论我国小产权房的合法化规制

论我国小产权房的合法化规制

韩,钰

吉林省延吉市延边大学法学院 吉林省133000

摘 要

近年来，随着我国城市化的程度日益加深，大量的乡村青壮年背起行囊，成为一个又一个的“打工人”。迫于生存的压力和城市教育、医疗的“内卷”，中低收入若想拥有一套理想的房屋，变得愈加艰难。由此，小产权房”的买卖在二三线城市的买卖却日益频繁，其涉及的利益主体比较广泛，国家土地建设机构如果没有制定较为有效的土地政策，只是一味地否认购买“小产权房”的合同效力，长此以往，不仅不会解决问题，还会爆发一些群体性的恶性事件，这对与我国的司法实践的进步也会对我国的社会的和谐与稳定造成威胁。因此，笔者通过明确小产权房的概念、特征及类型，分析小产权房产生的具体原因，进而梳理小产权房现存的法律困境，进而对解决小产权房的纠纷解决提出建议，以期更好的维护土地广大购房者的利益，维护社会的和谐与稳定。

关键字：城市化 小产权房 土地流转

1小产权房的概念

现存的“小产权房”，主要是指未纳入城市建设规划、在农村用地上直接建造、不能办理房屋登记证明的不具有合法性的房屋[1]。笔者所探讨的“小产权房”，主要是指在农村集体土地上建设的，未经规划、未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用，按照相关土地法律规定无法办理土地权属证明的房屋。

2小产权房的分类

根据不同的分类标准，小产权房可以区分为以下三种：

第一种小产权房主要是指，通常建造在村民的宅基地之上。这种小产权房往往是经过一些程序的批准，也符合村镇的规划，属于合法的村民住宅。其违法性是发生在销售过程中，因为为保障农民的切身利益，农村宅基地不得向村集体组织以外的人出售，而依照房地一体原则，该房屋所占的宅基地也存在被认定为向集体组织以外的人转移的可能性，故无法办理相关产权证明。

第二种小产权房，主要是指通常建造在其他建设用地上。这种小产权房同样符合土地利用总体规划，但是不符合城市规划或者未依法办理商品住宅规划、建设合销售手续，违背的是城乡规划法以及关于房屋销售管理的一些规定，其的房屋形式主要包括待建的小产权房、在建的小产权房和建成出售的小产权房。该房屋的建造行为虽然有效，但是由于出卖行为违反规定，同样得不到相关行政部门的认可，无法办理产权证。

第三种小产权房，主要是指占用农用地甚至农田的房屋。此类小产权房往往不符合土地利用总体规划，也没有办理土地性质转变的相关批审批手续，属于彻头彻尾的违法建筑，从根本上排除了有效的可能性，因为一旦允许这类小产权房的交易，那么极有可能会威胁到我国的耕地红线和粮食安全。

3小产权房产生的原因分析

3.1 城市居民的生活诉求

城市化的迅速促使城市对生活诉求的显著提高。一方面，大量的青壮年劳动力为了养活家中人口，而选择到城市去打工，然而迫于生活的压力，他们因为资金紧缺和生活成本较高，不得已将眼光投向“小产权房”市场。另一方面，经济适用房廉价租房等保障性住房的供应量偏少，并且对适用的人群也进行了也严格限制，所以为了降低生活成本，这些到城市打拼的年轻人就会选择购买小产权房，以此来降低自己的生活成本。

3.2 国家法律对土地保护的初衷

根据现行法律的规定，我国赋予城市建造房屋用地的土地行为性质必须为国有性质，

而我国设立此项规定的是基于农村的土地主要是为了保障农民基本的生活需要以及集体利益，因而小产权房的违反性主要体现在其土地性质上属于集体土地，鉴于此，小产权房的登记办理一般是不被允许的。

4小产权房现存的法律困境

4.1我国特殊的土地所有制结构限制着小产权房的合法化

在实际生活实践中，根据我国《土地管理法》规定，在关于土地的权利归属上，国家即使土地的拥有者也是土地的管理人，国家可以通过征收的方式来将集体土地收归国有的。基于此，政府可以以“公共利益需要”为借口，将农村集体土地收入囊中。而此过程，村集体处于一个较为弱势的地位，征收的赔款及补贴，一般是国家直接管控的，村集体却鲜有话语权。长此以往，这对于我国的城乡发展建设会带来诸多不利，同时也会激化政府、村集体以及农民之间的矛盾，也不利于我国的城乡振兴和脱贫攻坚的有效衔接。小产权房基于城乡土地二元制的对立而存在的，因此其存在一直被世人所诟病。

