农用地基准地价成果在征收农用地区片综合地价区片更新调整中的应用研究——以兴宁市为例

农用地基准地价成果在征收农用地区片综合地价区片更新调整中的应用研究——以兴宁市为例

方锐泉

（广东卓越土地房地产评估咨询有限公司；广东广州；510650）

摘要：实施征收农用地区片综合地价是维护被征地农民合法权益的重大举措，对保障社会经济健康发展和维护社会稳定具有十分重要的意义。本次研究以兴宁市为例，以农用地基准地价成果数据为基础，通过数学运算形成农用地综合级别、调整系数、各行政村总分值，采用总分频率曲线法实现对区片综合地价的区片进行更新调整。更新调整的结果较好地保持了同上一轮成果的衔接，运用农用地基准地价成果对征收农用地区片综合地价作区片更新调整的路径较为可行。

关键词：基准地价 农用地级别 区片综合地价

Research on the application of agricultural land base price results in the adjustment of regional comprehensive compensation for expropriated

in agricultural areas-- A Case study of Xingning City

Fang Ruiquan

（Guangdong excellent land and real estate evaluation and Consulting Co. , Ltd. ; Guangzhou, Guangdong; 510650)

Abstract: The implementation of regional comprehensive compensation for expropriated in agricultural areas is an important measure to safeguard the legitimate rights and interests of farmers whose land is expropriated. It is of great significance to ensure the healthy development of society and economy and maintain social stability. Taking Xingning City as an example, this study formed the comprehensive agriculture land class, the adjustment coefficient and the total score of each administrative village through mathematical operation on the basis of the results of base price of agriculture land. The total score frequency curve method is used to pide and form the adjusted regional comprehensive compensation for expropriated area.The results of the renewal and adjustment have better maintained the connection of the previous round of results, and it is feasible to use the agricultural land base price results for the renewal and adjustment path of the homogenous region in the Regional comprehensive compensation for expropriated.

Keywords: Base price Agriculture land class Regional comprehensive compensation for expropriated

我国实行土地的社会主义公有制，土地所有权分为国家所有和集体所有两类，围绕着城市经济发展与交通、水利等公共基础设施建设，征收集体土地、尤其是集体农用地的情形普遍发生，为规范集体土地征收补偿工作，维护被征收农民的合法权益，保障社会的稳定发展，合理确定征收补偿标准就显得尤为重要。2020年新土地管理法修订后，各地陆续完成征收农用地区片综合地价的公布与施行，并取得了显著成效。随着征收改革工作的进一步推进，有必要按照“至少每三年调整或者重新公布一次”的要求，对征收农用地区片综合地价中的区片进行及时的适当的更新调整。

征收农用地区片综合地价是指在行政区范围内，依据土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口及社会经济发展水平等因素，划定区片，并采用农用地产值修正法、征地案例比较法等方法测算的征收农用地的补偿标准。农用地基准地价是指在行政区范围内，按照不同土地用途，结合土地的自然资源条件、土地区位条件、社会经济发展以及土地的产值等因素，通过多因素综合评判法，划定一定的级别，并运用收益还原法（投入-产出）等多种方法评估出使用权价格。二者在区片（级别）划分上选取的评价因素因子存在一致性，均在一定程度上反映了农用地在不同地理空间位置上的差异性，显化了农用地的价值。农用地区片综合地价和基准地价的测算可看作是农村农用地评估的不同侧面，都是对农村农用地利用的适宜性和土地价值的评定；其中征地区片价的测算在很大程度上是基准地价与其社会功能叠加的产物，是综合了农用地自然、经济、社会属性后的一种货币显化表现；而已制定了的农用地基准地价成果，亦可为国家征收农用地提供依据和价格参考。

基于二者在农用地的质量与价值显性上各有侧重，同时存在一定的关联性，本文拟对现有农用地基准地价成果进行二次再运算，以此构建区片综合地价调整系数，并结合原征收农用地区片综合地价成果，实现对征收农用地区片综合地价的区片进行快速和适当的更新调整。

