房地产企业建筑工程设计管理的关键点控制

房地产企业建筑工程设计管理的关键点控制

胡维达

连云港市建筑设计研究院有限责任公司

摘要：设计阶段是影响房地产企业建筑工程建设工作的主要环节之一，如何开展建筑设计管理，是企业需要重点思考的问题。建发汇成新时代大厦建筑工程设计项目具有典型性，以该项目为例，总结房地产企业建筑工程设计管理的现状问题，并为其他建筑工程设计管理提供借鉴依据。

关键词：房地产企业；建筑工程；设计管理；关键点控制

1导言

设计作为影响工程造价及施工质量的关键环节，房地产企业在设计环节控制上和其他企业的设计控制存在本质差别。通过有效的设计管理，能够提升房地产企业的管理人员对设计质量和进度的管理水平，并给后续工作的开展提供条件。

2工程概况

某大厦位于福州海西商务区北江滨CBD。工程占地面积约为13874m2，总建筑面积约为11.5万m2，大厦总高度约为180m，属于超高层写字楼、商业综合体。建筑工程设计管理中，确定建筑物设计容积率为5.7，建筑总高度180m，绿地率为21%，建筑密度为38%。

3房地产建筑工程设计管理意义

在房地产建筑工程开发中，一般经过以下环节，如项目立项、市场定位、招投标、工程设计与施工、竣工验收与交付等。要确保房地产工程施工有序进行、有效控制工程建设成本，加强设计环节的管理是非常重要和必要的。在整个工程的建设期内，招投标和施工的各个环节均和设计有着或多或少的关联，设计贯穿项目建设的各个环节，对施工质量管理和施工成本管理起到了指导作用，为工程建设和房地产业的良好发展夯实基础。为了实现设计管理的价值，房地产企业普遍招聘设计师组建设计管理部门。

4房地产建筑工程设计管理要点

4.1方案设计

方案设计是设计管理的重要内容，是实现房地产盈利目标的关键环节之一。设计人员通过现场踏勘，综合考虑场地周边条件、产品定位，在时限内提供合理、美观的设计成果，房地产企业的设计管理部门通过评审会议，组织营销、工程管理、成本管理等部门对成果进行成本分析、产品比较，给出修改意见直至确定满足法律法规和市场销售的设计方案。在报批报建过程中，设计管理部门组织设计单位做好技术支持工作，协助按时取得建设工程规划许可证。

4.2施工图设计

在施工图设计过程中，设计管理部门通过技术方案和材料选择、设备选型的控制，在保证建筑品质的情况下选用适宜的技术、材料和设备，以降低建安成本尽可能实现最大经济效益；督促设计单位按时按质完成施工图设计；组织专业设计师审核施工图设计成果，减少图纸的错漏和图纸之间的冲突，保障工程现场按时开工、顺利施工。在工程管理部门的协助下，完成工程现场材料的定板封样工作，以便实现设计初衷和建筑品质。

4.3施工图设计变更

在现场施工环节中，设计管理部门需加强施工过程中的设计变更管理，综合考虑施工难易程度、工期、建设成本、必要性，深入分析变更对施工的影响，汇报给有关部门进行决策。通过技术交底、图纸会审与答疑的，在施工前将设计中存在的问题予以处理，减少施工过程中的变更。加强施工检查，发现问题后及时报送设计单位和有关部门，启动设计变更管理程序，优化或完善图纸，实现施工过程中的成本、质量及进度控制，保证施工顺利，减少不必要的成本支出。

5房地产企业建筑工程设计管理控制策略

5.1横向维度控制

5.1.1建筑工程方案设计阶段

方案设计要求设计人员能够对工程所在区域的整体进行研究，充分分析项目。在设计管理过程中，需要审查方案设计内容是否符合整个项目的实际情况，分析设计的建筑物定位是否符合福州CBD的大型商业综合体要求，审查建筑物是否能够很好的融合到周围道路与规划中。