4.2 法律的公信力和权威性因小产房的非法流通而日渐折损

基于小产权房的不合法性存在，我国并未对直接认同小产权房的产权交易。我国《土地管理法》中规定了，国有土地的开发建设申请可以由任何个人和单位申请，而对于集体土地的开发利用则是任何人和单位均无权申请。由于农村生产用地具有特殊性，那小产权房必然在法律范围内一般也是不可以买卖的。

但在现实中，小产权房所涉及的利益主体较为广泛，无论是农村集体经济组织，还是乡镇政府，或是城市购房者，作为小产权房交易的参与者，虽然深知购买的小产房存在较高风险，却依然铤而走险，以身试法，这无疑是对我国法律的挑战，如果任由此类现象发展下去，长此以往，法律的公信力和权威性必然会大大折损

[2]。由于小产权房流转所带来的纠纷也会日渐增多，这对社会运行稳定和国家经济发展也会带来很大影响。

5 解决小产权房的现实对策

小产权房虽屡被禁止，但仍大量存在。近年来，其交易的频繁而引发的法律纠纷也愈演愈烈。因此，如何有效化解其在法律施行与社会的矛盾变得愈加重要。

5.1 实现分类处理小产权房的流转机制

5.1.1宅基地上的小产权房

宅基地上的小产权房的违法性主要在于一类是销售对象不合法，即农民将自己闲置的农村房屋出售给非本集体组织成员，笔者对于此类房屋交易行为可采取不告不理的处理方式，无需对其进行处罚或转变土地性质，允许其进行流转。但是，对其不告不理的前提是要严格执行农村居民宅基地一户一宅的政策，控制农户宅基地面积。

5.1.2集体建设用地上的小产权房

集体建设用地上的小产权房包括待建的小产权房、在建的小产权房和建成出售的小产权房。待建的小产权房，尚未投入人力物力，没有形成社会存量财富，应及时制止；

在建的小产权房，虽然前期投入了一定的建房成本，但尚未形成稳定的居住环境，未对该区域的经济环境构成影响，故应对建造部分进行拆除；已经建造完成且出售的小产权房，应按照其违法程度区分对待。

对于，建设在集体建设用地上的小产权房，如果严重违反城乡土地利用规划，且房屋质量不合格，则应当予以拆除。而对于没有违反城乡土地规划且质量较好的小产权房，可以将其转为保障性住房。如此以来，便可以最大程度地优化土地资源利用，缓解城市用地紧张，借此为保障性住房建设提供充足的用地供给，促进我国房地产市场住房保障体系的多元化发展。

5.2 完善土地制度，设立专门机构

建议可以通过完善农民所享有的宅基地使用权以及建立农户宅基地有偿退出机制，完善进一步我国土地制度的征收与利用，应设立专门机构对合法化的小产权房进行专项管理，具体包括小产权房审核评估、登记确权、交易流转、费用收取等各项事宜。借此激活集体土地的财产属性，提高集体土地的利用率，有助于群众对小产权房合法化进行专项监督，确保合法化程序公开透明。

结语

房价日益攀升的现代社会，小产权房无疑是大家较好的选择。一来小产权房价格低，二来随着国家政府对小产权房的严格整治，小产权房变得愈发规整。但是基于具有传统的购房规制手续的约束，由于购买小产权房无法办理产权登记，小产权房一直是游走在法律的边缘，但是中低收入人群宁愿承担着极大地交易风险去试探法律的红线。因此，笔者希望借助从法律角度对小产权合同买卖合同交易提出建议，以促进我国的土地建设愈加司法化。

参考文献

[1] 朱卉芬.小产权房买卖合同的效力探析.财富时代，2021，04（25）

[2]李谦.宅基地使用权入市困局及破解——从社会保障与住房财产权二者间的矛盾说

起[J].河南社会科学,2021,29(04).

[3]刘会娟.小产权房存在的问题及合法化途径探析[J].湖北经济学院学报(人文社会科学版),2020,17(07)

[4]刘卫柏,李中.宅基地制度改革的政策演变、模式比较与路径选择[J].中国行政管

理,2019(09).

[5]肖大明.“小产权房”司法裁判的困境与突围[J].东方法学,2018(04)