小区物业管理中的问题及法律对策

小区物业管理中的问题及法律对策

张旭东

广东赋诚律师事务所 广东东莞 523013

摘  要：伴随着市场经济的飞速发展与人民生活水平的逐步提高，物业管理已经成为影响居民生活质量的重要管理活动。本文以小区物业管理的相关定义为基础，结合其在小区业主、物管企业与行政管理等方面的现存问题，从强化法律宣传、健全法律标准与重视政府监管等角度提出法律对策，以期为相关管理人员的工作实践与策略应用提供指导意见与借鉴经验。

关键词：小区物业；管理问题；法律对策

前  言：我国的物业管理行业经过二十余年的发展已经在组织构成、活动管理与社会功能上取得了长足的进步，但受限于技术水平、规范建设与管理能力等方面，其仍存在着一定问题；而小区物业作为居住物业的一种，因其成员构成复杂、物业水平参差、管理行为混乱，该部分问题尤为突出。如何从法律角度发现、解构并解决小区物业管理相关问题，就成了管理人员需要关注的课题。

一、小区物业管理概述

物业指已经建成并投入应用的各类型房屋建筑及与之实际功能相匹配的场地、设备与器具等，其建造活动与应用活动均具有长周期性。小区物业一般指住宅小区物业，因其功能性分类属于居住物业，故其对区域整体服务功能、经济功能与社会功能有一定要求。小区物业管理这一活动主要是指小区业主根据一定条件遴选符合要求的物业管理企业进行合同条文的签订，而物业管理企业则按照合同条文规定的范围行使一定的权限以对业主居住的住宅小区及配套区域进行设备维护与行为管理，从而达到提升业主生活质量、强化区域环境水平的目的。

二、小区物业管理的现存问题

（一）业主法律意识缺失

业主作为小区物业管理企业的雇佣方与物业管理服务的接受方，是组成小区物业管理活动的主题之一，也是当前阶段我国小区物业管理活动中极易出现问题的环节[1]。小区物业管理一般作为售楼服务的负责条款出现，因此大量业主对物业管理服务的认识存在相当程度的偏差，一方面，部分业主观念较为落后，并未认识到服务活动的商品属性，导致在一定条件下自身环境受到侵害后无法有效利用法律武器进行权益维护；另一方面，业主并未认识到自身在物业管理活动中的反馈作用，疏于对物业管理公司的监管，这使得部分物业公司的针对住宅小区的维护管理活动不透明、不彻底、不有效，极大程度上影响了业主的生活质量，损害了业主的合法权益。

（二）物管企业水平不足

物业管理企业的水平切实影响着小区物业管理活动的实际效果。物业管理企业的水平导致的管理问题具体包括以下三点：一是物管企业内部规章制度建设不完善导致的管理混乱与经营亏空问题，这导致乱收费现象频繁发生；二是物业管理人员综合素质参差不齐，缺乏统一的入职遴选与上岗培训机制，这直接导致物管活动的参与人员流动性强、专业性差；三是安全管理差，部分物管公司缺乏安全管理意识，并未针对管理区域内可能出现的消防、偷盗等问题设定相应的预案，无法保障业主的生命财产安全。

（三）行政管理行为混乱

针对物业管理活动出台的法律法规与规范标准数量繁多，但政府及相关部门针对物业管理活动开展的行政管理行为仍存在一定问题。一方面，物业管理相关法律体系的建设不够健全，部分纠纷在处理时执法处理、责任分配与权利义务等环节上无法做到有法可依、有迹可循；另一方面政府部门对物管企业的监管不够严格，部分企业存在侵吞资产、签订空头协议的恶性行为，极大程度上影响了地区形象与执法行为的严肃性。

三、小区物业管理的法律对策

小区物业管理因小区物业对服务功能、经济功能与社会功能的要求，存在以下特点：（1）社会活动集体化。小区物业管理在将费用缴纳、地区保洁、安全管理等服务性功能集体化的同时，也使得业主以小区为单位成为一个有机结合的整体，便于针对业主的法律宣传工作开展与维权意识培养。（2）服务形式标准化。物业管理公司因其业务要求，在开展经营活动时需根据国家各项法律规范与地区行业标准进行服务形式的标准化与服务行为的规范化，以此确保服务质量的稳定，这为监管工作的开展提供了便利[2]。（3）运营模式企业化。物业管理公司作为独立企业，其运营活动受到诸多法律法规与规范标准的限制，在进行立法健全时可参考部分经营行为相关法律确定其权利与义务。因此相关问题的解决可围绕以上三点展开。

（一）强化相关法律宣传

从业主角度出发，小区物业管理问题的解决需要重视对相关法律法规的宣传并借此强化业主的维权意识。一方面，在业主购房前，政府应安排执法人员对物业管理工作的商品性质进行科普，使用户认识到自己的权利与义务并自发参与到监管工作中；其次，社区应定期联合相关机关开展物业法律普及活动，通过宣讲会、咨询会等手段宣传物管纠纷相关事例的解决方案，并提供法律咨询援助服务，从而潜移默化地改变业主处理相关问题的态度，培养其法律意识。

（二）重视政府监管功能

物业管理行业切实影响着广大民众的生活质量与地区幸福度，因此地方政府与相关部门应严格按照相关法律行使监管职能，并在监管过程中结合地区条件与产业环境着手物业管理行会的组建，通过借鉴国内外的管理经验制定成型的的规范标准以圈定其监管范围与检举能力，借助其对地区内的物管问题进行整理、分析与解构，进而得出地区物管存在的普遍性问题并加以解决；同时物业管理行会的建立与发展也可以标准化地区内物业管理行业的运营管理、人员培养与安全管理等活动，通过提升物业管理产业水平完善行业内部生态，从而进一步提升业主的生活质量，保障其生命财产安全。

（三）健全物业管理立法

法律的健全是一个长周期的发展性过程，而物业管理行业的进步，也是与相关法律法规相协调的过程。为解决小区物业管理问题，使相关争执纠纷的解决做到有法可依、有迹可循，政府应出台部分符合地区条件、产业环境与民众需要的法律法规与规范标准作为现有物管法律体系的补充，以实现现有物管法律体系与其他法律的完美接轨，从而真正做到落实执法处理、责任分配与权利义务等环节，一方面这可以提升相应执法活动的综合效率，协助问题解决；另一方面则可以为后续物业管理相关法律的健全提供基础框架，便于相关制度规章的进一步发展[3]。

总  结：综上所述，我国小区物业的管理活动现阶段仍存在着诸多问题，这在影响业主生活质量与物业环境价值的同时，更与物业管理企业的市场竞争力与核心竞争力息息相关。因此相关管理人员应直面产业发展带来的诸多问题与挑战，基于法律视角勇于改革、积极创新，通过对管理问题的发掘、解构与优化，促进管理水平的提升、产业价值的发展与相关法律应用的健全，进而实现产业的核心发展。

参考文献：

[1]何晓慧.《民法典》背景下小区物业管理当事人之间的法律关系层级[J].法制博览,2021(20):159-160.

[2]高见.关于住宅小区物业管理中的问题分析及发展趋势探讨[J].现代商业,2018(21):85-86.

[3]金锦萍.论物业管理法律制度的重构:从公共物品的角度[J].学术交流,2016(03):74-81.