房地产公司建筑设计管理要点浅谈

房地产公司建筑设计管理要点浅谈

焦佳明

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摘要：近年来,随着工业社会的前进和市场经济的蓬勃发展,中国的地产业务领域也日益扩大,地产企业间的竞争愈演愈烈,而中国建筑设计企业实力的进一步增强,则对公司扩大设计业务和更好的适应国际市场需求,有着关键意义。在如此的历史背景下,搞好地产企业的建筑设计管理工作对公司取得竞争优势至关重要。

关键词:房地产;设计管理;设计方案

引言

随着生活层次的提升,现代人对住房环境质量的要求也日益严格,而居住质量成为现代人衣食住行中的主要部分,为现代人提供的住房资源将日益引起我们的重视。所以,搞好住宅的建筑管理,适应市场需求,并更好地适应人类生产建设中的生理与心理需要,在今时今日变得十分关键。

一、房地产设计管理的重要作用

与整个建筑设计过程紧密联系的是建筑设计管理工作。相比于建筑设计管理工作来说,在房地产建设项目发展流程中,建筑设计管理由其重点,贯穿于整个建设项目发展流程的自始至终,特别是在建设项目发展的最前期阶段。而针对住宅建设项目来说,其建筑设计管理有着通盘考虑的整体性特征。大的方面,要顾及到整体建设项目的整体规划布置、景观和建筑设计(含配套的共建、住宅)等综合设计问题;小的方面,还需要完成示范性样板房的内部装饰设计和建造工作。但这一切复杂交织的管理工作,却由于建筑管理单位在时间和资金等方面的需要,而更显其实际操作的困难。唯有通过科学的设计管理工作,才可以较好地指导各建筑项目设计单位与工程设计人员形成一个有效的科学工程设计队伍,在较短的时间内达到地产建筑单位对项目发展各方面的需求,从而提高整体地产项目发展的效益、品牌性和社会效益。所以,科学建筑设计管理已日益引起了地产项目建造单位和建筑设计单位等主管机关的广泛关注。

二、目前住宅的装修风格中普遍存在的问题

2.1在材质选用上缺乏合理,往往忽略材质性能的有害方面

建筑物装修使用的建材,是整个建筑的外墙、地板、吊顶以及空间界面美化的重要物质基础。但现阶段,由于部分装修公司在大型施工工程项目中,对建材的选用比较偏重美观性和装饰性,并在一定程度上忽略了建筑物内装饰装修用建筑材料的耐火、防水、防尘、隔热、有效净化室内空气特性,以及建筑材料的持久性。许多建筑装饰装修公司在对建筑材料的选用上,往往直接选用了某些有害气体甲醛较多的建筑装饰装修原料,以及某些带有害黏结剂的建筑材料。而这种建筑装饰装修材料在室内外如果遇热、遇湿或受潮,就很有可能会直接向外辐射有毒气体,从而危害人类的生产与生活环境,进而危及人类的健康。

2.2设计缺乏自主性,出现模仿之风

由于中国建设国际化的不断深入与不断深化,中国本土的部分建筑设计者也引进了部分外国的建筑设计理念与设计管理方式,在很大程度上确实推动了中国建筑产业的发展,但同时也带来了若干实际问题。比如:关于仿古风格的建筑设计,部分建筑设计者的模仿跟风性较强,其如章成功设计的个案,完全忽略了对现实生活建筑设计实际应用情况的掌握,也未能充分考虑和关注建筑设计的审美实用价值和对建筑设计空间应用要求的正确适宜性;有的建筑物设计者由于对中国古代建筑文化并不能做出深刻的调查分析,便盲目地采用了某些外形漂亮的高级建筑物装潢设计材料,从而造成建筑物最终的总体装修布局并不和谐,严重影响了总体感官效果。

2.3味的创新,却忽视了实际的协调性与合理性

为切实推动地产公司良好的经营和科学、可持续发展,地产公司继续着力开展专项创新,但还是出现部分优秀的建筑机构因为不断寻求装饰建筑设计方面的创意,而产生"因小失大"的现象。例如,盲目地把哥特式样的建筑室内装饰方案风格、欧式建筑室内装饰方案风格中的元素混搭在一起,结果造成了不伦不类的建筑感觉。也有些建筑室内装饰设计者不合理、不恰当地使用了这种"创新设计",结果往往造成了建筑风格的不和谐。

