农村集体土地建设用地制度相关问题研究

农村集体土地建设用地制度相关问题研究

柴旭

身份证：110103198411200661

摘要：农村土地问题是三农问题中最突出的一项，特别是在集体土地建设用地的租赁、出让等方面不能够较好地和市场之间形成契合，导致在管理等方面存在着许多的漏洞和弊端，不利于保障农村的集体权益，必须要通过完善的管理制度来预提推动，确保农村集体土地带来的利益可以更好地惠及全体农民，坚决保障农民民生。因此，本文将系统性地介绍农村集体土地建设用地制度的概况，并结合推动农村集体土地市场化的必要性，详细分析土地建设用地制度发展的有效对策。

关键词：农村集体土地；建设用地；制度问题

引言：

随着城市化进程的不断加剧，城市的用地紧张和农村集体土地建设用地之间的矛盾性也在不断增加。按照2013年十八届三中全会会议精神，第一次对农村集体土地建设用地制度作出了改革和创新，使其可以参与到市场经营当中，包括了出让、租赁等，更好地提升了集体土地的功能性，为解决民生问题带来了很多助力。在集体土地建设用地的市场化进程中，必须要关注其制度的建立和落实，特别是在其审批过程中应尽可能精简、高效，有力推动农村地区的经济发展水平。

一、农村集体土地建设用地制度的概述

对于农村集体土地的管理是有明确的法律规定的，针对建设用地可以进行出让、租赁，使其具有更高的市场经济价值。针对农村土地管理，存在耕地转建设用地的情况，但是需要有政府的核查与审批，这对于坚守耕地红线、保障建设用地使用权都会产生一定的影响。按照我国“城乡统一建设用地市场”发展的理论要求，农村集体土地建设用地制度正在不断完善当中。在城市化进程的影响之下，许多农村地区已经转变为了城郊区域，其土地的价值也有了明显的提升，在进行建设土地的发展过程中可以更好地利用这些土地资源来带动农村地区的经济进步，且由于其集体化的属性特征，所有的经济效益都可以较好地反馈给农民，使其成为推动农村发展的重要力量[1]。

二、推动农村集体土地市场化的必要性分析

城市化的推进给农村地区的发展带来了很大的影响，而消除其二元结构就需要从城郊、农村地区着手，这也是城乡发展的必然之路。由于农村集体土地建设用地的属性较为特殊，不能直接提供给城市进行一体化发展建设所用，其土地的主体的农民集体，与国有土地的性质存在很大差异，在其入市时受到的限制也较多，部分地方政府还存在低买高卖、性质流转等情况侵占农民的集体权益。按照相关法规要求，出让、租赁等形式获批，使得农村的财产收入类型得到了进一步的丰富，农民也可以通过分红的方式来获得经济报酬，是改善、调节农村经济的重要手段。在推动农村集体土地建设用地入市的过程中，必须要对其价、权予以明确，通过完善相应的市场体系来推动农村发展。

三、推动农村集体土地建设用地制度发展的对策

以下以某市为例，将该市增减挂钩项目相关数据作为重要依据，通过调查获得当地农村集体土地建设用地制度发展情况、思想观念、意识形态等重要因素，并寻求行之有效的解决对策。在本次研究的该市当中，其全国GDP排名位于中等位置，能够代表我国城市的平均发展水平，每年大约需要五万亩左右的建设用地，在当下不断扩大内需的重要时期，存在较大的土地需求缺口，城乡建设用地的供需矛盾突出。但是从整体上来看，该市中未利用的土地却很少。与之对应的是农村仔发展过程中对于土地的粗放利用模式，造成了对于土地资源的极大浪费。因此还需要深入挖掘农村集体土地发展情况，有效盘活农村集体土地的实用情况，解决城乡之间土地的供需矛盾问题。

（一）明确土地范围

农村集体土地建设用地的属性划分较为明确，即满足集体所有权的建设用地，在其入市时必须要予以明确，保证确权到户。集体建设用地的权属审核与确认为国土资源局，且需要以单位的名义发布公告，确认无误后由地方人民政府进行审批并填写相应的登记档案，在这个确权到户的工作过程中，更好地确定了集体建设用地的性质用途、范围、规划等信息，使得所有者可以更好地参与后续的出让、租赁等[2]。在确定集体土地的性质后，针对一些可以直接入市的土地资源可以选择与国有土地同价经营的方式参与到城镇一体化的建设工作当中，而针对一些不符合不动产经营管理的则可以暂时作为未来发展规划用地，通过逐步增量的方式使这些建设用地流入市场，对于保障价格稳定具有重要意义。而集体建设用地流转方式则包含了土地征收；取得建设用地的企业因破产、兼并等情况导致的土地使用权转移；以及随土地上的建筑物抵押这三种情况。但现实中的流转则多以土地出租、转让、合作、入股等多种形式展开。

