新建度假村项目的设计管理方法思考

新建度假村项目的设计管理方法思考

李宇

上海建科工程咨询有限公司  上海200032

摘要：由于度假村综合体的复杂性，新建度假村在设计过程中会涉及到众多设计相关方。本文以此为背景，解析如何在复杂的度假村设计过程中使各专业协调一致，使得最终产品整体设计风格一致，并满足运营功能需求。

关键词：度假村；设计管理；新建项目

度假村是城市居住者的主要休闲度假目的地之一，它为人们提供了接触自然的空间，人们与家人、朋友、同事们在此享受多样的活动配套设施（例如水乐园，阳光温室，农场，冒险游戏，会议中心等）。度假村项目一般坐落在自然环境中，是多个建筑和景观的综合体，平面规划占地大，对自然景观设计和建筑的自然融合度要求高，建筑设计方面建筑密度和容积率指标相比传统酒店低，娱乐设施和各类休闲设备众多，因此在度假村的设计中会涉及到多个专业设计师的协调工作。文章梳理分析关于：新建度假村设计管理的重要性，新建度假村设计团队的组成，新建度假村在关键设计节点的协调方法等内容。

一、新建度假村设计管理的重要性

度假村的设计在参与人数上，一般至少需要十几个专业设计团队共同协作，参与方和参与人数众多，各专业交错复杂；在项目设计时间上，度假村产品设计一般需要几年的时间，需要部分专业的设计师从项目的启动阶段开始，持续到项目的收尾完成。基于度假村相关方数量多，产品持续时间长，体量大的特点，如果各专业设计师缺乏设计指导和协调，设计师们将会各自为政，闭门造车，最终的设计产品将无法满足未来的使用功能、且设计的不协调将造成客人观感差，重大的设计协调问题甚至会导致度假村运营维护困难，以致无法正常运营。个别度假村项目，在设计后期或施工的前期发现设计问题，为了弥补设计缺陷，不乏有投资人花费大量的人力和时间来解决问题的情况；也有度假村项目设计问题积重难返，由于无法采取有效措施来弥补前期设计的错误，最终导致项目的失败。由此可见，度假村项目的设计管理和协调是项目设计成功的重要一环。

二、新建度假村设计团队的组成

1.设计团队构成

设计工作启动前，首先要识别项目所需要的设计师专业类别。度假村的设计需要有酒店管理公司的运营要求为功能需求的纲领，作为项目功能指导的专家方。同时各个专业设计需要各自关注项目地的自然风光和文化特点，进行独立而有各个专业协调的创造性设计。由于度假村是一个由公寓、别墅群、餐饮、水乐园、各类娱乐设施组成的复杂的综合体，在选择设计单位时需要注重资深的项目经验，同时选择善于沟通和配合的设计单位。一般新建度假村的设计应该至少需要包含以下专业设计单位或者顾问公司：

-度假村管理顾问

-规划师

-景观师

-建筑师

-结构设计师

-绿色建筑和可持续发展顾问

-室内设计师

-灯光顾问

-厨房和洗衣房顾问（后勤顾问）

-机电顾问

-智能化顾问

-声学顾问

-影音顾问

-标识顾问

-交通顾问

-消防和生命安全顾问

-电梯顾问

-其他游乐设施对应的顾问

-当地的施工图深化设计院

2.设计团队的工作范围

设计单位和顾问公司的工作任务书SOW (scope of work) 需要在合同签订前明确，各专业的设计内容要清晰，由投资人进行资金和专业上的合同会审。要在此过程中避免产生重复而造成时间和资金的浪费，如建筑师与景观设计的交叉；交通顾问与规划师的交叉；室内设计师与灯光设计的交叉等；同时也资金利益要最大化，审查合同金额的合理性。同时业主方或者投资人需要检查并核对已有的设计师工作范围，检查漏项，避免工作的灰色地带，导致某项设计无人负责，也将错过最优的前期合同议价机会。如果后期再将缺少的合同项目补入，可能导致部分设计延迟以致影响整体工期，以及项目成本的大量增加。

3.设计团队的配合

在项目管理的角度，项目需要指定一方为总设计协调人，综合协调设计的时间进度、质量、成本等重要因素。对于新建度假村项目，由于项目的复杂程度较高，需要指定同类项目经验丰富的资深人员来进行项目设计的协调。总协调人要熟悉建筑行业和度假村的各专业设计基本内容和流程，同时也要精通项目管理方面的沟通技巧，因此一般会选择具有号召力的业主设计部门负责人、项目管理公司、酒店管理公司或有能力主导项目的建筑师，能力强的协调人才能够满足度假村项目的设计协调的繁杂工作需求。

总协调人需向各个专业的设计师明确团队合作的重要性，并指出沟通在设计协调中的重要价值：设计需要创新，但所有的设计需要基于度假村管理公司的功能要求。即各个专业虽然不是同一个公司的员工，但各个设计单位应是目标一致的整体。每个专业的设计都可以独立而出彩，但是设计师们要确保自己的设计与整体风格一致，没有突兀之感，因此主导设计的专业设计师需要对其相关专业进行设计概要指导，以及对关键节点的成果进行交叉审核，提出设计建议。

如在实际项目中，总协调人要协调建筑设计师审核其相关专业的设计。建筑师不仅需要对自己的建筑主体的风格设计、功能分割负责，同时在设计启动时要向建筑灯光、建筑标识、建筑景观绿化、建筑机电等专业设计师介绍自己的设计理念并明确要求，审核他们的设计阶段性成果，确保风格上与建筑整体的协调，并避免设计上的功能矛盾，从建筑设计角度提出对相关专业的设计意见。然后总协调人分析这些意见内容，将有价值的信息以合适的方式传达给相关专业设计师，进行设计调整。

