构建房地产市场健康发展长效机制

构建房地产市场健康发展长效机制

孙鑫

青岛亚泰房地产评估咨询有限公司，山东省青岛市，266000

摘要：近20年来，商品住宅市场的蓬勃发展，不但带动了我国经济的迅速发展，同时也造成了房地产价格的非理性上涨。多年来，国家对房地产市场进行了宏观调控，但效果并不明显。中央开始更加注重建立长期的房地产调控机制，以实现住房和民生的回归。而建立房地产长效机制，则需要各方面的支持。本文从地方政府的视角，对地方政府在房地产市场上的利益诉求及过去的表现进行了分析，并对如何构建房地产长效机制提出了一些建议。

关键词：房地产；市场；健康发展；长效机制

引言：房地产市场的健康发展对整个国家的经济发展具有重要意义。目前，我国的房地产发展总体上处于良性发展阶段，但从各种迹象来看，目前的房地产仍处于“局部过热”的状态。通过对房地产市场发展过程中出现的问题进行分析，并提出相应的对策，对于推动房地产的可持续发展，有着十分重要的作用。

1.我国房地产市场的问题分析

1.1政府调控政策存在不稳定性

我国的宏观调控政策存在着一定的独立性，而过去的经验证明，房地产调控是国家宏观调控的一部分。在经济面临下行压力的情况下，政府想要用房地产来促进经济发展[1]；当经济发展到了一定程度，就会相应地对房地产进行投资和销售。有关政策频繁地变化，不能对市场形成稳定的预期。有关部门往往采取短期、时效性和碎片化的调控手段，缺少稳定的、法治化的手段，也缺少经济上的理性考量。许多人把重点放在了对需求的调节上，而对供应方面的结构调整却很少。这些问题的存在，使得宏观调控不能形成稳定的长效机制，在很长一段时间内都会对经济结构转型和经济金融安全造成一定的影响。

1.2城乡二元结构制约城乡住房自由流通

城乡二元结构给我国的房地产业带来了巨大的冲击，其中最突出的表现就是流动性的制约。在我国社会发展过程中，由于城乡二元结构的原因，形成了以户籍为基础的特殊户籍制度和土地体系。城市居民享受到了基本的住房、教育、医疗等公共服务[2]，但是在农村，他们缺乏足够的社会保障。城乡二元户口制度制约着农村劳动力的流动，使农民难以在城镇买房，原因是农民工不能享受到城镇的住房保障，而且他们没有固定的收入来源，也不能从银行得到抵押贷款。由于城乡二元体制下，农村土地属于集体，不能在市场上进行买卖，所以城镇居民不能在农村买房。城乡住宅不能在城市中自由流动，不仅造成了资源的浪费，而且还不能充分利用市场对住房资源的分配。

1.3房地产相关税收比例过重

据国家统计局的统计，近几年，我国政府的税收和房地产有关的税收占到了全国的30%。但是，由于与房地产有关的税收都是由当地政府负担的，因此，在地方财政收入中，房地产税的比重相对较大。全国10万亿的地方财政收入中，4万亿的房地产税，再加上3亿多的土地出让金，地方政府对房地产税的依赖性很强。由于我国目前存在的土地财政问题，导致了大量的土地财政投入到城镇建设中，这不仅不能有效地缩小城乡之间的差距，而且还会导致房地产价格居高不下，影响到居民的消费和投资。地方政府对城市基础设施的投资，不仅造成了土地的过度开发，还带来了钢铁、水泥等上下游产业的产能过剩，从而产生了资源的浪费。

1.4核心城市资源集中与房价上涨的联动效应

在我国现行的行政层级体制下，教育、医疗、人力资源集中于一线、部分二线城市，基础设施完备，吸引了大批的外来人口。同时，随着人口的不断增长，对住宅的需求也越来越大，尽管我国已经建成了城市的住房保障制度，但最主要的问题还是住房供应不足，导致了住房价格的上升。房地产价格的上升为地方政府提供了大量的财政收入，使得政府能够更好的投资于城市的基础设施，使其聚集了更多的资源，从而导致了大城市的资源集聚，以及价格的不断攀升。核心城市的快速增长，给城市的承载能力带来了巨大的挑战，同时也带来了交通、环境等问题的加剧。

