老旧小区成套改造施工关键技术

 老旧小区成套改造施工关键技术

徐涛

中建三局集团华南有限公司

摘要：伴随着社会经济的快速发展，人们的生活水平逐渐提高，改善民生工程之一的改善人民居住环境工程也成为了重要的工作内容和方向。老旧小区成套改造也成为了重要的民心与民生工程，为老旧小区居民提供便捷、舒适的居住环境。本文针对老旧小区成套改造施工的关键技术进行讨论，分析老旧小区成套改造的目的和效果，为进一步推进老旧小区成套改造工作深入开展提供一定的意见和建议。

关键词：老旧小区成套改造；加装电梯；空间布局；舒适性；实用性

引言：老旧小区的成套改造工作是城市化进程中重要的组成部分，也是提升人民居住条件、居住舒适度的重要措施。老旧小区成套改造能够更加有效地提升城市化发展速度，提高社会发展与城市安全程度。2020年7月国务院办公厅在印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，《意见》中指出老旧小区改造工作应当“坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建‘纵向到底、横向到边、共建共治共享’的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。”

一、老旧小区成套改造工程的基本原则与目标

老旧小区成套改造工程往往是基于现有老旧小区建筑物整体内外部改造，以空间布局调整、外立面更新改造、“三线”布局改造、管道改造、配套设施建设、加装电梯等为基础项目的整体性的改造工程。然而，由于各老旧小区的整体改造需求存在一定的差异性，因此在改造过程中，其模式、方法以及具体的施工措施、技术等也存在不同。老旧小区成套改造不仅需要关注既有住宅原本的结构性与使用性特征，还需要针对人民生活的实际需求进行舒适性、实用性的调整，以人民群众最关心的事为主要改造目标，真正实现老旧小区改造是为人民群众带来“更方便、更舒心、更美好”的生活环境。

二、老旧小区成套改造工程的重点与难点

对于老旧小区成套改造工程项目来说，如何针对陈旧、复杂的房屋结构进行整体性、细节性的调整与改造，其设计部署、施工工序等都存在着一定的复杂性与困难性。而在整体房屋结构的改造过程中，对原有房屋结构的检测、分析，拆除原有结构中的废旧部分，置换掉一部分不合理或存在安全隐患的部分，并进行新结构的连接也成为了房屋建筑改造施工的重点也是难点内容。这一过程中，如何保障房屋结构的完整性，提升置换流程的有效性，增强新旧结构的连接性，保证施工过程的安全性都成为了老旧小区成套改造工程的重大挑战。

另外，老旧小区往往房屋设计密度较大，且周边配套设施、用地相对紧凑，造成了项目施工中可使用的施工空间比较小。施工过程中，既要保证施工的安全性、高效性，还要保证周围环境、设施不受影响，更增加了施工的难度。

三、老旧小区成套改造工程的施工关键技术

（一）房屋建筑本体微改造关键技术

以广氮新村微改造项目为例，该项目位于广州市天河区中山大道东圃地段，车陂北街22号。该小区建筑面积约为141722㎡，本次涉及的改造面积约为94687㎡，共51栋建筑，约2023户居民，共计约8563人。该小区为广东省广州氮肥厂于上世纪50年代起分批次进行筹建而成。其中首批建成3栋；第二批次于60年代建成，共计16栋；第三批次于70年代建成，共计4栋；第四批次于80年代及之后建成，共计28栋。由于该小区各建筑物建成年代不同，其各项建筑设施存在不同程度的老旧、损坏现象，且因小区属于单位大院型老旧小区，内部建筑物外延缺乏统一管理、“三线”乱搭现象较为普遍，且小区内部的公共服务设施及配套设施建设不够完善，导致了小区现有居民生活质量不能满足“宜居宜业”的总体要求，更需要根据现阶段老旧小区改造工程项目要求进行微改造工作，以有效提升人民的居住舒适度与满意度。

对于广氮新村微改造项目来说，由于各建筑物建成年代不同，楼宇间的间距以及楼梯结构设计也存在一定的差异。在本次微改造项目工程中，主要以以下几个方面进行系统的改造工作（如图1）：

（图1 主要建设内容统计表）

对于老旧小区的现状分析，主要存在空间配置不合理、生活和使用面积较小、楼板结构老龄化等问题，既影响了人们生活的实用性、舒适性，也存在一定的安全隐患。因此，在对现有老旧小区进行改造中，合理进行空间布局的调整，加大人们居住环境舒适性、实用性，并针对楼梯空间及相关设施改造、“三线”搭建、管道维护、现房设施建设等进行合理地改造，更好地保障人们的生活与财产安全。

在广氮新村项目微改造工作中，对于破旧楼门的翻新改造（如图2）、楼栋内“三线”乱搭乱射的整治，以及楼道内照明设施、消防设施的建设与改善、楼内管道疏通与改造、楼道粉刷、楼梯修复、外立面防水以及装饰、外部加装电梯等成为了建筑本体改造的主要内容。