1. 研究区概况

兴宁市位于广东省东北部，东江、韩江上游，地跨东经115°30′至116°，北纬23°50′至24°37′，总面积2105平方公里，其中310平方公里的宁江盆地是广东十大盆地之一，下辖17个镇、3个街道。目前，兴宁市征收农用地区片综合地价将全市划分为三个区片：区片Ⅰ范围为福兴街道、宁新街道、兴田街道、刁坊镇（罗坝村、圩东村）；区片Ⅱ范围为刁坊镇（除罗坝村、圩东村外）、罗浮镇、坭陂镇、宁中镇、水口镇、新陂镇、叶塘镇；区片Ⅲ范围为大坪镇、合水镇、黄陂镇、黄槐镇、径南镇、龙田镇、罗岗镇、石马镇、新圩镇、永和镇。

2. 数据来源与研究方法

2.1 数据来源

本次研究数据来源于：（1）兴宁市征收农用地区片综合地价成果；（2）集体农用地基准地价成果；（3）统计公报数据等。

2.2 研究方法

本次对更新调整的研究，基于兴宁市集体农用地基准地价，先通过面积加权的方法糅合形成不同用途各个行政村（区片综合地价以行政村为基本单元）的农用地级别，然后运用Z-score法[1]对农用地级别进行标准化，并采用地价数据加权形成各个行政村的综合农用地级别，以此确定区片调整系数，在此基础上对原综合区片总分值进行调整分析，形成新的总分值分布，再依据新的分布情况，最终实现对征收农用地区片综合地价的区片进行更新调整。

3. 调整过程

3.1 行政村各用途农用地级别

以各行政村各农用地总面积、不同用途各级别的面积为基础，构建数学关系，形成行政村农用地级别，农用地级别范围在3级以内，如表1所示。计算公式为：

（1）

式中：lα为各行政村各用途农用地级别；S为各行政村各用途农用地总面积；S1各行政村某用途农用地一级的面积；S2为各行政村某用途农用地二级的面积；S3为各行政村某用途农用地三级的面积。

表1 各行政村的各用途农用地级别（节选）

3.2 行政村农用地级别标准化

无量纲化，也称为数据的规范化，是指不同指标之间由于存在量纲不同，致其不具有直接的可比性，故首先需将指标进行无量纲化，消除量纲影响后再进行接下来的分析。Z-score法就是一种无量纲化的处理方法。

通过面积加权的不同农用地级别虽然没有具体的量纲单位，但不同用途的级别并不能作简单加和运算，需要先消除因用途不同而造成的隐形量纲差异化，而后形成能运算的基本值。本次研究，运用Z-score法简单化模型对农用地级别进行标准化，lα越大，标准化之后的l越小，使级别数值标准化到[0，1]的区间，标准化后的农用地级别如表2所示。计算公式为：

（2）

式中：l为标准化后的农用地级别，lα为各个行政村农用地级别。

表2 各用途农用地级别标准化（节选）

3.3 行政村农用地综合级别

首先，计算农用地级别相乘的权重，以农用地各用途的面积、各用途每个级别的面积占比情况以及各用途农用地级别地价形成各用途综合价。然后，以各用途农用地级别和各地类占所有用途的综合价之和的比例为基础，计算形成不同用途各个行政村的农用地综合级别，如表3所示。农用地综合级别计算公式为：

（3）

（4）

式中：P农为农用地综合价；Si为农用地第i个级别的面积；Pi农为农用地第i个级别的价格；P总为所有用途的综合价之和；L综为行政村农用地综合级别；l耕、l林、l水、l园，分别为耕地、林地、水域及水利设施用地（坑塘水面）、园地的标准化后的农用地级别。

3.4确定调整系数

采用农用地综合级别与其平均值的比值作为调整系数，其与每个行政村的农用地综合级别成正相关，与所有行政村综合级别的平均值成负相关，调整系数的确定结果如表3所示。计算公式为：