三、房地产设计管理要点

3.1总图

在进行住宅建筑的整体规划设计的时候一定要反复的评估,在考虑消防安全以及景观平面的高度上来合理的设计,同时又要充分考虑到经济效益,就比如说各种消防设施的设计都需要有一定的时间间隔,龙门吊道在通过地面和路经过综合大楼的同时需要能够满足其他一些设施的需要。所以在地理图的设置一定要清晰,特别是建筑物、基础设施和交通之间的布局一定要清楚,和垃圾场甚至和物业管理中间是不是可以预留余地,在他们交了首付的时候他们可以获得的价值是什么。

3.2实行系统化管理

从资源、团队、专业知识等3个层面开展建筑设计管理工作,以解决在项目管理中出现的复杂集成难题。工程管路控制可具体包括工程预备、实施方案制定、扩充初始规划、图纸设计和施工协调等工作过程,各个步骤按照工作时限先后顺序构成了工程主要责任管理工作的整个流程,各个步骤之间相互影响、互相联系。同时做好对各个过程重要节点,以及工程任务管理的基本质量总体目标、概预算与成本目标的有效控制,是保证工程最终目标高效实现的基本手段。

3.3设计目标的控制

按照工程项目的设计特点对整个设计阶段进行了工程造价的控制,在整个设计阶段都要对工程信息进行了细致的研究,并按照行业规范的标准来对工程设计质量加以管理,并确定了工程设计中的经费流向,在确定了施工成本和效率的基础上,通过建筑设计控制手段来实现了设计效果。

3.4批报以及设计变更沟通

要想提升设计方案批报项目的质量,提高项目的效率,建筑设计机构必须明确批准项目的大致程序,而建筑设计人员则需要做好与申请单位的交流和配合,按照其申请的要求提供了相应的建筑设计文件和数据,包括门窗表、建筑设计总描述以及建筑设计平面图等,将建筑设计的每一项技术指标都展示出来。材料交给报审的中心和消防机构后,部门人员会按照上述材料进行审核。

3.5注重设计关键点价值提升对成本和品质的影响

在设计阶段中关于各项技术指标的设计以及资料的选用一定要加以重视,由于这里面会牵扯到资金方面的投入,所以问题就会接踵而至,如果不能及时预测的话那么在日后工程造价方面将会产生更大的影响,但是一定要努力的确保这种设计项目在施工当中的顺利完成。通过相关的调查可以证明,当建筑施工成本的费用已经达到中投入经济75%以上的时间就必须重新去规划设计,而根据建筑的内部结构各个环节的工程设计,包含窗、门、防栏杆及其所有建筑材料等,这都是要求降低成本的,因而在计划的当时就必须在现实施工过程当中去考虑怎样才能够确保工程质量和节省建筑材料,因为这样才可以更有效的减少对投资的节省。在那些可控性比较强的住宅中,选用的地板砖、景观以及智能设施这些费用一般都不低,又比如说电梯通常是可以二十四小时内一直启动的,但是如果按这种方式运行的方法势必会耗费大量电能,那么也可融入在一些智能化物联网基础上的电梯管理系统,当有人在使用的时候就会自主启动,而无人的时候则待机省电能。或者是对于楼道中所设置的声控灯,这种方式都可以在最大程度上实现绿化环保与节能效果,进而达到中国建筑的可持续发展。

结语

综上所述,现代房地产公司的经营管理模式要求设计管理者必须科学地制定设计实施的方案。同时,工程设计管理人员还必须做好日常管理工作以及对工程管理工作中的各个环节进行合理统筹,并优化方案的质量比对以及过程控制。管理人员唯有加强工程设计管理的有效性,才能不断克服施工过程中存在的问题,以便实现工程设计质量上的目的。

参考文献

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[2]谢首蓝.房地产企业建筑工程设计管理关键点的控制[J].中华建设,2019(06):50-51.

[3]孙浩.房地产企业建筑工程设计管理关键点控制研究[J].住宅与房地产,2018(16):128.