资产评估法背景下房地产评估数据的发展与机遇

资产评估法背景下房地产评估数据的发展与机遇

郝建玲

山东心宇土地房地产资产评估有限公司

摘要：房地产估价是一种数据密集的产业，它是对数据进行不断加工，最后形成数据产品的过程。在房地产估价中，数据是最基础的要素，它是衡量房地产价值的重要保障。所以，在房地产估价中，数据是非常重要的。在我国经济快速发展的今天，房地产评估行业正面临着空前的挑战。新的需求刺激了公司的变化，并催生了不同的评估业务。房地产评估行业的发展前景更加广阔，经营范围也更加广泛。随着信息化、国际化等时代的发展，房地产市场的信息爆炸，大量的、分散的、格式多样的数据，给房地产评估行业的发展带来了新的机遇。本文从我国现行《资产评估法》出台后，对我国房地产评估行业产生的冲击进行了深入的探讨。重点分析了新形势下房地产评估数据发展的趋势和机会。

关键词：资产评估法；房地产评估；数据

引言：《资产评估法》的颁布和施行，将对我国的资产评估工作起到一定的指导作用，有利于维护企业的合法权益和社会公众利益，推动我国资产评估事业的健康发展。房地产评估是我国六大资产评估领域中的一项重要内容，它的出台也对我国房地产评估行业产生了深刻的影响。房地产评估数据是房地产评估的重要组成部分，随着我国《资产评估法》的出台，房地产评估数据的角色、地位和发展方向都将随之改变。

一、资产评估法下数据角色与地位的转变

资产评估法从法律层面上明确了房产评估中数据的重要性。基于理性经济人的观点，评估机构和专家对房地产评估数据的认知和态度都会有很大的变化。当一笔按揭交易进行时，按揭人会向评估机构提出更高的评估，以使其能够得到更多的信贷。此时，评估机构将面临两个选项：一是根据真实的客观资料，按市价进行评估，并向按揭人提出让步；第二种是伪造资料以满足按揭人的需求，并承担相应的风险。在我国现行《资产评估法》出台前，我国对抵押贷款的相关法律责任尚不明晰。作为理性经济人，按揭人往往会选择次级评估机构，以获得更高的信贷额度。第一个选项的评估公司常常会丧失这一生意。第二个选项的评估师将会接受这项交易，因为一旦担保品发生问题，评估师将面临丧失其业务的危险。在考虑到可能出现的风险和利益时，评估机构通常会冒险为按揭人提供服务。长此以往，循规蹈矩、照章办事的评估机构就会被淘汰。在《资产评估法》颁布后，这种博弈局面将会出现变化。当按揭人提出高评估的抵押品时，评估公司也有两个选项：第一种是根据客观的数据，对正常的市价进行评估，并要求按揭人做出让步；第二种是伪造资料以满足按揭人的需求，并承担相应的风险。此时，第二个可供选择的评估公司，不但会面临丧失其业务的危险，根据新的《资产评估法》，评估机构会受到警告、停业、刑事责任等惩罚。因此，在考虑到收益和风险不对称时，评估机构会放弃第2个选项，而选择第-种以客观的态度来评估。由于多重经营的多重博弈导致的机构风险累积导致了评估机构的选择趋于一致，因此，按揭人不能用评估价值来确定评估机构，因此，只有选择具有较高质量评估服务的评估机构。

即便是评估机构倾向于进行常规的评估，但缺乏数据支撑，也会面临法律责任。所以，随着《资产评估法》的颁布，评估业的发展必然会朝着专业能力和服务质量比拼的方向发展。评估机构和专家对资料的关注将会大大增加。而这些资料的作用和地位，也会随之发生变化。

二、评估机构的数据积累体系建立策略

1.强化法律意识，严格法律责任

资产评估法的实施，从法律的角度对房地产评估的行为进行了规范和指导。所以，评估单位必须在各机构内部加强对资产评估工作的认识，并对其进行深入的研究，并明确其所要承担的法律责任和违法后果。在评估工作中，要时刻记住“底线”，避免以往不规范的评估，例如不合理地捏造比较案例、不实地考察等。

