老旧小区整治策略研究

老旧小区整治策略研究

谷耀国

成都市建筑设计研究院有限公司 610041

摘要：随着目前我国经济不断发展，居民对美好生活的需求与社会发展现状当中存在的各种矛盾相冲突，特别是在城镇老旧小区整治改造上，本文通过探究老旧小区改造整治的主要特征以及整治过程当中可能存在的问题，提出老旧小区整治改造的个人思考策略，希望能够为老旧小区整治提供参考借鉴。

关键词：老旧小区；整治改造；策略建议

1 老旧小区改造整治的主要特征

随着老旧小区改造的不断发展，政府“控制”的局面逐渐被打破。目前，我国政府在相关老旧社区改造过程当中发挥着十分重要的领导作用，但主要负责的是政策制定、协调、监督以及推动，在实践过程中，老旧小区的改造主要依靠社会方面的力量来鼓励居民的参与，从改造开始，居民就有自行讨论参与权利，需要居民们抉择的事项非常多，比如我要改造哪里、怎么改，甚至维修资金怎么用……要有效引导居民参与老旧小区设计、施工、监管的全过程。有关部委以及工作人员仅仅负责财政支持以及专业技术援助。老旧小区的改造整治旨在进一步有效解决居民的基本问题，因此必须尽可能在实践过程当中有效满足居民在改造方面的各类意愿，实践中成立老旧小区改造专项自治工作组织的同时，推动搭建居民、社区、产权单位及物业服务机构等多方参与的基层治理和议事平台，完善小区民主协商制度，并广泛召开院落坝坝会、商家座谈会，收集民生实事诉求和意见建议，从而以最大限度地有效提高相关改造效果。随着目前居民对社区越来越熟悉，居民自身知识也越来越丰富，公众参与老旧社区改造已成为常态。

2 我国老旧小区改造面临的问题

2.1 老旧小区更新改造资金压力大

目前，大多数老旧街区改造项目资金由国家政府方面出资进行改造，但老旧小区改造的资金压力使得政府方面只能资助优先重点改造项目。为了能够进一步使老旧小区改造的效果最大化，不能单单靠政府方面单独出资。必须充分动员民众以及社会组织方面来分担责任。居民的责任是根据“谁受益，谁出资”的原则来进行明确界定的。随着目前住房市场的不断变化，以前老旧小区的人口构成随着住房买卖和出租而改变。但是目前在老旧小区当中依然主要是以老年人住房、租户为主，这就在一定程度上造成了居民消费观念陈旧的刻板印象问题。由于老年人长期受到“单位制”的影响，思维还停留在以往的单位全权负责思想当中，付费意识相对较低，没有购买服务以及共建共享的思想。大多数居民认为，老旧小区改造是由政府方面进行的，责任在于政府。此外，人们没有充分意识到需要在改造后进一步有效提高相对应的社区和住房价值，这是导致居民出资困难的主要原因之一。

2.2 公共事务组织及协调困难

首先，由于目前城市发展带来的人口流动性逐渐越来越大，除了原有居民之外，房屋的出租以及转售行为在老旧小区内也逐渐变得很普遍，这就在一定程度上逐渐使老旧街区的居民人口构成变得复杂。由于年龄、家庭结构、经济状况、生活习惯等等因素的不同，居民本身的需求也是多样化的，这就在一定程度上导致了居民对街区改造持有不同的态度。公共事务的影响以及质量因人而异。通常来说很难有效组织民众参与到公共事务当中来，因为他们只会对自己的事情感兴趣，对公共事务则会保持一定的警惕和厌恶，但对不感兴趣的公共事务漠不关心。第二，我国对社区治理的探索仍处于初级阶段，没有民众参与的平台或制度框架。这就是为什么目前的社区治理基本上是属于自治。以居委会为重要核心的基本框架，居委会社区组织的自主权在很大程度上受到相关权力过大、行政任务繁琐等问题的阻碍。这一治理方式仅限于提供社区服务，人民很难参与到其中。居民与居民之间的冲突也逐渐加剧，社区治理间接造成了公共组织之间的协调问题。