2.房地产市场健康发展的长效机制构建措施

2.1建立健全的房地产市场供应结构

我国地域辽阔，人口众多，因此，各区域居民对住房的需求存在差异。这就需要有关部门在制定房地产开发政策时，对不同群体的住房需求进行调查，从而形成一个完整的住房保障制度，保证我国的住房供给结构更加协调、稳定。要构建以商品住宅为主，以公租房、经济适用房为辅的住宅供给体制，同时要出台相关的法律、法规，对房地产开发行为进行约束和规范，从而实现对房地产开发的强制性约束。另一方面，要完善廉租房、经济适用房的供给政策，以符合现实需要，提高政策的可操作性，保证政策符合大部分人的需求，从而实现廉租房、经济适用房的基本功能。最终，通过简化房地产交易程序，对房地产的流动成本进行更好的调节，充分提高了土地资源的使用效率，有效地控制了房地产投资风险，促进了房地产市场的持续健康发展。

2.2建立和完善房地产市场消费者维权渠道

在市场经济条件下，商品买卖必须遵循自愿、平等、公平、诚实的原则。但是，由于我国房地产业具有垄断、对外贸易、信息不对称等特征，使得我国房地产业的利益受到损害。在利益受到损害的情况下，消费者往往不会求助于法律，而是选择诉诸法律途径，如果不能很好地解决，就会变成“上访”。产生这种现象的主要原因有：民众法制观念差，法律素养低，缺乏对房地产法律知识的了解，缺乏维权的经验和习惯；另一方面，它又与诉讼成本高、执行难度大、矛盾化解等社会现实密切相关。群众遇到问题，一般办法不能解决，就用小打小闹、大吵大闹、不吵不解决，这样，信访、上访的工作效率比一般的诉讼、投诉要高得多。因此，政府应该加大对相关法律法规的宣传力度[3]，提高公民的法律权利意识，并向公众提供专业的法律咨询，以增强公民的法律权利。在制度的顶层设计上，要与“双随机、一公开”的监管体系相结合，建立统一的投诉热线、投诉网站和投诉处理机制，以指导各地的工作。在基层物业管理部门中，建立矛盾调解机制，化解小型纠纷；建立县级仲裁机构，提供司法协助，拓宽争议解决途径。

2.3加强行业自律和政府监管

房地产长效机制的构建是一项系统工程，除了信贷、税收、土地、住房保障、租房、信息预警、行业自律、调控等诸多方面，还必须建立起一套完善的房地产长效机制。首先，做好房地产市场的基础性工作，做好市场风险预警[4]；建立健全的房地产管理体系，完善房地产信息，全面记录房屋的产权、租赁、流转、抵押、贷款、税务等信息，为房地产信用及税务政策的制订提供参考。要强化房地产市场主体、房地产金融、房地产市场的调控，并构建房地产市场风险预警体系。其次，加强公司自身的管理。房地产中介要加强自律，要及时发布真实的房屋信息，严格规范房屋买卖资金的管理，严禁为没有资质的房屋业主提供房屋中介，不得为其提供虚假的证明，不得参与场外配资，不得哄抬价格。同时，强化房地产管理。各地要明确商品房预售许可证的建设进度，严格预（销）售价格、销售方案、销售合同等，对销售活动实行有效监管，加强中介机构和从业人员管理，加大房地产市场金融信贷的监管，严厉打击房地产市场违法违规行为。

结束语

因此，要推动房地产市场和房地产行业的良性发展，政府应采取适当措施，加大宏观调控力度，合理开发房地产。

参考文献：

[1]朱庄瑞.经济新常态背景下我国房地产市场长效机制建设研究[J].现代管理科学，2016，（10）：39-41.

[2]倪鹏飞.中国住房制度的目标设计和深化改革[J].经济社会体制比较，2017，（2）：14-27.

[3]陈永杰，张影强.短期对策与长效机制结合促进房地产市场稳定健康发展[J].经济研究参考，2014，（33）：3-12.

[4]鄧宏乾，王贤磊，陈峰.我国保障住房供给体系并轨问题研究[J].华中师范大学学报（人文社会科学版）， 2012，51（3）：29-37.