如何把控房产界无效成本的产生

如何把控房产界无效成本的产生

翟珊珊

宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司

摘要：现阶段，我国城市化进程不断深入，房地产行业飞速发展。随着经济水平的快速提升，房产界迎来了新的机遇与挑战。在房地产项目开发过程中，无效成本的产生会对项目的整体效益带来负面影响，需要对其进行分析与研究，以全面促进房地产行业的稳定发展。本文首先阐述了房产界无效成本控制的必要性，然后分析了其产生的原因，同时提出了几点加强把控效果的建议，以供参考。

关键词：房产界；无效成本；把控

1房产界无效成本控制的必要性

针对无效成本来说，在项目的实施阶段，关键是指不具有提升价值作用的产品，这类成本难以得到客户的认可与补偿，因此成本浪费的特征比较明显。相较于有效成本，无效成本的零收益特殊性也较为突出。对无效成本的成因进行分析，主要是由于计划出现错误或方案变动而造成的，因此房产界在进行成本控制工作的时候，必须要强化对无效成本的控制。

在成本控制过程中，无效成本控制的基础主要以已经完成项目成本数据信息为主，通过对动态成本中的无效成本进行全面的分析，对其成因进行完整的记录，明确无效成本产生的环节，确保其管控的目标与内涵等和项目的各个环节进行紧密结合，保证多技术职能部门对无效成本的控制给予全力支持与认可，强化细节管理的执行力度，并持续的规范企业制度与流程等，极大的降低无效成本的产生概率，进而促进目标成本的顺利形成。不仅如此，在工程施工建设中，强化动态管控与评估，能够有效地防范相似项目中同类无效成本的产生，避免出现重复的无效成本，从而有效地引导成本控制的全面落实。在这种情况下，无效成本控制为了达成和项目成本管理的良好融合目标，对各个专业职能部门的参与都提出了明确的要求。

2房产界无效成本产生的原因

2.1设计方面原因

设计方面原因主要涵盖图纸问题与房产企业本身的设计管理问题，具体体现为设计失误、审图不够合理与设计缺少经济性等。在房产项目的前期阶段，设计环节有着举足轻重的作用，准确地掌控设计效果，能够良好控制变更增加的成本。但是在具体的施工过程中，有时存在延迟下达变更指令、材料技术选用不科学以及专业对接性不足等问题，进而增加了整体的成本。比如，精装设计介入比较晚，已经完工的建筑结构和装饰图不相符，存在明显的偏差，因此必须要对原有建筑进行多次调整。施工图纸出图以后，建筑、结构、装饰施工图纸与施工工序存在较大的矛盾，进而造成二次返工的情况发生。一般情况下，建筑产品与普通的工业产品有很大的不同，具体表现为建筑产品具有很强的不可逆性，并且超出成本无法挽回，因此，为了有效规避由于设计因素而引发施工返工的情况，需要对设计准确性给予足够的重视。此外，在建设企业的角度来说，倘若选用的设计单位不合理，那么在频繁更换设计单位期间，不但会影响其责任的溯源，还会极大地提升成本。

2.2建设方管理原因

由于缺乏对市场的调查与对客户需求定位不够准确，客户对产品需求出现变化，造成了对产品的错误定位，针对已经确认完成或者已经执行的方案进行颠覆性或者重大的调整，进而增加大量的返工与调整成本。例如，毛坯房阳台已经铺上了地砖，客户在入住装修的时候，会按照整体的装修效果对其予以拆除，然后重新铺贴阳台地砖，导致企业的成本投入较大，而且客户在装修期间也会发生成本严重浪费的情况，在房产企业与客户的角度来说，这些成本都是无效成本。为了追求整体的品质，选用过于复杂与过于昂贵的造型或者构件，后续的维护保养成本也会增加。

