从城镇化大趋势看房地产市场的未来发展

从城镇化大趋势看房地产市场的未来发展

毛胜波

苏州天元土地房地产评估有限公司 江苏省苏州市 215000

摘 要：城市化是社会发展过程的一部分，它促进了国内需求，也促进了经济的发展。城市化推动了住宅市场的发展，要求住宅的房价处于一个较好的范围，而城市化水平的上升会推动住宅的需求。城市化的黄金期为30%-70%，而中国目前处于城市化过程中，城市化的发展必然会对房地产的需求产生一定的冲击。

关键词：城镇化;房地产业;市场需求

城市化是社会发展过程占比较重的一部分，它是拉动内需、促进经济发展的最主要的物质载体，而房地产则是城市化过程中最主要的物质载体。城市化推动了住房需求的发展，要求住房价格处于一个较合理的范围，而城市化水平的提高会推动住房需求的增加。经过大量的专家和学者的调查，目前城市化率为30%-70%，这是城市化的黄金时期，而城市化的发展必然会对房地产的需求产生一定的影响。

一、中国近十年的城市发展历程

(一)城市化进程迅速发展，城镇人口年均增长2千万以上2000-2010，是建国后城市化发展最快的时期，平均增长1.4个百分点，每年新增城镇人口2千万以上。城市化率在2011年第一次超过了50%，高达51.3%。中国的城市化率与世界上其他主要国家的城市化水平相比较，已经超出了发展中国家的平均水平。但离77.5%的发展目标仍然存在着很大的差距。

(二)城市化对宏观经济的拉动作用，给房地产行业带来了更大的发展空间。这给房地产行业带来了强劲的需求，促进了市场供给的持续增长；住宅消费带动工业投资规模的增长，使得房地产市场的规模回归到百度的水平。到2012年，全国住宅市场的销售规模11亿1千万平方米，新建建筑面积17.7亿平方米，较2000年同期增加5.0倍；商品住房销售总额达6.4兆，较2000年增加15倍，远高于同期的发展投资增速。

二、我国城镇化正处于黄金发展阶段

城市化也称为“城镇化水平”，是指在全国总人口中，如城镇、城区等人口集中的地区或居住地的居民所占据的比例，并不以城乡居民为单位，而是衡量经济、政治、社会发展水平的一个重要标志。十八大以后，中国政府一再强调，城市化是推进经济发展的最大动力，[1]推进城市化进程，是当前国家领导人面临的重大课题。《全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020年》是中国十年来推进新型城市化进程的重要文件，其中明确提出，要在十年之内建成上万个以上的城镇，发展20多个城市。该通知提出，要把发展好的小城作为发展重点，把边境港口的县城建成小城。城市化是一个国家的基础设施和发展程度的关键。按照城市化的趋势来看，我们现在还处于30-70%的发展时期，这种迅速的城市化将为房地产带来巨大的发展空间。”

三、城镇化与房地产业发展的关系

城市化进程的加速是指人口迅速地向城镇集中，同时也是城镇的扩张，城市的形态和基础设施的发展。作为国家经济发展的基础工业，它是一个城市的基本产品，它是一个城市的基本物资，城市化是经济要素和生活要素在空间上集中的一个进程，而发展的前提是土地的发展。城市化对城市的发展和对资源的开发起着重要的支撑作用，这就要求房地产的早期发展与迅速发展相适应，而城市化的发展又促进了房地产业的发展；随着城市化的推进，房地产行业迅速发展，为我国的房地产行业创造了广阔的发展空间，为我国的房地产行业创造了广阔的发展空间。城市化和房地产发展是一个互相依赖的过程，而房地产作为城市化发展的一个重要支撑。

四、城镇化与过去发展路径的差异

 (一)“以人为本”，以实现城市化进程中的“以人为中心”，中国城市化进程的一个显著特征是：“城镇建设”迅速发展，而“聚集型”的人口增长率却相对缓慢；我国的城市化进程比城市的城市化进程要慢得多，对农村的土地资源进行了适度的开发。另外，由于流动人口数量较多，如果按户籍人数来衡量，其城市化率较慢；城市居民进入城市的动机很强。新城市化的目标是满足当前城市常住居民和今后新增加居民的居住需要和城市外来人口的城市居民需要，切实实现李克强提出的“以人为本”

(二)注重品质而忽视发展的支撑能力，与经济发展的规模不符，当前我国的基础设施和公共服务发展水平较低，空间和城市计划缺乏先进性。而中国的城市化进程在数十年前就已形成了一定的物质性。而在今后，新型城市化将由单纯的规模扩大到品质提高。

