房地产企业所得税税收筹划探析

房地产企业所得税税收筹划探析

陈丹

沈阳东环置业有限公司，辽宁 沈阳 110000

摘要：本文以房地产企业所得税税收筹划的意义作为研究出发点，分析了房地产企业税收筹划特点、基本原则和财务策略，并以某房地产企业为例，从借款费用资本化、选择适当的利息扣除方式以及把握重要时间节点等三个角度研究了企业所得税税务筹划方案。

关键词：房地产企业；企业所得税；筹划

1 房地产企业所得税税务筹划的意义

近年来我国的房地产市场环境变化与国家宏观政策的不断调整，在某种程度上压缩了房地产企业的利润空间，房地产企业在运营的过程中税收是企业重要支出之一，于房地产企业而言做好税务筹划能够实现成本支出的合理控制为房地产企业的可持续发展奠定良好的基础。本节尝试性的总结房地产企业所得税税务筹划的意义，具体如下：

第一，有助于房地产企业内部管理质量的提升，企业在开展税务筹划活动的过程中需要多角度、多方面考虑相关因素，不仅涵盖企业所得税的比例、金额，同时还涉及了企业目前的发展战略、盈利情况以及运营管理模式等。[1]各项相关因素对于企业的所得税均存在一定程度的影响，所以企业在开展税务筹划环节中无形地梳理相关因素优化了企业的内部管理质量，从长远的角度上看企业内部管理质量的提升对于推动企业高质量可持续发展具备重要意义。

第二，有助于房地产企业经济效益的提升，一方面在企业收入增长与企业成本支出无法再进行大比例调整的情况下，企业运营过程中的盈利效果将会处于一个相对固定的标线内，而此时合理地开展税务筹划则能够促进企业收入增长；另一方面“时间”是存在价值的，如果房地产企业在遵循纳税法律法规的情况下合理地延迟缴纳税款的时间，那么在相对较短的时间内企业可以利用现有的流动资金谋取更多的利润与绩效，这一思路所遵循的原理为货币随着时间的推移而增值。[2]

2 房地产企业所得税税务筹划的特点

2.1 不违背法律法规

房地产企业所得税税务筹划不违法主要体现在两个方面，其一，房地产企业所开展的所得税税务筹划活动仅能够在国家税法允许的空间范围内进行，其二，企业所得税税务筹划目标与国家立法意图应是一致，所得税税务筹划仅是向房地产企业或企业管理者提供一种正向的引导，而并非将纳税行为引至歧途。

2.2 事前预先性

房地产企业所得税税务筹划先与企业的纳税行为，换言之，所得税税务筹划工作需在纳税行为发生之前进行谋划与安排，而纳税行为则是房地产企业发生经济活动之后，这一顺序可知纳税行为具有滞后性，而税务筹划则具有预先性。一般情况下企业财务人员需对涉税主体进行全面的分析、对涉税的事项进行全面的设计，并正确地预测房地产企业通过所得税税务筹划对企业经济收益的影响，而并非在企业发生经济活动之后进行补救，当企业发生经济活动之后企业的经营活动大多已经完成，企业应纳所得税税款大多尘埃落定，此时如果房地产企业设法减少税款则属于违规操作。

2.3 明确的目的性

房地产企业所得税税务筹划需遵循明确的目的性原则，结合所得税税务筹划实践可知，房地产企业所有成功的税务筹划均必须完成两个目标，且这两个目标具备同步性，即实现税收利益的基础上规避税收风险。如果单纯地将目标设定为减轻房地产企业的纳税负担，忽视税收风险，则极易设计到违法风险，而如果所得税税务筹划在符合国家法律法规的情况下却并未帮助企业减轻税收负担，那么企业所开展的所得税税务筹划则是不成功的。所以只有两项目标的同步达成才能够保证房地产企业所得税税务筹划的成功。

2.4 权利普遍性

权利普遍性主要是指，房地产企业无论规模大小、地理位置如何、经济效益如何，纳税人均需要承担纳税的义务，与此同时纳税主体也同样拥有税务筹划的权利，在我国税务筹划方面于纳税主体而言权利与义务是相互统一的。

2.5时空相关性

房地产企业所得税税务筹划是否有效在一定程度上与企业所处的经济环境、政治环境息息相关，例如如果国家出台了新的税收政策，或对税收政策进行调整，那么房地产企业则需就所得税税务筹划制定新的筹划方案，如果房地产企业仍将以往的税务政策作为税务筹划的依据，那么所开展的税务筹划活动将失去价值。此外我国的税收法规在部分方面设立了一些税收优惠政策，这些政策对于房地产企业实现减免税负而言具备重要作用，因此条件所造成的税收差异在一定程度上能够引导区域投资者迎合国家政策开展项目经营活动，虽然这种方式是国家实现宏观调控的一种手段，但于房地产企业所得税税务筹划而言，如果能够利用这一差异进行税务策划，那么则能够在降低企业纳税负担的基础上顺应国家政策导向发挥出企业自身的社会价值。