2.建立健全企业日常的数据积累体系

在今天的网络时代，数据和信息的爆炸，需要不断地扩展数据通道，为数据库的建设提供资源。评估机构应当扩大其自身的信息来源渠道，在内部将评估报告、历史评估积累的资料等纳入数据库。在采集资料时，必须严格遵守有关法规，保证资料的来源、内容是否合法。评估机构需要建立健全的数据清理审计机制。通过对数据的审核、筛选和过滤，将数据进行质量分级，形成不同层次、系统化的数据库。同时，通过对资料的甄别、审计程序的跟踪，为以后的诉讼提供有力的证据。只有如此，才能确保资料来源的合法性、真实性和可靠性。充分利用网络技术，构建方便的数据储存和抽取，可以极大地解放评估专家的工作效率，不但可以方便地使用评估资料，还可以让评估专家更加专注于提供优质的评估服务。

3.丰富数据利用方向，构建评估行业的生态圈

数据的丰富使用是基于数据挖掘成果和数据库，通过网络手段为不同的应用提供各种数据产品。评估活动的生态系统就是加快数据在生态系统中的流通，从而为更多的领域带来数据的价值，从而使得数据在评估过程中起到了关键作用。过去评估机构在资料的运用上有一定的局限性。这样的应用范围更窄，不但会造成大量的资料浪费，也无法构成资料的流通，只能在一次使用中才能反映出资料的价值。在数据时代，房地产评估必须从数据的角度出发，挖掘数据的价值，建立一个动态、健康、循环、可持续的评估产业生态系统，建立一种全新的房地产评估生态模型，增强评估的说服力和可信度，增强评估企业的品牌价值和生命力，提高评估行业的公信力。

三、资产评估法背景下房地产评估数据的发展与机遇

1.促进评估技术的快速发展

过去，由于数据技术的限制，房地产评估很大程度上依赖评估师的经验与专业素质，评估师个人素质将直接影响评估服务质量。在网络技术飞速发展的今天，信息处理和应用技术也得到了极大的发展。目前，我国的统计分析和应用都是国际上较为成熟的统计分析手段，集合了专家、统计人员的集体智慧。这种评估是以数据为依据的，具有较高的公平性，可以很好地避免评估师存在的道德风险。近年来，大量的评估专家致力于用数据改善房地产评估的应用。回归分析、主成分分析、相关分析等技术手段已经被运用到房地产评估中。实例优选和修正系数的选取更具说服力。有助于促进评估技术的发展，促进产业的专业化。因此，资料的分析和运用，必将推动评估技术的迅速发展。评估技术的飞速发展，必然会提高房地产评估的专业实力。

2.有利于业务拓展，提升评估服务的广度与深度

在新的形势下，房地产评估行业要抓住机遇，依托自身的专业优势，以数据为依托，为房地产业的上下游企业提供咨询服务。房地产作为国家的支柱行业，与政府、企业、民众有着密切的关系，可以根据每个人的不同需要，深入挖掘他们的需求和痛点，并有针对性地为他们提供评估和咨询。比如，通过对房产瑕疵的分析，可以根据所掌握的资料，对某一地区的房产进行缺陷评估，并为买家提供一定的瑕疵，从而有效地解决了买方和卖方之间的信息不对称问题。又或者，可以利用自己的数据和技术优势，来从事房地产顾问。在进行房地产开发之前，开发商往往要进行市场调研和项目可行性分析。作为扎根于本地市场的房地产评估公司，以其自身的数据和专业的优势，必将为房地产企业提供专业的咨询服务。类似的商业模式还有很多，只要将这些数据运用到评估中，就可以扩大自己的使用范围。

3.公信力得到重塑，专业价值得到认可

随着我国《资产评估法》的颁布，将会使数据再次得到应有的重视，而房地产评估行业也可以利用这一机会，对房地产评估中的违规行为进行严厉的处罚，以评估为中心，以数据为起点，以提供多样化的评估服务为最终目的，构建一种全新的评估生态系统。只有如此，才能真正认识房地产评估的职业价值，重建房地产行业的信誉。经过数十年的发展，房地产评估行业已成为我国六大资产评估领域的主导产业。当然，在发展的进程中，也有一些问题。在这个历史性的时刻，我国的《资产评估法》的颁布，对整个房地产评估行业的影响是显而易见的。重视和使用房地产评估资料，既是我国现行《资产评估法》的法定要求，也是网络时代的需要。对数据进行充分的积累和利用，可以推动房地产评估机构的转型和升级；能够推动产业的良性发展；可以扩大房地产评估行业的知名度和信誉度。在资产评估方法中，房地产评估数据的发展和机会是每个评估人员都必须探索的问题。

参考文献：

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