三、新建度假村关键设计节点的协调

项目明确了设计团队的构成和总协调人之后，总协调人要根据项目的实际情况，安排各个专业的设计师设计启动和进场时间。根据设计的前置后置影响，以及项目的时间、资金规划情况，合理安排各个专业设计启动的顺序。对于度假村项目，总体规划设计、建筑设计、景观设计三大块是项目设计的先行的专业，对后续其他专业设计方向影响较大；而标识设计、影音顾问等需要前置专业有一定成果之后才能够启动设计。对某项专业的设计，一般分为四个阶段：概念设计、方案设计、扩初设计和施工图及配合阶段：

1.启动设计：概念设计阶段和方案设计阶段

首先需要确保对设计单位的提资尽量全面，让设计师了解项目，并减少后续设计中的条件变更。由于度假村项目一般投资巨大，业主或投资人要在原有的可行性报告的基础上，加强前期设计的基础资料的收集和整合，整合成为后续设计的基准资料：如建设用地现场地勘情况、项目周边环境、政府规划要求的实际情况都要收集到位。另根据度假村管理公司提供的面积拆分表，明确各个部分的功能要求，提供品牌要求的住宿数量和面积，以及重要的游乐设施的面积要求，后勤面积和功能指标需求，度假村的品牌标准要求等必要条件。待上述信息全面，且该对应专业的设计顾问招标到位后，要由总协调人安排设计正式启动，形式一般以正式的设计启动会为主。为使信息传达到位，应由总协调人列出每项设计会涉及到的相关方，明确相关方的责任，并明确相关方的对接人，创建联络单，明确各方的沟通方式，阶段性交付成果以及阶段性沟通节点的时间要求。

2.承前启后：扩初设计阶段

扩初设计阶段是概念设计和方案设计的延伸，又是施工图设计的重要的先行设计过程。这一阶段在实际度假村项目的设计进程中，往往最不受一些公司的重视，很多公司认为此过程的实际意义不大，是对项目时间的浪费。而事实上，在设计过程中，扩初设计其实是重要的承前启后的设计过程，方案单位和施工图单位对扩初设计的复核和确认，是方案设计的理念能否最大程度落在施工图上的重要一步。尤其是在方案设计单位与施工图设计单位不是同一个单位的情况下，扩初设计能够最大范围地将方案设计的要求传达给施工图单位，是施工图单位制图的基准。因此，扩初设计阶段的图纸和文件的最终确认，需要由总协调人组织相关设计单位进行会审。审核通过后，再传达给施工图单位进行施工图的制作。在初步设计阶段需要加强各方面的交流，重大的问题和变更需要有书面的确认，为未来的施工图制作打好基础。

3.设计落地：施工图设计和施工配合阶段

施工图一般由项目当地的设计院LDI负责制作，LDI是具有相关资质的专业制图单位，也是整合各个设计专业的集大成整合者，和项目设计的最终落地者。施工图的质量代表着项目之前的各专业的信息输出，体现了设计角度的所有要求，也是项目建设的基准图纸。

在制作施工图之前，设计的总协调人需要请方案设计单位与施工图单位进行对接，讲解扩初设计文件的内容和重点，并定期组织双方对接和答疑解惑。度假村该设计过程中穿插着重要的设计样板和施工样板的封样工作，以及样板间的设计和施工。各专业的设计材料样板、实体样品以及样板间等内容，需要方案设计单位与施工图单位双方进行审核和确认。待相关设计师、业主、度假村管理公司三方确认后，设计总协调人要推进各类设计样板封样的工作。各方对设计小样进行签字确认，样品进行详细记录和封存，并根据合同要求进行备份。各方确认的设计样品将成为未来施工样品的首要基准，是后续对施工材料、品质审核的重要依据；同样的度假村样板间也是未来其余房间的标准和品质依据。

为更好的把握现场品质，设计协调人可组织施工图单位和方案单位，定期对施工现场进行考察。设计师在每次考察后应提供现场考察报告，配合现场的问题照片和文字描述，记录现场施工中不满足设计要求之处。现场的考察报告要由设计总协调人传达给施工单位，并进行记录，在后续的现场考察中定期复核整改情况。

在本阶段，由于现场实际情况的复杂性，会对原有设计产生相应的变更。对于变更设计的管理，要由设计总协调人多方协调和评估，如专业设计师评估，现场的工程师评估，业主方的资金评估和调整的时间进度评估，确定如有调整的必要性，再启动施工图纸的变更调整，按照公司和政府的变更流程和要求进行变更调整。

四、结语

度假村作为各类住宿和游乐设施的大型综合体，参与专业众多，因此项目的合理组织、规划，以及对参与设计的人员和时间节点、各阶段交付成果的安排是至关重要的。同时由于新建度假村项目的复杂程度高，如果仅依靠设计师们的自觉沟通和被动交流是完全不足以成功推进项目的，务必设置项目设计总协调人来明确项目的设计进度要求，以及各类设计的相关参与和确认方，促进各专业设计师的例常沟通和会审工作的顺利进行。

参考文献：

[1]宋源.建筑工程设计管理关键点的控制 [J].居舍,2020(7):101.

【作者简介】李宇（1991.01-），女，汉族，辽宁省大连市人，硕士研究生学历，上海建科工程咨询有限公司咨询工程师，主要研究方向：项目管理。