2.6效果最优性

房地产企业所得税税务筹划具备效果最优性的特点，相关人员所开展的税务筹划活动需在综合权衡纳税风险与纳税效益的基础上，将各个纳税方案进行对比，而后从中选择出纳税风险最低，节税效果最为明显的一个筹划方案，因此所得税税务筹划方案应是房地产企业纳税主体能够选择的最好的、最优的筹划。

3 房地产企业所得税税务筹划基本原则和财务策略

3.1 基本原则

本节将对房地产企业所得税税务筹划的基本原则进行简要概述：其一，遵循合法和不违法的原则，纳税主体应明确违反税法的纳税行为不属于企业所得税税务筹划的范畴。其二，遵循时效性原则，即结合房地产企业所处的环境敏捷的把握时机遵循国家或地方的纳税政策实时调整税务筹划方案。其三，遵循综合均衡原则，房地产企业所得税税务筹划并非孤立的筹划企业应纳税款方案，不应局限于单个税种税负，相关财务管理工作者需关注房地产企业总体的税负，规避降低增值税而增加所得税的问题。同时房地产企业纳税主体还应遵循风险与收益相均衡的税务筹划原则，以低风险高收益为目标在保证税务筹划安全的基础上实现税务筹划的高效。

3.2 房地产企业所得税税务筹划的财务策略

基于企业的财务管理本研究认为高质量的财务管理水平是房地产企业合理避税的关键条件，房地产企业管理人员在对企业财务进行管理的过程中应结合企业的实际情况，规范企业所有行为都处于合法的条件下，而后要求企业财务部门的会计工作人员进行全面的税务规划，通过优化财务管理提升企业财务管理内部工作者税务筹划的细致性保证所得税税务筹划的有效性。基于房地产企业所得税税务筹划本节尝试性的总结财务策略，首先房地产企业财务部门的会计工作人员需要全面了解企业目前的运营情况，梳理目前企业各个房地产项目的进展，涵盖项目的建设所需时间，项目的完成时间等内容，通过全面地了解使会计人员更好地把握所得税税务筹划各个环节，提高各环节税务筹划的合理性。其次如果某一项目建设周期必须延期，那么会计工作者应结合项目具体情况在推迟企业纳税时间的基础上尽可能多地为企业争取额外的时间，在额外的时间内企业可以利用现有的流动资金获取更高的利益。最后，基于房地产企业运营的特殊性，各房地产项目建设至销售均需要历经相对较长的时间，且项目建设投资大回资慢，在此条件下如果企业能够采取分阶段开发的形式，将一个整体性的房地产项目分阶段开发，则能够在帮助企业降低经济压力的基础上推迟纳税的时间。此外房地产企业还可以通过转变管理者身份的形式在合法合规的基础上最大限度地降低企业的所得税纳税比例。此外本节对房地产企业广告费与宣传费的筹划方案进行分析，房地产企业在运营的过程中所产生的广告宣传费用、业务招待费用支出金额相对较高，会计工作者应充分地利用相应的扣除限额。举例而言，假定A房地产企业为在C项目竣工后商品房售卖阶段，为吸引购房业主对C项目的关注向业主赠送茶具、抱枕等礼品，这部分开支不能够纳入业务招待费之中，且会计人员无法将此部分开支进行税前扣除。如果企业的广告费与业务宣传费并未达到扣除限额的一个标准那么A房地产企业在赠送茶具、抱枕等礼品的过程中可以在各个礼品上面加印A房地产LOGO，则这批礼品起到了业务宣传的作用，能够被列入业务宣传费中，从而实现了节税。同时对抵免税额筹划方案进行分析，房地产企业财务部门的会计工作者应分析企业当年所购置、使用的固定资产是否与环保节能安全生产相关，如果相关则应按照抵免规定予以扣除节约纳税。

4 房地产企业所得税税务筹划案例分析

本节将以A房地产企业为例针对该企业所得税税务筹划方案的实施从借款费用资本化、选择适当的利息扣除方式以及把握重要时间节点三个角度展开分析，具体内容见下述：

4.1 借款费用资本化

企业在所得税筹划的过程中项目分期开发分别不同期间达到竣工的项目，在所得税筹划的过程中根据完工情况对成本对象合并会计核算或成本对象单独会计核算的方式进行分析，可以通过进一步细化借款费用资本化、费用化的方式，在一定程度上节约应纳税额。举例而言，A房地产企业目前正在开发M住宅小区适用一般计税项目，利润率15%，预缴土地增值税税率2%，该小区共设有两期工程，于2020年12月一期工程完工，2021年12月二期工程，于2021年12月底A房地产企业预售收入20000万元，2021年全年该企业的借款费用为300万元，每期分摊150万元，企业于该年度的管理费用为100万元，A房地产企业所得税税率 为25%。