（图2  楼门微改造前后对比图）

外立面的更新与改造是老旧小区改造工程项目中较为常见的施工项目内容。尤其对于紧邻主干道的房屋结构，为更好地提升城市建设的整体性、美观性、实用性，对老旧小区进行统一的外立面更新与改造已经成为了重要的工程项目。针对以上建筑进行外立面改造时，除了需要关注建筑原本结构表面的独特性，还需要与当前城市化发展进行协调统一的调整。在施工中，对建筑物表面存在的严重破损、毁坏现象（如图3）进行维护，并针对不同楼体结构（框架结构、混合结构）进行分别设计处理，以实现对于楼梯外立面外观改善、防水保护以及楼体加固的微改造目标。

（图3 楼体外立面结构微改造前后对比）

对建筑本体的优化提质改造工程中，加装电梯工程成为了改善人民居住环境，优化人民生活质量的重要举措。加装电梯工程能够有效改善老旧小区居民，尤其是高层居民、行动不便居民的出行困难问题，提高居民的居住体验。

（二）小区公共空间微改造关键技术

在老旧小区成套改造工程项目中，小区整体环境的整治与改善也是重要的工作内容。对小区内的道路、管道、绿化环境等进行整体的整治，才能够真正改善并提升小区的宜居性，提高居民的居住舒适度。

对小区进行路面铺设、外墙翻新、截污纳管工程改造、绿植补种等，既能够提高小区整体的整洁、美观性，又能够让人们的生活质量得到提升。

以广氮新村微改造项目为例，在小区公共空间微改造工程中存在以下问题：小区道路破损、楼间甬道阻塞、破损；围墙损坏严重；管线分布、排设不规范；小区部分化粪池功能损坏、堵塞导致污水外溢；雨污混流现象严重，排水管道存在淤堵，排水管网功能不足，无法满足大暴雨降水量的排放需求；室外三线排布不规范，存在一定的安全隐患；绿化设施、康体设施的设计与布置不合理，无法满足人们的实际生活、娱乐需求等。

在广氮新村微改造项目中，通过道路及甬道、围墙维修实现改造工程，对于管线分布、排设不规范的现象，则根据小区实际用电需求，对“三线”（强电）、“三线”（弱电）分别进行改造工作。在保证小区防雷接地屋顶避雷设施状况完好的情况下，对房屋修缮工作中的屋顶避雷带、金属结构进行维修与维护，保证其避雷效果。主要采取对基础接地电阻进行测量，并使其综合接地电阻小于1欧姆。如发现接地电阻不达标的情况，则应当增设人工接地体。另外，对于用电安全管理，则采取低压配电系统接地形式，采用TN-C-S系统，以改造区域带电导体的遮拦、悬挂安全标识等方式保证电工设备不被损坏，对进入建筑物的电缆的金属外皮、保护钢管、水管、煤气管道等都需要进行等电位连接可靠接地。处设置各楼栋的总等电位联结之外，还需要在每一户内卫生间进行局部等电位联结，设置局部等电位接线盒，以保证用电安全。

对于雨污分流改造工程，则在原有小区内部排水管网的基础上进行管网的重新设计与管道疏通。总体采取合理布局、综合利用、保护环境、造福人民为主要原则，将排水管道尽可能地布置在坚实的土壤中，以达到美观、安全、实用的效果。对土壤环境恶劣、地下水位较高的地段，则主要采取绕道或以加设泵站为主要措施的解决方案。对于排水管道的改造工作，应当尽可能地减少拆迁量、合理规划小区内部用地，并结合本地区实际的雨水量进行合理规划。对于雨污分流工程方案设计，主要有“新建雨水管”和“新建污水管”两种方式，以保证雨污分流改造工程得到有效实施。

（三）微改造后的维护管理工作

    微改造工程项目并不是一次性的工程项目内容，还需要进行后期的定期维护与监督管理工作，保证各项设施的建设与维护保养能够满足人们的日常生活需要，提高人们的居住体验。这就需要改造部门、监管部门以及小区内部居民的共同努力，真正为造福人民、创造宜居宜业小区环境做出自己的贡献。

结束语

总而言之，老旧小区成套改造工程是重要的民生工程，也是为人们提供“更方便、更舒心、更美好”生活的基础工程项目。关注老旧小区成套改造工程施工关键技术的应用，提高工程施工的效率与安全性，让老旧小区改造工程的效果得到提升的同时，也能够更加有效地推进城市化发展脚步，创造更加和谐、稳定、安全、快乐的社会生活环境。

参考文献

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[4]殷晏船.浅谈老旧小区改造中的要点[J].信息周刊,2020(12):1.