3房产界无效成本把控措施

3.1强化无效成本的归口与分析

对于加强房产界无效成本把控而言，首先要把所有的员工的思想意识都提升起来，通过案例演示的方式，让每一个员工都能加深对无效成本的认知，了解无效成本对企业带来的危害，从而实现最大程度避免无效成本的目标。对成本管理部门来说，应当确保每个月度的无效成本数据能够及时地、完善地收集与整理，并强化无效成本柱状图的建立，全面、深入地分析其与正常值之间存在的差异，为后续归口纠偏工作的有效落实夯实基础。另外，要对成本的具体责任进行精确的划分，保证每个部门的所有人员都能得到具体的执行和细化，使职责制度得以充分显现，不仅有利于问责制的合理建设，还能够有效规避无效成本问题。

3.2增设自检和评审环节

为避免无效成本的频繁发生，必须加强经办机构的自检与评审力度。在设计环节，通过有效的自我检查，可以发现设计中存在的一系列不合理因素，从而制定科学的、合理的技术方法进行修正。在销售准备时期，应当针对对外发布的销售信息加强审查，最大限度避免信息中存在潜在风险隐患。同时，对于法务、工程等专业人员而言，也要加强合同模板编制的规范性。在项目造价管理中，应该把营销费用、管理费用等作为重点要素，从而为后续的管理工作创造良好的环境条件。需要注意的是，尽管管理和营销工作投入的费用在项目成本中的比重很小，但由于其具有绝对数额的特点，因此，在将管理和营销费用列入预算管理的基础上，应该不断地、持续地改进监测和预警系统，从而使降低成本的目的得以顺利实现。

3.3施工中无效成本管理

施工期间产生无效成本问题，主要的形成原因与施工准备不够充分、组织不够合理以及现场管理混乱等因素有着直接的关系。因此，在此阶段，想要加强对无效成本的把控，就需要进一步强化精细化管理水平，促使其与各种无效成本有机地结合，同时提高施工组织协调能力，重点对不同施工界面以及节点进行管控。在项目现场中，由于涉及的专业交叉工程较多，也包括了众多的承包商，因此，施工的工作量和时间压力都很大，在这一方面，若协调能力不够，则会造成更高的无效成本。所以，必须加强施工阶段的协调管理水平。其一，项目的质量控制。在房地产开发项目中，质量管理属于十分重要的问题之一，不容忽视。如果质量存在问题，有很高的概率需要进行返工，从而增加无效成本。因此，在工程质量管理上，必须建立健全的管理制度，对承包商进行全方位、多角度的监督。同时，要对历史项目的质量问题进行统计和分析，以确保后续的项目能够得到合理的改善，从而尽可能地防止质量问题频繁发生，有效降低无效成本。其二，变更和签证管理。想要加强此方面的管理，可以实行一月一清或者一单一评的模式。每月整理各类签证单、变更协商文件等，尽量减少事后签证补办行为出现的可能性，实现及时、有效地控制无效费用的目的。

3.4合理开展限额设计

一般而言，在限额设计中，合理地应用成本设计理念拥有非常高的实践价值，能够保证产品设计的经济性和实用性。想要持续提升限额设计水平，必须综合考虑设计方案等因素，并对其积极地进行优化，以达到精确的成本核定。在设计指标方面，要注意强化成本增强敏感度等方面内容，并将其充分与“利润-成本倒逼法”有效结合，为设计过程提供合理的、正确的指导的基础上，持续提高成本控制的效果。

结束语

综上所述，经过研究发现，受到土地资源具有不可再生特性、项目覆盖范围广泛、涵盖内容繁多等原因的影响，房地产开发企业的效益会产生一定的负面影响，因此，对于房产界各企业而言，降低成本是非常有必要的行为。其中，加强无效成本把控，优化成本控制是十分有效的途径，房地产企业需要强化事前和主动控制，确保成本控制的科学化与规范化，在项目的全过程中有效落实精细化管理，促进成本优势的快速形成，全面提高企业的核心竞争力。

参考文献：

[1]张国荣. B房地产公司项目全过程成本控制研究[D].山东大学,2021.

[2]马天金.房地产企业无效成本产生原因及措施刍议[J].经济管理文摘,2019(24):15-16+18.

[3]于婷婷.基于BIM技术的无效成本分析研究[D].广东工业大学,2018.