将成本对象合并会计核算，对A房地产企业的总借款费用进行处理，具体的测算过程见下述：因2021年M住宅小区的房产开发项目并未完工，所以2021年度A房地产企业所产生的借款费用300万元全部资本化，借款利息不能全额入当期损益：增值税及附加：20000/1.09×0.03*1.12=616.5万元，预缴土地增值税：20000/1.09×0.02=367万元，应纳税所得额：20000/1.09×0.15-100-616.5-367=1668.5万元，应纳税所得额：1668.5*25%=417万元，将两期成本分成两个成本对象开展会计核算，对A房地产企业的总借款费用进行处理，处理方法如下：一期分摊的150万元给予费用化全额入当期损益在税前扣除应纳税所得额：1668.5-150=1518.5万元，应纳税所得：1518.5*25%=379万元，由上述会计核算过程可知在筹划前A房地产企业应纳所得税为417万元，通过借款费用的所得税筹划思路，在筹划后A房地产企业应纳所得税为379万元，可节约38万元。

4.2把握开发重要节点

企业在开发建设房地产项目的过程中可以通过改变开发时间节点的方式进行纳税筹划，其中项目的竣工时间与项目的开盘销售时间就是两个关键的时间节点，把握好这两个开发时间能够有效地帮助企业延缓应纳税额。举例而言（此例数据均为不含税），A房地产企业计划开工建设C住宅项目，计划所开发的C住宅项目的销售额达8亿元，有较大的利润空间，经过后期的会计测算该项目的利润率为15%，在不考虑C住宅项目土地增值税的条件下企业所得税税率为25%。C住宅项目的开发节点为2019年5月至2020年12月。基于A房地产企业所得税纳税筹划结合项目开发重要节点进行税务筹划，A房地产企业可以通过推迟项目的竣工时间至2021年1月，从而达到较大额的利润对应的企业所得税税负延长了12个月，缓解了A房地产企业的现金流压力。由此可见如果A房地产企业能够科学地把握项目开发节点通过所得税税务筹划则可帮助企业节约资金成本，这一数字对于企业而言无疑是扩大了企业的营运利润。

4.3 其他

除借款费用资本化以及把握重要开发时间节点外，A房地产企业还可以通过以下两种方式进行所得税税务筹划，对此本节从理论分析的层面上简要地对两种方法进行简要的表述，其一，公益捐赠，在开展所得税筹划的过程中如果A房地产企业存在公益捐赠的计划或已经开展了相应的公益捐赠活动，那么财务部门的会计人员则可以借助公益捐赠这一契机进行企业所得税的节约。公益捐赠有助于A房地产企业优化企业形象，同时对于节约企业所得税纳税额具备重要作用，但在实施公益捐赠的过程中企业在不通过公益性团体或县级以上人民政府捐赠的情况下，企业捐赠的支出不应在所得税税前扣除，即A房地产企业通过此种方式可以免除全部捐赠的所得税。其二，公司分立，在开展所得税筹划的过程中A房地产企业可以将总公司中的销售部门分离出去，成立单独的销售公司，在项目竣工后的开盘销售阶段，所实现的楼盘销售收入以及销售过程中所产生的市场推广费用、广告费用与业务宣传费用可以在国家规定的比例内实现摊销，继而A房地产企业实现企业所得税的节约。通过上述的税务筹划A房地产企业不仅实现了资金利用效率的提升，有效地减轻了税负，同时在一定程度上促进了企业财务管理中成本核算的有效性。从企业可持续发展的角度上看A房地产企业通过多种税务筹划手段相结合的方式就不同的项目情况进行所得税筹划，对内营造了重视税务筹划的良好氛围，对外则树立了负责人的社会形象。

5 结束语

依法纳税是企业必须履行的义务，同时根据国家政策法规合理进行税务筹划,降低企业税务负担和税务压力从而实现经济利益最大化,也是企业应享受的合法权利。企业财务管理中一项重要的工作内容就是税务筹划，对于降低企业财务风险,实现降本增效的目标具有重要的现实意义。本研究从意义、财务策略以及财务运用三个角度对房地产企业所得税纳税筹划进行了简要的分析，通过本文上述的理论分析可知税务筹划的合理开展、依法开展能够帮助企业节约应纳税额，减少纳税支出。受本人的工作经验与学术研究能力限制本文上述的理论研究内容相对零散，在后续的理论研究中仍需进一步提高理论研究的系统性。

参考文献：

[1]刘凤清.房地产企业所得税税务筹划研究［J］.财经界，2015（26）

[2]王克霞.新企业所得税对房地产企业税务筹划的影响［J］.商业经济，2009（18）