（二）完善交易机制

为了更好地保证农村集体土地建设用地入市的规范性，严格遵照市场交易、调控的基本原则进行监管，需要对其交易机制予以严格管理。农村地区建设用地的征收、交易等过程中都需要向集体所有权者进行土改，防止由于市场信息流不对称而造成农村土地低价贱卖的问题。在进行土地的挂牌招标过程中，应当由村委组织农民召开大会解释相关信息，涉及集体用地的统一出让、租赁等还需要进行投票表决，针对农民不同意入市交易的土地严禁随意侵占

[3]。另外，集体土地建设用地在进行交易的过程中必须严格按照国家的相关规定进行税务方面的核算与缴纳，对于其税收管理工作的落实也提出了一定的要求，在简化其流程手续的同时保证合法合规，充分维护农村土地入市经营的基本权益可以得到满足。如在该市中使用增减挂钩项目，就能够大力发展服务业，完善民众基础生活配置，为城乡统筹发展提供便利，一方面能够有效减少当地农村缺少用地指标的问题，另一方面也能够缓解城市以及工业用地的需求，为农村住房建设开拓了资金渠道，有效促使新农村建设的快速发展。

（三）加强土地补偿

在进行农村集体土地的征收过程中，会涉及对农民的征地补偿问题，这是影响农村土地入市的重要因素之一。首先，集体土地入市时需要按照其土地的用途、性质来进行分类补偿，其中建设用地、耕地的补偿存在区别，必须要按照规定标准进行补偿。这里值得注意的是，在农村地区会涉及耕地转建设用地的情况，在进行补偿时需要参照其原有的用途、性质的标准类型进行补偿[4]。其次，在土地征收时必须要保证过程的透明性，所有农民都能够按照政府发布的补偿方案来核对自己的补偿款金额，更有利于消除征收双方之间的矛盾性，使得利益差也能够得到有效控制，充分尊重了农民的基本权益。当农民对土地征收存在异议时需要有专门的申诉渠道，通过有效监督来保障土地流转的合理性。例如在该市中，就出台了建设用地置换工作的重要指示，其中提出了每新增耕地一亩，就可置换建设用地指标一亩的意见，为该市开展建设用地复垦置换工作提供了重要的政策依据。

（四）宅基地规范化

宅基地是指农民用户进行住宅建设的土地，按照国家规定，宅基地的面积、数量等都必须要符合规范，但在实践中发展，在农村宅基地的管理当中存在一定的乱象，不合理的宅基地流转会导致农村集体土地的流失问题。乡镇政府需要重视做好农民的宅基地登记与管理工作，针对符合规定的宅基地颁发相应的登记证，其他宅基地需要参与集体用地的流转与交易，通过逐步完善的方式来推动农村宅基地管理工作。另外，由于农村地区的人口、房屋具有一定的流动性，宅基地的流传也会产生一些问题，包括了地随房走、加盖商品性质房屋等问题，要求地方管理部门在工作中要及时关注这方面的情况，按照宅基地、建设用地等方式进行分类管理，充分维护农村集体土地的权益。

四、结束语

农村集体土地建设用地的市场化发展已然成为必然趋势，可以更好地保证土地效益以不同的渠道和形式回馈农民，且对于提升农村的建设水平、集体收入等都具有重要意义。在进行农村集体土地建设用地制度的优化过程中，必须要对土地的性质、范围等予以明确，同时考虑到后续的土地开发、配套的需要，这也是严格遵守相关制度规定的重要体现。部分集体用地入市时会涉及征地补偿，需要充分保障农民的知情权、参与权等，确保流转制度上的规范性与合理性。

参考文献：

[1]张琳琳.新土地管理法下我国农村集体土地功能分析[J].法治现代化研究,2021,5(06):99-111.

[2]史卫民,曹姣.中国共产党百年征程中农村土地制度的探索与经验[J].财经科学,2021(08):39-52.

[3]刘健,左妮莎,周筱芳.农村土地制度改革的地方实践与政策完善——以绍兴为例[J].小城镇建设,2020,38(10):91-98.

[4]王喆昊.农村集体经营性建设用地市场化必要性与可行性探析[J].山东人大工作,2020(09):12-13.