房地产合同法律纠纷中情势变更原则的适用研究

房地产合同法律纠纷中情势变更原则的适用研究

孙媛

广东谨信律师事务所 广东揭阳 522000

摘要：我国人口数量呈现逐渐上升趋势，相对应的房屋数量也在不断增加，当前房地产价格随着人们需求量扩大也随之上涨，极易产生纠纷情况。而相关的法律法规就在此时应运而生。民法之中最为重要的原则之一就是情势变更原则，它体现了民法之中公正合理的原则。接下来，本文将就该原则应用于房地产合同法律纠纷中的效果进行深入分析。

关键词：房地产；情势变更；法律纠纷

前言：情势变更主要是指合同正式成立,在法律上生效以后,因为一些不可归责于当事人的外界因素,导致合同不能正常实行,如若继续执行合同内容,将无法实现最终目的,产生情势变更,在这种情况下允许改变合同内容,甚至是解除合同。当前我国经济由于疫情受到了严重影响,对各行各业均造成了一些负性影响,房地产合同法律纠纷事件也不断增加,将情势变更原则合理应用于其中,可以更加有效的帮助到人民群众维护合法权益。

1从商品房买卖合同的司法实务中来窥探情势变更原则适用性

从房地产业合同纠纷的司法实务中,来窥探情势变更原则及其运用的必然性。在当前的国民经济中,房地产业务已是中国市场经济的重要风向标,而按照国家统计局所发布的统计资料,该业务在国民经济GDP中的比例已达到了百分之五以上,并在国民经济发展中起到了支柱产业的重要角色。同时，由于税收政策、物价升跌、货币贬值、宏观经济趋势变化等制约因素较多,使得出现在房地产领域中的合同纠纷也非常多,其多数都是由于市场风险因素所造成的,但也有部分情况是由非因当事人预期的情势变更所导致的,如缺乏对情势变更原则的司法规范等,这也就造成法律不可依甚至司法不公的情况的发生[1-2]。

1.1个案分析

被告黄某某在原告某投资有限公司处购买一房产，并签订协议，被告在协议签订时向原告一次性支付房屋30%房款及预收待办事项委托费。在原告取得商品房预售许可证后，因被告未及时办理按揭手续，向法院提起诉讼要求被告一次性付清购房款并承担违约责任。被告在收到诉讼材料后，依法进行答辩，并提起反诉。反诉人认为，反诉人与被反诉人签订合同后其身体发生重大变化，被医院确诊为恶性肿瘤且已发生转移，属无法预见的客观原因，是不可抗力事件；同时，反诉人患病后需要大量医药费予以维持生命，丧失劳动力的反诉人无经济收入，其医疗费用及生活所需均由亲朋好友接济，实无能力再支付余下房款，故请求法院依法判决解除双方签订的协议书并要求被反诉人返还其已付款项。原告作为反诉被告，依法进行答辩，认为反诉原告的患病情形不属于《民法典》第180条所规定的不可抗力的范围，请求法院依法对反诉原告的诉讼请求予以驳回。经审理，法院依据双方当事人的证据及案件事实，确认被告（反诉原告）身患疾病丧失劳动能力，且需要支出大量医疗费用，无法履行协议书属不可抗力，协议应予解除，且被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还已支付款项依据充分，应予支持，最终法院判决：1、解除原、被告双方签订的协议书；2、原告（反诉被告）应于判决生效之日起10日内向付还被告（反诉原告）全部已付款项。

1.2结果分析

上述事件是原告（反诉被告）与被告（反诉原告）订立合同时根本意料不到的,该客观情况是被告（反诉原告）不能预见、不能避免且不能克服的,为不可抗力。当前,如果继续履行对被告（反诉原告）显然不公平,且被告（反诉原告）由于身体、经济因素,也无法再继续履行与原告（反诉被告）所订立的契约。我国《民法典》第590条对不可抗力的免责问题作了规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。”根据相关法律规定,合同当事人也确实具有解除合同的权力。当不可抗力因素导致合同无法实现的时候,那么这份签订的合同也就没有了意义。本文中由于无法归责于当事人各方的事由,出现不可抗力，导致合同无法顺利执行，符合情势变更的情形，双方当事人均可申请解除。

2 房屋合同中适用于情势变更原则的立法建议

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情势变更原则解释是指在合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方存在不公平,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。在实际中进行应用时应当从立法角度考虑，对其作出具体规范，才能够合理地进行法律活动。同时，签约的双方在发生情势变更事项后，亦可采取立法补偿手段调整或解除,这样既利于签约双方,也利于社会安定。

2.1合理地运用情势变更理论

在实际的审判实践当中，准确掌握情势变更的适用原则以及范围，从而能够合理运用该理论，应当具备以下条件：1、客观上存在情势变更，应当以实际当事人的目的为主，探究是否造成双方对价关系障碍。2、主观上事件发生存在无法预见的性质，如若在签订合同时，当事人可以预见，则无法使用该理论。若仅一方当事人无法预见，则该当事人可以运用该理论。3、如若当事人存在主观错误，因此造成损失，则应由过错方担责。4、如若继续维持原合同将会导致发生不公平现象，则可以采用情势变更。效力上必须是若维持合同原有效力则显失公平。显失公平应依一般人之见解，包括债务人履行困难，债权人受领不足及其履行对债权人无利益等。

2.2情势变更原则的有效运用

运用情势变更原则上解决商品房买卖合同契约争议,在程序上必须考虑三项主要问题:第一,举证负责。倡导以情势变更原则修改或撤销契约的任何一方,必须就形势变化的产生因素提出举证,这亦是中国《民诉法》中所明文规定的“谁主张,谁举证”的必然规律,人民法院以及诉讼组织一般不主动运用情势变更原则上。第二,通知义务履行的证明。主张情势改变原则的任何一方,都必须提交证据证明其在情势改变原因产生以后的合理时期内通知了对方的事实[3-4]。第三,对通过必要的法律措施防止损失逐步扩大的事实加以举证,否则,都不得就在情势改变原因产生以后的增加损失部分,应当免除民事责任。

由上述案件中可以看出，当事人在订立合同时是完全合法的，符合双方意愿，具备法律效应，随着时间的发展，出现不可预计的变化，不以各方当事人意志而转移所发生的，导致合同不能顺利履行，造成不公平现象。情势变更具有时间上的约束性，主要是在订立合同成功后的时间段，在此期间内发生不可预见性的事件，导致合同无法正常履行，并且这种变更属于不可归责于第三人之行为的情形，上述案件完全符合该特定情形，可以情势变更原则适用于在其中。

结语:综上所述,情势变更原则作为一项重要法律规定,在房地产的经营活动方面一直占有着重要地位,相信随着未来不断发展,这类法律将会发展的更加完善。

参考文献：

[1]邹颖.不可抗力与情势变更原则在房屋买卖合同纠纷处理中的适用探析[J].法制博览,2020(010):137-138.

[2]林鸿.房产中介"首付贷"业务合同效力问题研究——以一起"首付贷"典型案例为切入点[J].法律适用,2020(12):9.

[3]王晓一.《建筑法规与房地产法规实务(第3版)》:建筑与房地产法规相关内容与实践探讨[J].建筑学报,2020(8):1.

[4]罗仪涵.论房地产税设立的目标及其法律实现[J].税务与经济,2020(4):10.