使用成本--收益分析和边际分析理解恒大困境

使用成本--收益分析和边际分析理解恒大困境

何子栋

上海立信会计金融学院 上海市 201600

【摘要】房地产产业虽然一直是我国的支柱型产业，但是在国家的宏观调控下，房地产产业的增速放缓，意味着已经靠近了行业规模的“天花板”，而在这个大背景下，恒大集团没有很好地使用成本--收益分析和边际分析，仍然加大对房地产项目的投资，而带来的收益却并不乐观，导致大量负债到期，企业经营出现危机。

【关键词】恒大；成本--效益分析；边际分析；风险

一、引言

随着生活水平的提升，自2008年起，房地产飞速发展，一跃成为了国民支柱产业，但是近些年来，在国家的宏观调控以及房屋拥有量相对饱和的影响下，房地产市场的空间却在不断的被压缩。截止2020年12月，恒大有798个项目，土地储备面积达到2.31亿平方米。可以看出，恒大没有对房地产业务使用成本--效益分析和边际分析，继续投资房地产业务产生的边际效益小于发生的边际成本，以至于大量负债到期而无力偿付。

二、恒大背景

自从1998年国家取消住房分配制度以来，过去这20多年间房地产行业的高收益率吸引了许多企业，而恒大正是其中的佼佼者，在经过23年的快速发展之后,已经形成以房地产,文化旅游、健康养生,新能源汽车为主的世界500强企业集团。 

“规模最大”是恒大发展的战略，在中国的房地产历史中，1997年才成立的恒大只能算是迟到者，在2006年之前，恒大一直在广东布局，总体来看，恒大一直实行的是比较激进的土地储备政策，恒大拿地时一向比较讲究效率，通常会选择与政府提前商议，提前锁定土地，而恒大的开发模式也比较激进，这一套标准化体系让恒大得以快速扩张，得以实现对其他房企的弯道超车。

2016年，恒大首次登上中国房地产销售榜首，也是这一年，恒大首次进入世界500强企业。

三、恒大困境

（一）房地产业务

自从2008年之后，房地产行业发展突飞猛进，2019年，全国房地产销售纵隔逼近16万亿，虽然同比增长6.5%，但是增速却比2018年低了1.5%，以及全年商品房销售面积同比下降0.1%，可以看出全国房地产市场的发展虽然仍在上升，但是趋势已经逐渐放缓，再也没有以前那种炙手可热的状态了。2006年时，恒大地产项目仅仅在全国20多个城市共计50多个项目，截止至2020年底，这家房地产开发商在234个城市有798个项目，总建筑面积达1.32亿平方米，这种扩张速度不可谓不快。而支撑恒大这种扩张速度是恒大的举债经营，恒大的负债约为3040亿美元，从2016年开始，恒大为了房地产业务而进行融资举债，筹资性现金流净值由2137.20亿变化为2020年的-1450.15亿，可以看出恒大融资而获得的资金已经逐渐不能覆盖其成本。于是只能继续举债。

8月10日，恒大集团突然发布公告，要开始出售名下资产，从今年开始，恒大系股票就开始了一路下跌之路。恒大的总负债达到了1.95万亿，其中的1.5万亿负债在2021年到期，而恒大虽然土地储备多，但是集中在3，4线城市，很难出手。

10月22日，许家印在恒大集团复工复产大会上宣布要全面实现现楼销售，大幅度降低房地产开发建设规模，10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型，这意味着，未来恒大将形成新能源汽车为主、房地产为辅的产业格局。

（二）盲目多元化

恒大在扩张的过程中，也有着盲目多元化的问题，恒大从2013年开始涉足体育，粮油，矿泉水，新能源汽车等业务，但是这些业务互相之间不能兼顾且差别过大，恒大在进军这些业务之前并没有利用好成本--收益分析和边际分析，导致亏损过大，投入产生的边际收益小于付出的边际成本，烧掉了宝贵的现金，才会有现在现金流断裂的今天，最后只能被迫剥离部分业务。

本来因为房地产存在着周期性风险，多元化并没有错，例如香港的李嘉诚等，都会选择进入其他产业经营，但是恒大的选择上出现了错误，选择了一些竞争激烈，投入巨大的产业。矿泉水行业一般是在全国遍地开工厂，就近运输，这样才能控制成本，而恒大冰泉是用长白山的水源运往全国，这就变相提高了运输费用，只能走高价路线，但是恒大又想走低价路线，于是只能一直亏损，投入产生的边际效益无法覆盖其边际成本，最后只能将恒大冰泉打包出售。

四、分析方法

（一）成本--收益分析法

成本--收益分析是列明作出一项决策所需要的成本和所获得的收益，为了追求效用的最大化，力图用最小的成本获取最大的收益。对于恒大来说，在房地产业务上进行投资，为此而付出的成本则有：一.政策和施工周期等原因很难套现的机会成本，二.以往融资而必须付出的利息，三.继续施工而支付给施工单位的资金。而收益则为卖出住房获得的收益。因为国家的宏观调控，很难在短时间将住房卖出，但是利息支出是一直存在且必须支付的。这种扩张很可能没有利用好成本--收益分析而只是为了更快地跑马圈地，收益是小于成本的，导致大量的负债到期而无力偿还。

（二）边际分析法

边际收益是指增加一个单位的活动水平所引起的总收益的变动量，边际成本是指增加一个单位的活动水平所引起的总成本的变动量，活动的最优化水平是指能够使净收益达到最大的水平，所谓边际分析就是为了求最优活动水平的分析。而在做边际分析时，很容易受到沉没成本，固定成本的影响，从而导致做决定时不够理智，但其实用边际分析做决策时，并不应该考虑这些成本的影响，而应该比较因此而增加的收益和因此而增加的成本，以此来决定是否做这一步决策。对于恒大来说，继续对房地产进行投入，在2020年时的项目已经达到了798个，但是项目产生的收益短时间却很难实现，因此而产生的边际成本则为需要完成项目而支付给施工单位的资金。然而恒大并没有很好地使用边际分析，此时的边际收益已经不能覆盖边际成本，继续扩张下去只会越来越亏损，所以导致了恒大虽然手握大量优质土地资源，但是大量负债到期，施工资金被抽取，无法施工下去的局面。

五、启示与借鉴意义

（一）把握政策方向

在制定发展战略的同时，需要把握好政策发展的方向，国家不可能放任房地产市场一直这么野蛮生长下去，炒房现象只会得到遏制，而中国城市化发展的进程也会放缓，房地产也早已进入了存量市场，国家的宏观调控迟早会落实，而恒大的战略应该放缓，不能那么激进。

（二）进行合理融资

房地产行业比较特殊，一般投资量比较大，前期投资比较多，为了降低压力，很多企业会选择使用预售的方式进行回款，而房地产进行融资投入比较大，企业如果将大量融资投入房地产，而一旦回款不力，融资成本则会给予企业很大的压力。因此，企业应该合理运用成本--收益分析和边际分析，合理比较融资需要付出的成本和将资金投入房地产所取得的收益，避免为了扩张而举债经营。

（三）完善公司决策机制

在公司决策做出之前邀请多方专家进行评估，合理分析，借助市场调查等措施，在拿项目之前提前进行项目可行性研究，保证数据更加准确与相关，这样才能更好的进行成本--收益分析和成本分析，再确定是否需要拿下这个项目。

参考文献

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[2]韩涵沛.房地产投资风险及防范策略分析[J].时代金融,2021(11):40-42.

[3]刘向月.政策调控环境下房地产行业投资模式分析——以恒大地产为例[J].投资与创业,2021,32(10):20-22.