5.1.2初步设计及施工图设计阶段

初步设计与施工图设计的管理，需要结合具体的数据参数与现实情况，分析这两次设计内容的可行性，审查施工图纸中各部分设计的合理性、规范性，及时发现不符合要求的部分，提出整改意见。设计管理人员可以结合福州2018—2022年的城市中心CBD规划方案确定本建筑物整体设计定位是否符合要求；之后根据福州的地质勘察数据、气候勘查数据、城市发展规划数据、CBD周围基础设施勘查数据等，分析设计内容中工艺选择、技术设计的可行性。还需要结合数据资料，分析施工图纸中各个专业设计是否合理，比如：强弱电的设计是否可以满足智能楼宇的走线需求等，为建筑工程设计的最终定版提供保障。

5.1.3施工过程的配合阶段

设计管理人员需要配合建筑工程的设计图纸落实过程，深入到施工阶段，以督造的形式实现管理职能。在管理的关键控制中，设计管理人员需结合施工现场的实际情况，对比分析现实条件与施工图纸内容，及时发现施工图纸中施工阶段可能存在的问题，及时提出设计变更建议，协调整个工程的施工作业，以此配合建筑工程施工的各项管理工作。

5.2纵向维度控制

从纵向维度的设计阶段管理体系构建，设计环节质量控制，协调各个部门合作共时性是房地产企业建筑工程设计管理的控制策略。

5.2.1构建设计阶段管理体系

建筑工程的设计管理任务量较大，管理难度较高，需要以系统的管理体系保证工作的有序性。因此，房地产企业要根据该地块项目性质，深入分析超高层建筑物的市场价值，以此确定建筑材料的选择方向、前期资金与后期造价。之后，根据建筑物设计定位，成立CBD设计管理专项小组，将具有丰富整体设计管理与专业设计管理的人员纳入小组中，同时保证各个专业都有其专门的设计管理负责人员。之后，根据建筑工程建设预期目标，制定阶段性设计管理目标，提出管理要求及管理制度，形成完善设计管理体系。

5.2.2加强设计环节质量控制

充分发挥设计管理对于提升建筑工程质量的有效性，主动配合工程质量管理工作。实际过程中，设计质量的关键因素是本建筑工程的质量控制流程、标准构建工作。因此，需将各项对应的标准规范严格落实于设计活动中。针对设计服务活动、设计文件，需要设计管理人员结合业主需求，利用大数据技术与人工智能技术，实时查看设计成果，将设计的质量控制贯穿于设计管理全过程。

5.2.3协调各个部门合作共时性

协调各个部门的合作是实现设计管理的主要手段之一。该建筑工程的规模较大，不仅存在几十个专业，而且各个专业的设计过程都需要细化分为多个设计环节，由设计单位、建设单位、业主单位、专业顾问等多方人员参与。此时设计管理人员必须发挥自身的协调能力，利用内部系统对各个专业人员进行联系，将各方人员拉入小环节的设计管理沟通微信群，设计标准的沟通模板，从而提高沟通的高效性、实时性。

6结语

综上所述，要加强对工程建筑设计的管理，深入研究设计管理机制与设计团队的现存不足，同时加强在设计阶段、施工阶段与整合管理阶段的工作力度，充分发挥设计管理作用。今后的设计管理实施过程中，需要把握工程设计要求，深入工程设计的各个环节，构建健全的设计阶段管理体系，以设计管理缓解质量控制难题；还需要起到协调各部门合作的作用，为建筑工程的设计与实现提供有力保障，为房地产企业建筑工程设计管理体系的完善提供借鉴依据。

参考文献

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[2]蒋敏.房地产企业建筑工程设计管理关键点的控制[J].居舍,2017,(26):100.

[3]侯建峰.房地产企业建筑工程设计管理的关键点控制[J].中国房地产,2013,(21):62-64.

[4]侯建峰.房地产企业建筑工程设计管理关键点的控制[J].福建建筑,2013,(09):113-114+90.