公允价值模式在投资性房地产中的应用——以金地集团为例

公允价值模式在投资性房地产中的应用——以金地集团为例

王萍

重庆理工大学会计学院，重庆市，400000

【摘 要】随着全球经济的发展，中国会计逐渐与国际会计接轨，2006年，财政部颁布的新会计准则中，引入了公允价值计量模式。对于投资性房地产占比较多的房地产行业来说，不同的计量模式会对企业财务状况、经营成果的披露状况产生重大影响。本文以公允价值计量模式在金地集团中的应用为例，对比后续计量模式转换前后企业的财务状况，分析其转换原因，评价其转换后的财务绩效，以期丰富其相关研究。

【关键词】公允价值；计量；投资性房地产；应用

一、前言

早在20世纪70年代，美国会计准则中就开始使用公允价值对部分资产进行计量，而我国公允价值计量起步相对缓慢，在20世纪90年代，才开始对公允价值的应用进行研究，各方面的制度也尚未完善，因此我国有必要对此有更深入的了解。

投资性房地产是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，其主要包含：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转入的土地使用权和已出租的建筑物。我国投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种。2006年，财政部出台的会计准则对企业投资性房地产后续计量模式的选择做出了规定，对于投资性房地产的公允 价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

二、采用公允价值计量模式的投资性房地产规模

根据我国上市公司相关数据显示，截至2020年，拥有投资性房地产的上市公司数量有4908家，较2010年的700家增长了 600% 左右。而其中以公允价值模式计量的数量从 2010 年的 26家增长到 294 家，所占比重从3.59% 增长到5.99%，仅增长了2.4%。这表明绝大多数企业仍然对公允价值计量模式保持观望状态或者并不看好。其可能的原因一是企业一旦使用公允价值模式进行计量，就无法再转回为历史成本模式进行计量，二是如果企业采取成本模式进行计量，其计提的折旧在计算应纳税所得额时，按照税法要求可以扣除，这样可以减轻企业税负。

三、案例分析

（一） 案例简介

金地集团成立于1988年，于2001年在上交所正式挂牌上市，1993正式开始经营房地产相关业务。经过近三十年的发展，公司规模和效益都逐步增长，房地产开发已经成为了金地集团的主营业务。2013年，根据金地集团年报，其发生了会计政策变更。公司在2012年以及以前年度中，投资性房地产后续计量模式选择的是成本模式。但是2013年11月，公司通过议案决定，自2013年12月1日起，公司投资性房地产的后续计量模式正式变更为公允价值模式。计量模式变更后，金地集团将采用追溯调整法对可比年度的财务报表进行核算并重述。

金地集团选择年限平均法对投资性房地产计提折旧，具体折旧情况如表1所示：

表1 金地集团投资性房地产折旧情况

数据来源：金地集团2013年年报

（二）案例分析

1变更动因分析

第一，为了统一旗下投资性房地产的会计政策。金地集团于2012年以现金收购香港上市公司——星狮地产，2013年正式更名为金地商置，金地商置持有的投资性房地产按公允价值模式进行后续计量，而金地集团自身持有的投资性房地产此前则采用成本模式进行后续计量，金地集团在变更会计政策后，将对现有和未来的投资性房地产统一采用公允价值模式进行后续计量。

第二，为了更好反应企业资产真实价值。成本模式是金地集团投资性房地产多年来一直使用的计量模式。随着金地集团的不断发展，公司所拥有投资性房地产也越来越多，占总资产的比例也越来越大，公司认为，公允价值计量模式相较于成本计量模式，能够更客观地反映其真实价值，更真实地体现公司财务状况，也便于管理层和投资者更好地做出有关决策。

2选择公允价值计量模式的影响分析

2.1对资产负债表的影响

根据金地集团有关年报显示，变更投资性房地产后续计量模式后，追溯调增2012年年末投资性房地产账面价值45.04亿元。其中，分别追溯调增递延所得税负债10.58亿元和未分配利润24.89亿元。金地集团2012年-2021年投资性房地产总额及在总资产中的占比如图1所示：

图1 金地集团2012-2021年投资性房地产总额及占总资产比例

数据来源：金地集团2012-2021年年度资产负债表

从图1可以看出，在2013年变更会计政策后，金地集团的投资性房地产从2012年的30.88万元陡增至2013年的100.38万元，占比从3.01%增加至7.09%，涨幅逾4个百分点，紧接着，在2016年占比值达到巅峰，尽管在随后几年的时间内，投资性房地产占总资产的比例有所下降，但比例仍然高于5%，且投资性房地产总额在总体趋势上呈现增加趋势。可以看出，变更后的投资性房地产已经成为了金地集团资产组成的重要部分，这也对金地集团的资产构成影响颇大。

2.2对利润表的影响

根据金地集团年报有关数据，金地集团2012年因投资性房地产后续计量模式的变更而产生的公允价值变动收益由0元追潮调整为5.12亿元，占净利润比例为10.91%。在此基础上，金地集团2013年-2021年因投资性房地产后续计量变更为公允价值计量模式而产生的公允价值变动收益有关数据如图2所示：

图2 金地集团2012-2021年公允价值变动收益占利润表比例

数据来源：金地集团2012-2021年年度利润表

从图2可以看出，金地集团2013-2016年公允价值占净利润的比例是非常大的，在2013年公允价值变动损益占到了净利润的45%。结合图1可以看出，2016年之后，金地集团调低了投资性房地产在资产当中的比例，所以在2015年之后公允价值变动收益占净利润比例较低，但是总体来说公允价值变动损益对利润的影响都是正向的。

2.3 对所有者权益的影响

《企业会计准则》规定，会计政策的变更需要调整最早期初的留存收益。根据金地集团2013年年报，因会计政策的变更，金地集团的股东权益也需要追溯调整，具体数据如表2所示。

表2 金地集团会计政策变更对股东权益的追溯调整表

数据来源：金地集团2013年年度股东权益变动表

企业会计准则规定，会计政策的变更需要调整最早期初的留存收益。根据金地集团 2013 年年报，因此次变更，其2012 年年末股东权益追溯调增为 3455.54亿元，涨幅达到10.30%。其中，盈余公积调增0.15亿元，未分配利润调增24.89亿元。留存收益的调增使得金地集团所有者权益随之增加，其中末分配利润的调增使得净利润也相应增加。

四、研究结论

投资性房地产后续计量模式变更为公允价值模式后，公允价值变动损益对其影响均是正向的，且公允价值更能体现资产真实价值。此外，公允价值计量模式不仅使企业财务报表产生变化，而且对企业的信用也产生了积极影响。但是由于我国的市场目前还不是强有效市场，有时并不能带来正向的信息，并且公允价值模式在经济不发达、没有活跃交易市场的地区还并不适用，企业还需要对瞬息万变的市场环境保持时刻关注，提高警惕，防止产生对企业净利润产生的负面影响。

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