(三)推进城乡一体化发展以消除区域差距，在改革开放之初，国家实行了以沿海为重点的发展战略。30余年的发展，东中西部经济发展差异日益拉大。与此同时，由于农村产业发展水平相对较低，城乡居民收入水平差距也在不断扩大。未来的新型城镇化将形成以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成复合作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇的协调发展，缩短地区差距，平衡地区间的发展。

五、 城镇化下的房地产市场需求的空间定位

从表面上来看，城市化是指城市内的大量农民和适龄劳动力。然而，表面现象并不能使我们对房地产的市场空间的前景进行准确的判断，必须从根本上理解城市化。起点为工业的区域聚集，以工业的聚集带动城市的人员聚集，进而带动技术、教育和物质；服务和产业等一批元素在某一区域内聚集的进程。城市化的实质与城市的社会、经济发展相结合，可以认为是农村向城市的经济因素的空间过大，因此，城市化水平较高的县、镇将获得较大的发展机会。由于县乡与城镇之间关系密切；经济结构、消费水平和生活方式更加贴近乡村；在这种情况下，适龄的农村劳动力更易于融入这些地区，而农民则能在较低的生存费用下实现从农民到公民的转换。因此，这种规模较小的城镇，必然会吸引更多的流动人口，随着《全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020年》的实施，农村和县城必然会成为城市化的主力，也会是房地产的重要消费场所。

六、中国城市化进程对楼市的冲击

(一)城市化促进了中国住房总需求的增长；当前，中国正在经历一个快速的城镇化进程，城镇化率为45%至46%，与工业化相比存在一定的差距。要实现工业化与城镇化相适应，中国未来20年的城镇化将会是现在的两倍。中国的住房市场在理论上具有很大的发展潜力，这是一个很大的需求源。目前[2]，中国的房地产行业虽然发展迅速，但是年新增的建筑用地约为三千万平米，远远不能满足需求。按照中国目前的工业化程度，中国的住房需求量将会很大。所以，只要采取适当的城镇化措施，我国的房地产行业将会保持较长时期的快速发展。

(二)城市化是中国房价不断攀升的动力。发达地区城镇的规模和人口的相对稳定，使住房价格总体上也较为平稳，城市化已经结束。通货膨胀、利率等货币因素是影响房地产价格的重要因素，但就中国来说，中国目前处于快速发展阶段，城镇化进程很迅速；在接下来的20年里，我国的城镇和人口将会翻一番，大量的房屋需求量导致了国内主要的大城市价格持续上升。按照世行的建议，北京，上海和广州的价格已经超过了10个百分点。所以，随着中国城镇的快速发展和城镇的发展，其价格势必要比外国所说的更高。

根据房地产的定位原理，价格与价格相等，再加上垄断地位。地点的价格一般与从房子到市区节省的运输费用相近。如果居住在城市的话，可以节省运输费用。这也是因为城市地段好，所以每年的房租都要高于郊区。在快速的都市化进程下，房屋的地段往往会更好，而在郊外，再过个数年就会成为市区。住宅正处于快速的都市化中，其自身的地理环境正在发生着不断的升值，因而，加速的城镇化将促进价格的上升。

七、新型城镇化下的房地产发展趋势

(一)今后十年内，住宅需求量将达到160亿平方米，市场规模持续扩张，与高城市化程度的发达国家相比，城镇居民的平均居住空间仍然存在着相当大的鸿沟；根据初步估算，在今后十年内，若不计投资的需要，新建住宅面积将达到160亿平方米；在这些项目中，大约有120亿平方米的商品住宅。

(二).更加稳定：城市化速度减缓，对房产的需求更加稳定。新的城市化进程将会以降低城市发展的质量为重点，在今后的一段时间里，城市化的增长速率可能会下降到1%以上，而城市的平均新增加的城市居民人数将会下降到1700-1800万。而新增加的城市居民是从乡村迁移到城市的，他们的购买意愿并不高。随着城市化进程的减缓和城市新居民的购买力的下降，再结合基础设施的不断扩张，房地产市场对房地产的需求将会更加稳定。

(三)更加平衡：按照都市发展的原则，各区域的发展更加平衡在区域间的经济辐射力和综合协调发展方面，长三角、珠三角是最具辐射性的区域，而在区域内，东部城市的发展规模与发展速度都是首屈一指的；由于有了良好的政策环境，我国的经济和房地产业的发展空间将进一步扩大。