3 老旧小区改造整治策略

3.1 改善老旧小区居住品质

居住品质的提升，永远是老旧小区改造的核心”让居民住得安全，住得舒心，这才是改造的目的。老旧小区建筑改造过程中对房屋结构等安全隐患的全面排查整治纳入其中，通过对房屋结构鉴定以及加固有效的延缓了建筑的使用寿命，解决了老旧建筑使用安全性。对老旧小区建筑基本生活单元的重建以及修复如空调位、阳台、屋面防水保温、外墙保温、外墙墙面拆旧以及脱落修复、门窗更换、增加电梯等，改善了老旧小区生存居住品质。在满足消防、安全的前提下，按照相关建设程序，老旧小区内部可利用空余闲置空间、违建腾退空间合理利用，补齐各类环境及基础设施和公共服务设施，完善适老、适幼、便民、安全、智慧化等公共服务。在保留现状主体建筑的基础上做必要改建、扩建、空间功能转换等，通过结构加固可以实现解决了原有建筑承载力问题，建筑功能重构，塑造新功能空间。

3.2 配套管网系统、道路系统改造整治

对老旧小区给水管网、雨污管网、燃气管网、安防设施、照明系统进行改造，强化排水系统，避免出现水涝等情况，更新老旧建设及配套设施，做好门禁更新，围墙有破旧的要及时维修更新，完善相关居住小区的人行、车行交通流线，拓宽主干道，进一步改善交通以及解决消防应急流线需求，将安全隐患排查消除作为必检必改任务，精准发力全面消除各类安全隐患，充分保障老旧小区居民生活安全。增加相关机动车停车位数量，规划建设小区非机动车停车位，增加相充电设施，从而进一步有效满足居民基本停车需求。小区机动车停车位集中布置，增加绿色停车位数量，对室内以及室外空间由垂直绿地进行分隔，减小城市道路车辆尾气对居住区的负面影响，保证居住区生态环境的舒适性，让居民们住得安全，住得有保障。

3.3 绿化系统改造整治

老旧小区的居民大多是老年人，因此在绿色植物的选择上可以充分考虑其保健功能。可以选择具有杀菌、药用、身心安康的常青树、芳香植物、芳香花朵。如松树、柏树、樟科等等。生态植物可以种合欢、悬铃木、榆树等，在柏树下进行运动锻炼，有助于祛风、除湿、疏通经络。种植芳香植物，如广玉兰、樱花、白玉兰、腊梅、丁香、珍珠梅、紫藤、迎春、蔷薇等等。由于一般老旧小区的财政投入相对有限，因此最好选择生长茂盛的植物品种，以进一步有效保证绿化景观的生态效果。此外，鉴于居民区冬季气温较低，可以适当种植彩色树木和灌木，以有效弥补季节性花色不足。在小区外围绿地空间上，应当尽量减少硬质铺地，加大草坪面积，多种高大乔木，使用渗透性好的生态铺地。景观设计则主要根据社区公共空间的布局进行调整以及改进。在老旧小区公园等景观区附近改造过程当中，可以减少绿地面积，以有效改善其他公共活动空间的功能。此外，为了能够进一步应对居住区绿地的减少，可以通过增加参与度和绿化等其他绿化指标的数量来提高居住环境的舒适度。

参考文献：

[1]彭茜, 黄远鸣. 问题导向下的老旧小区环境综合整治规划策略研究——以黄梅县东禅社区为例[J]. 区域治理, 2021(23):2.

[2]叶青, 赵静, 赵科科,等. 上海市老旧小区综合改造体制机制和实施策略研究[J]. 城市住宅, 2020, 27(3):4.

[3]陈倡. 疫情背景下的老旧小区改造升级版策略研究——以苏州被撤并镇老旧小区为例[J]. 建筑与文化, 2021(2):3.

作者简介：谷耀国 1984.06 男 内蒙古 汉族 本科 中级职称 成都市建筑设计研究院有限公司 研究方向:建筑设计