济指标，引导设计人员对现行设计方案进行优化，控制概算与估算投资额误差在合理范围内。例如，同样是外墙面出新，采取不同的做法出新后的效果不同，造价也完全不同。外墙立面出新目前主要有涂料、面砖、干挂石材、金属铝板等几种方式，不同用材各有优缺点。涂料出新优点是经济实惠、整体感强，装饰性良好、施工简便、维修方便，首次投入成本低，缺点是质感较差，容易被污染、变色、起皮、开裂。面砖优点是坚固耐用，有质感，色彩鲜艳且具有丰富的装饰效果，易清洗、防火抗水、耐脏耐磨，缺点是投入成本高，对于粘贴要求高，施工难度大大，后期有脱落风险。真石漆优点是装修后的建筑物，具有天然真实的自然色泽，给人以高雅、和谐、庄重之美感，具有防火、防水、耐污染、不易褪色等特点，缺点是成膜过程施工技术要求较高，喷涂不当，成膜后易出现开裂裂缝现象。外墙干挂石材优点是耐久性、耐腐蚀性强，质地坚硬、美观大方，能够有效避免墙面出现空鼓、开裂现象，缺点是需要对现有结构进行二次核算，以保证结构安全，造价比较高。金属铝板的优点是增加外立面的质感，保温、隔热、防渗透性能更优，耐脏易清洁，后期维护成本较低，缺点是耐撞击性差，重击容易变形，造价较高。

2.3.2 复核图纸及工程量准确性

通常情况下，建筑工程作为城市更新与老旧小区改造项目的主专业，在所有专业工程中费用占比最大，其概算准确性对工程造价影响也最大。编制过程中一定要详细翻阅初步设计图纸中各楼栋的建筑图及结构图，检查是否存在做法矛盾、轴线及标注尺寸不统一等问题，发现问题立即向设计人员反馈，及时纠偏改正，消除误差。准确统计图纸工程量，掌握各清单项详细做法，组价过程中合理套取概算定额，不得存在重复计价或者漏项情况。工料机采用当地政府部门最新发布的信息指导价，若无指导价则参考当地市场价。

2.3.3 谨慎使用独立费，保证编制精度

道路翻新工程、景观绿化工程，若初步设计图纸深度不够，只有工程量没有详细做法，无法准确套取计价定额且造价占比较小，那么需要和设计人员确定现状道路类型是水泥路面、沥青路面或者其他路面，翻新是简单的路面板块修补、罩面或者破除新建，确定现状苗木是简单修剪、补植、还是挖除重新栽植，乔木、灌木及草坪种植比例，然后根据以往类似项目已审定的清单费用指标结合实际情况，计取独立费。若道路、景观绿化工程造价占比较大，则需要相关专业设计人员进一步深化图纸达到概算编制深度要求，保证工程费用的准确性。

2.3.4 甄别市场报价，合理定价

对于照明亮化、安防监控、标识系统、智慧社区等配套设施工程来讲，设备费用及系统运维费用占比很高，该部分费用市场报价参差不齐，水分较大，概算编制时无法准确定价。一定要根据设计图纸对此部分进行品牌比选、多方询价，核实各方报价中清单子目是否符合设计要求，有无漏项，最后综合考虑计取较为合理的费用，保证造价的公平性及合理性。

2.3.5 完善工程其他费用，避免漏项

计算建设工程其他费用时，有合同价执行合同价，无合同价按照《市政工程设计概算编制办法》及相关地方政策文件计算。此外，应向业主了解该项目是否存在与工程费本身无关的征地拆迁补偿、杆线下地、管线迁改等金额较大且必须计入本项目的工程建设其他费用，若存在则需要让业主提供该部分费用的具体数值，或者按照国家及地方相关政策文件计算而得，最后一并计入建设项目总投资。

3  使用及维护成本控制

通常情况下城市更新与老旧小区改造项目在前期策划和决策过程中更偏重于建设成本投入，很少顾及到项目在完工后使用及维护成本的控制。随着工程项目功能水平的提高，项目的建设成本增加，使用及维护成本降低；反之，工程项目的功能水平降低，建设成本降低，但使用及维护成本会增加。建设期降低投资虽然短期可以减轻资金压力、缩减成本，但从长远角度来看，后期使用及维护成本会大大增加。

外墙面出新采用喷刷涂料的方式，建设成本肯定低于金属铝板、干挂石材等其他方式，但是涂料在施工过程中很可能因施工水平较差、使用劣质主材、基层清理不净、设计标准较低等各种原因在保修期满后发生大面积空鼓、开裂、起皮、漏水等现象，导致后期维修养护成本急剧升高。屋面保温隔热板更换、外墙面加装保温层、更换双层中空玻璃、供热采暖及制冷系统改造、采用太阳能路灯、自动感应灯具等保温节能措施虽然会增加建设成本，但是后期会大幅降低小区内业主公摊用电费用、住宅采暖及制冷费用等使用成本。

项目全寿命周期的资金投入，不能只是一味的追求建设期的低成本，而不顾使用及维护期的高成本；也不能只想着使用及维护期的低成本，而不顾建设期的高成本。建设成本和使用及维护成本，他们之间存在此消彼长的关系，在造价管理过程中一定不能顾此失彼，需要平衡两者的利弊，通过合理的成本评价方法，综合分析得到不同方案的优劣排序，最终择优而取。

4  结语

采取有效的造价管理措施能够精准控制城市更新项目全寿命周期各个阶段的成本投入，及时发现并纠正项目实施过程中的费用偏差，避免发生资金不足或者资金浪费现象，使项目投资的经济效益最大化。造价管理必须做到“瞻前顾后”，即把握源头、注重过程、控制结尾，从而实现自身特有的重要价值与意义。

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