浅析不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策

浅析不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策

钱世水

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摘要：近年来，我国房地产行业呈现出一定的波动态势，这对于促进房地产行业蓬勃发展必然会产生一定影响。尤其是我国属于发展中国家，经济发展是提高国家综合国力和国际地位的重要保障，而房地产行业作为我国重要经济支柱，自然是促进我国经济稳健发展的重要因素。因此，基于这一客观背景环境，我们对房产测绘中的测绘面积质量给予了高度关注，并希望通过完善房产测绘工作的方式，不断提高测绘面积的质量，从而保证测绘资料的完整性和专业性，最终推动房产档案得以完备建立。

关键词：不动产登记；测绘面积；规划面积；差异分析

引言

一个建设工程项目从开工到竣工要经过规划设计、审批、施工、竣工验收等多个环节，涉及国土房管、规划、建设等行业的多个主管部门共同管理。抛除建设单位主观因素不议，客观上由于各部门在进行管理的过程中所执行的标准不同、测重点不一、监管目的也不尽相同，因此可能在同一个问题上产生一定的差异性，比如房屋测绘面积与规划面积的不一致就是由于房管部门与规划的执行标准不一、测绘目的不同等原因所致，这就给后续工程竣工后的不动产登记工作带来了困扰，最终以哪个面积进行登记成了一个需要重点解决的问题。

1房产测绘概述

顾名思义，房产测绘实际上就是对房屋进行测量的过程。在这个环节中，无论是占地面积还是建筑面积都需要实际测量分析后获得，使之能够作为平差绘制的基本条件，并作为单元图、分层平面图的划分依据。为了确保整体效果，需要将实测的成果与房地产的预期评价结果相比较，确保其准确性。作为现阶段房地产产业测绘工作的主要任务，房产测绘也可以确保房地产交易的稳定性。目前测绘工作已经逐步向国家统一方向发展，取得了阶段性的进展。随着近些年来房地产行业进入到新的发展阶段，对于测绘工作也提出了更高的要求。所以，准确计量成为确保行业稳定快速发展的必要条件。通过房产测绘质量控制技术，能够强化质量管理水平，提升测绘的准确性，对于更好地管理房地产市场，保护消费者权益具有不可替代的价值。

2房屋测绘面积与规划面积差异性产生原因

2.1测绘结果误差问题

测绘过程中参考的规范、图纸不同都会出现差异。即便是同一个测绘项目、同一种技术规范标准，不同的人进行测绘在面积结果上也会出现差异。现场测量本身也会受到天气、温度、光线等不同因素的干扰，在具体的工程中，仪器的精确度等客观因素也会导致差异与纠纷的出现。对于经验丰富的测绘技术人员而言，因个人水准或工程缺乏规范导致的问题比例并不突出。

2.2规划设计变更引起的面积差异

开发建设单位由于某些原因，需要对原规划设计进行变更，使建筑物或构筑物的诸如井深、开间或使用功能发生变化时，建筑面积相应的也会跟着变化。另外房屋公共部位使用功能的变化也会影响到公用面积的分摊，进而引起分户面积的改变。

2.3施工问题

施工过程的工程质量也会导致测绘结果出现差异。包括人为因素、材料因素、机械设备因素、施工方案与现场环境因素。工程质量直接关系到后续工程产品质量的好坏，即便某个细微的部分出现偏差，也会影响到后一步工程的正常开展，在实测时，建筑面积和预测绘之间的数据发生变化。

2.4特殊部位面积问题

阳台的测量面积过程往往容易出现误差，阳台一般分为半封闭阳台和全封闭阳台两种。作为室内面积的一种延伸，阳台的面积测量是按照围护结构外围水平面积进行测量的，不同的房建设计使得不同的阳台形状不同，但在实际的面积测绘作业中，其按主体结构最外侧进行测量，进而使得实测的面积与预测的面积往往会出现误差。阳台在实际测绘的过程中，往往会出现实际使用面积小于预测面积的情况。

3房产测绘中测绘面积质量控制技术的应用策略

3.1规范房产测绘市场

房产测绘的工作具有系统性特征，所以在房产测绘过程中要考虑到不同因素的影响权重，优先解决权重比例较高的问题。实际工作中，许多测量人员更关注测量的效率，想要在更短的时间内完成工作，导致工作的质量下降。所以，作为国家相关部门需要进一步做好权责划分，做到责任到人，从而避免出现玩忽职守、不认真操作的情况。另外，还可以通过映射的方式来进行市场规范化管理，坚决杜绝各种不合理收费的问题，做到市场稳定发展与控制，并避免各种扰乱市场的行为发生。

3.2加强施工图测算，保证预售面积精准性

对于预测面积和实测面积的误差大问题，需要测绘技术人员做好预测数据分析，即无论是在方案图纸的测量还是施工图纸的测量，都要将可能影响实测面积的设计以及特殊部位面积计算在内，这样便能够大幅度降低二者测量误差大的可能性。需要强调的是，预测面积的计算主要依赖于图纸，因而测绘人员要重点关注图纸本身的规范性，在测绘前要确保图纸的规范性，唯有保证图纸通过相应的审核才能进行测绘。

3.3施工单位的因素管控

施工单位需要结合工程质量的不同影响要素进行综合管理。例如人员管理方面，采取现场监管方式杜绝安全隐患，保障施工技术的发展；在材料使用方面，详细登记材料的使用数量、应用区域等，任何材料的品种和应用前都应经过反复实验确定规则，严格把控原材料质量关；施工方面，施工方案应得到合理制定，一方面提升施工效率，缩短工期，另一方面合理地规划施工资源。无论是房屋的主体结构施工、钢筋混凝土施工、防水工程施工都要设定专项的施工方案，尽量减少预测绘和实测绘面积之间的差异。

3.4测绘精度的质量控制

测绘精度对测绘人员的测绘技术、测绘流程和测绘设备等方方面面都有着严格的要求。因此，为了通过加强测绘的精度，从而实现测绘面积的质量控制，不仅需要在日常工作中做好测绘人员的专业知识技能培训，同时也要注重其职业素质进行加强教育，对测绘流程进行必要的优化，以及能够对测绘的设备进行定期的检修。通过在各种细节方面加强完善，就能够很好地避免可能出现的测绘风险，从而实现质量控制的目的。

3.5加强对工作人员的专业培训

房地产企业领导者如果想要在市场中占领一席之地，提升市场核心竞争力，就需要重视人才的引用和培训，只有这样才能够充分发挥工作人员的积极性，强化对测绘技术的应用效果。就我国当下的房地产测绘现状来看，工作人员的专业素养参差不齐，在理论和专业技术的使用中都不够全面，所以房地产企业领导者就需要定期对在职工作人员实行培训，以此提升工作人员的专业素养。并且测绘人员也要在信息技术的支持下，不断地学习和发展，只有这样才能在测绘工作中充分发挥其技能，优化房地产测绘环境，推动我国房地产行业的健康、可持续发展。

结束语

综上所述，从房产预测绘和实测绘面积产生差异的过程来看，出现问题的原因表现为多个方面。而要解决预测绘和实测绘面积差异的措施也应相互对应，无论是制度还是技术层面都要加强管理，完善约束性条件，在各方的相互配合下实现数据的精确分析与应用，保障测绘结果的精度效率，为城市建设提供技术支持。

参考文献

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