“江景房”变“牢房”，业主有权解除合同吗？

 “江景房”变“牢房”，业主有权解除合同吗？

何龙

（中国烟台市牟平区委党校， 山东  烟台  264100）

引言：最近，法治题材电视剧《底线》于2022年10月11日收官，该剧大量剧情都取材于社会生活中的真实案例，该电视剧再现了下列剧情：开发商在期房宣传广告和样板房中展现的“270度江景房”吸引了当事人业主购买案涉房产。待房屋交付时该业主才发现，腰线层遮挡了视线，根本无法观江景。遂该业主将开发商诉至法院。庭审中，业主作为原告，主张开发商虚假宣传“江景房”变“牢房”致使合同目的根本无法实现，而开发商则主张双方订立的《商品房买卖合同》并无“江景房”的书面约定，坚决不同意业主要求解除合同诉求，并要求法院驳回原告的诉请。

关键词：合同解除权；虚假宣传；诚实信用

1 认定合同解除权的法律依据

那么，对于此类纠纷，法院又是如何认定业主是否有权解除合同？需要指出的是，法院判决业主是否有权解除合同时，遵从的是《民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

乍一看《民法典》第五百六十三条，似乎并没有赋予业主在面临开发商虚假宣传时的合同解除权。事实上，业主与开发商订立商品房买卖合同时大多数是格式条款，通篇看完往往都是强调开发商权利，对宣传册中诸如“江景房”等房屋品质只字不提，更有甚者，开发商会在商品房买卖合同的《补充协议》中的格式文本载明“宣传册不作为双方合同履行的依据”或在合同中加入“双方发生纠纷不适应《民法典》中某些关键性法律条款”。

2 司法裁判如何认定业主是否有权解除合同

虚假宣传是当事人在订立合同中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或者有其他违背诚实信用原则的行为。虚假宣传导致当事人合同目的不能实现，进而业主完全有权解除双方的合同。那么司法裁判能否突破《商品房买卖合同》补充协议所载明的“宣传册不作为合同履行的依据”或“双方纠纷不适应《民法典》中某些强制性法律条款”。

1）合同载明的“宣传册等不作为双方合同履行的依据”，不能作为裁判的依据。因为该条款属于无效的格式条款。根据《民法典》第四百九十六条，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。同时《民法典》，第四百九十七条　有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。开发商的任何承诺、广告、宣传均应该诚信履行，“宣传册不作为合同履行的依据”显然违反诚信原则和司法解释规定，免除了开发商按照承诺、广告、宣传等交付房屋的义务，排除了原告获得按照被告宣传一致的房屋，未履行提示和说明义务，故该条款无效。

2）合同即使载明的“双方发生纠纷不适应《民法典》中某些强制性法律条款”，也不能作为裁判的依据。法律的强制性规定是指当事人不能以约定方式排除其适用的法律规范。

3）商品房买卖合同没有书面约定，如何认定虚假宣传？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可以看出，宣传册的诸如“江景房”对业主购房有着重大影响的承诺，应当视为合同一部分，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。

电视剧《底线》商品房销售合同纠纷案例中，提到了《民法典》第四百七十三条第二款，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。故法院认为在开发商在宣传广告中“270度观景”的宣传具体确定，能够对商品房买卖合同订立意愿产生重大影响，符合要约条件，构成要约，当事人作为业主购买涉案房屋，故“270度观景”成立合同内容，现被告交付的房屋不符合合同约定，使得原告签约合同目的不能实现，故认定当事人业主有权解除合同。也就是说明，即便书面的商品房买卖合同没有对房屋品质“270度观景”进行说明，也不能据此限制购房人的合同解除权。

3 结语

近年来，随着房地产市场下行，期房交易案件中，开发商是否虚假宣传问题可谓是一个争议焦点。作为开发商，要用诚信赢得客户的信赖，对业主有着重大影响的合同条款，特别是限制对方权利、免除自己义务的条款应当依法进行解释和说明并依法保留相关证据应对诉讼；作为业主，坚决不能用非法治的手段解决面对的问题，要学会运用法律武器维护自己合法权利；作为人民法院，在审理商品房买卖的案件中，司法裁判应当鼓励和弘扬开发商按照宣传诚实信用的交付，实现看得见的公平正义。

作者简介

何龙（1989-），男，山东滕州人，中共烟台市牟平区委党校，初级讲师，研究方向：理论法学。