（5）

式中：C为调整系数；为所有行政村综合级别的平均值；L综为行政村农用地综合级别。

3.5形成总分值

以2020年区片综合地价项目成果中每个行政村（基本评价单元）的总分值为基础，结合上述计算得到的调整系数，形成各行政村调整后的总分值，结果如表3所示。计算公式为：

（6）

式中：Z修为调整后的总分值；Z原为原区片综合地价形成的总分值；Z调max采用调整系数计算后的总分值中的最大值。

表3 行政村农用地综合级别、调整系数与调整后总分值

4. 调整结果与分析

4.1区片调整结果

本次研究采用总分频率曲线法划分征收农用地区片综合地价的区片。以各行政村调整后的总分值为基础，利用ArcGIS绘制总分值频率直方图，遵循与原有补偿方案平稳衔接和过渡的原则，结合总分值频率直方图突变点，最终对原区片综合价中的区片进行更新调整。新的总分值频率分布图如图1所示。

图1 征收农用地区片综合地价区片调整总分值频率分布图

调整情况主要为：①原区片1维持不变；②原区片2中宁中镇与兴田、宁新街道相邻的部分区域可调整为区片1；③龙田镇、叶塘镇、新圩镇大部分区域可调整为区片2；④虽永和镇有部分行政村调整后分值较高，但全镇总分值仍然较低，综合考虑行政管理便利的原则，维持区片3不变；⑤其余各镇经调整后各行政村的总分值仍然较低，维持区片3不变。各镇调整后的区片划分如图2所示。

图2 征收农用地区片综合地价区片调整总分值分布图

4.2调整结果分析

从地理空间分布上看，调整的区域主要位于兴宁市宁江盆地，该区域地势平坦，区位优势明显；同时，极少部分邻近兴宁中心城区的村落也呈现出较高的分值，可调整为区片1，但鉴于其面积占比很小，以及全镇普遍村落的整体情况，在便于行政管理、尽量“不破镇”的原则下，仍归为区片2。统揽兴宁市全局，区片1主要分布在宁江盆地中心的中心城区区域；区片2多数分布在宁江盆地边缘；而区片3主要集中在外围的低山丘陵地带。

从与农用地基准地价的关联上来看，区片综合地价区片与农用地地价水平呈现正相关的趋势。耕地与坑塘水面级别高，在分布较为集中的区域，其对应的区片综合地价也归为高级别区片；而林地占比较多、级别较低的区域，则主要为区片3，即区片综合地价较低的区片。

5. 结论与讨论

农用地基准地价成果，在一定程度上反映了区域土地的经济价值，在农用地分等定级成果数据现势性较强的地区，利用农用地基准地价的级别与地价成果，通过一定的逻辑分析与运算，以调节系数调整区片综合地价评价单元分值，可以快速地恰当地实现对区片综合地价的区片更新调整。主要体现在两个方面：一是，避免了因新的评价体系与原有体系在评价标准上的不统一，而造成同上一轮的地价区片较大的差异，采用农用基准地价调整系数调整的结果实现了同原有区片较好的衔接；二是，基础数据的详实与否，对于区片综合地价区片更新调整的结果至关重要，采用农用基准地价调整系数进行更新调整，避免了在数据不足、不全时导致的不易调整或调整不够恰当的情况。

本文仅对区片综合地价中的区片更新调整进行了研究，通过利用基准地价成果对区片综合地价的调整还可以进一步深入探讨。同时，对具体区片的更新调整和公布，还应充分考虑当地征收集体土地的实际状况，保持与原有征收政策相互衔接，从而实现平稳审慎的更新调整。

参考文献

[1]谢巧巧. 新法实施后各省征地区片综合地价政策分析[J]. 中国土地, 2021(5):3.

[2]梅州市人民政府关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告（梅市府〔2021〕4号）.

[3]李芳. 征地区片综合地价调整方法研究[J]. 工程建设与设计, 2020(2):2.

[4]吕萍, 周滔. 农用地等级价成果在征地区片综合地价测算中的应用[J]. 农业工程学报, 2008(S1):5.

[5]刘晶晶. 征地区片综合地价更新研究 ——以包头市固阳县为例[J]. 内蒙古科技与经济, 2021(2):3.

1

[1] z分数（z-score），也叫标准分数是一个数与平均数的差再除以标准差的过程。