我国中西部的经济和房地产业的发展空间将逐步展现出来。就城市的种类而言，与三四线相比，一二线城市具有良好的发展根基，同时也加快了楼市的发展。因为当前都市化程度已经很高，将来的楼市需要更多依赖当地居民的改善和吸引，而其市场的规模却很小，且因土地稀缺、富人密集；其高档产品的作用将会变得更为显著。一、二、三线地区的房地产市场发展仍然是重点，但三四线地区的发展略有落后，并因区域经济和市场情况而呈现出明显的差异。

(四)健康：逐步建立起土地、保障房等长效制度，使产业健康发展。乡村产业化是推进新四化进程中的一个关键环节。随着城市化进程的加快，以及土地的改造，当地的城市人口将会对住房产生巨大的需求。在区域的分配上，一、二、三大都市的居民购买压力较大，因此，流动人口对城乡居民的中等和低级消费有一定的影响。另外，十二五计划中，全国住房保障覆盖率达到20%，并将农民工收入囊中。保证的范畴内，各地区的住房都将迎来新的发展机会与新的挑战。

八、城镇化与房地产市场需求的关系

城市化进程中，不仅是城镇的规模在持续扩张，而且在工业结构方面也在改变，第一工业在 GDP中所占据的比例在下降，而在第三工业中所占据的比例将继续增加；城镇的大小与第三工业的比重呈显著的相关，而在此进程中，房地产行业将会受到正面的促进；城市化进程中，农民和劳动转移到了城镇，主要的人口构成发生了变化；城市化是农村消费观念、消费价值观和农村文化结构；从居民消费习惯到城市的变化；城市化使我国的工业和生产方式发生了转变，主要体现在：资本、劳动等生产要素由农业生产转向了非农业。城市化进程中出现的多种变化将会对住房市场造成冲击。

(一)生产性需求在城市化的推动下不断增长。生产性需求是指为满足生产和管理的需要而产生的对房地产产品的需求。随着城市化进程，劳动力从乡村流向城市，城市的就业机会越来越多，生产的规模也越来越大，因此，工业、服务业等行业的生产和服务业也会不断地扩张，生产的规模也会越来越大，因此，工厂、商店、服务业等生产性用房也会越来越多。城市化进程促进了国内生产总值的增长，从而促进了房地产的生产性需求。

(二)城市化对住房消费的拉动作用。住宅的需求主要是由于住户的住房需求而产生的一种消费需求。消费者的需求量在逐步增加。[3]城市化进程中，大量的农村居民涌入城镇，而进城的农民首先要寻找自己的房子，这是一种固定的居住用地需求。城市化水平每提高1%，城市居民就会提高5%，而中国的城市化水平每年都在以1个百分点左右的速率增长，因此，对住房的需求量非常大。城市化促进了我国的经济发展、居民的收入和人们的生活习惯的现代化，因此，对改善住宅的需求将会促进房地产的需求量；改善住房市场对住房的长期需求，促进了住房市场的流动性。城市化的城市越来越庞大，对老城进行了更新，老城的拆迁导致了很多住宅的需求。

(三)城市化对投资的拉动作用。投资需要是指不以直接生产方式或以消费目的购买不动产。即以不动产做为一种投资手段，以不动产进行保值增值。通常把商品房卖掉或者租出去，赚取利润。而消费和投资的需要又相互促进，随着住房消费的增长，对投资的需求也随之增长。房地产是一种具有稀缺的土地的地产，在城市化过程中，它是一种稳定的、低风险的投资方法。随着城市化进程的推进，对住宅的消费需求不断增长，房产必然会成为增值的必然。因此，城市化必然会带动对房地产的投资需求的增加。

结束语

中国目前的城市化速度为30%-70%，这是一个快速发展的黄金时期，随着城市化进程的加快，中国的消费性需求、生产性需求和投资需求的增长，城市化进程的加快，使得居民的需求需求发生变化，从而推动了高端的住房需求。在我国城市化过程中，房地产行业起着举足轻重的支撑作用，而城市化的迅速发展则带动了房地产开发的旺盛的市场。在城市化高速发展时期，这一过程必然会对房地产的需求产生较大的影响，因此，必须大力发展和健全房地产，促进房地产行业的良性发展。

参考文献

[1]张奕河，郑大川.城镇化与房地产市场需求关系研究[J].特区经济，2009（12）.

[2]骆永民.城市化对房价的影响[J].财经研究，2011（4）.

[3]钟学军.房地产需求分析[J].科技信息，2011，（2）.