老旧小区改造

老旧小区改造

朱凌浦 ,易宝超 ,付强强

中建八局第四建设有限公司     山东省青岛市     266000

摘要：随着我国经济建设水平的不断提高，老旧小区改造作为一项重要的民生基础工程，直接决定着我国现代化建设的实效性。基于此，本文重点分析了老旧小区改造面临的困难及其对策。

关键词：老旧小区；改造；困难；对策

在加快城市更新的趋势下，老旧小区改造是社会建设的基本任务。由于老旧小区使用时间长，会影响建筑性能和居住体验，甚至存在安全隐患。因此，只有通过合理改造，才能延长老旧小区使用寿命，优化老旧小区居民居住体验。

一、老旧小区改造原则

1、政府主导和社会力量参与。在城市老旧小区改造中，先要遵循政府主导、社会力量参与原则，充分发挥政府部门的合理引导作用，对全市老旧小区进行统筹规划和改造，设立老旧小区改造治理小组等专业机构，专门推进城市老旧小区的改造治理，将在政策制定、规划布局、统筹协调等方面发挥更大作用，重点协调解决老旧小区改造中遇到的各种难题。同时，积极鼓励和引导社会力量参与，建立健全以政府主导、居民自治、社会力量协同的小区治理体系，优化城市老旧小区改造工作机制。

2、以人为本。城市老旧小区改造的最终受益者是广大居民，因此应遵循以人为本基本原则，推进老旧小区改造，把居民利益放在首位，以满足居民的现实生活需求为基本出发点和落脚点，使居民获得更大程度上的物质和精神满足，充分保障每位居民的切身利益。在以人为本原则下，城市老旧小区改造应保障公众的参与权、建议权和话语权，吸纳小区居民合理意见和建议，让居民通过发表自己的意见及观点参与小区的改造与发展，并对最终整体改造结果进行评估分析，适时优化改造方案。

二、老旧小区改造意义

在城市化进程中，美化城市面貌和完善城市视觉效果较重要。因此，应及时处理规范治理道路频繁开挖、地下管线重叠等问题，并通过隐蔽敷设，使整体管线走向整齐划一，有效延长其使用寿命。在此过程中，老旧小区的改造尤为重要。作为与人民群众息息相关的民生工程，相应的设计规划和改造工作刻不容缓。根据目前老旧小区实际情况，许多居民属于社会弱势群体，无足够能力去改善自身居住环境。

在这种情况下，加强老旧小区改造有助于提供更好的居住环境，而且有助于促进社会稳定团结，使人民能感受到国家和政府的关怀。同时，加强老旧小区基础设施建设，也可促进区域资源的优化整合，带动生态环境质量的提升，实现社会城市化进程的稳步推进。例如，在道路规划设计和改造过程中，可重点对城市主要街区进行综合整治改造，为人们提供更好的工作和居住环境，从而提升城市化整体水平。

三、老旧小区改造面临的困难

1、改造资金筹措困难。目前，老旧小区改造基本上依靠政府拨款，社会投资力度不足。例如，供水设施的改造基本上由市级财政和产权单位共同出资，然而，在落实实际资金时，配套资金严重不足，对小区业主支持力度也不同，因此配套设施的改造面临较大困难。许多住房维修资金长期闲置，使用效率不高，如何利用物业维修资金改造老旧小区配套设施也是一大难题。

2、改造涉及多部门，难以协商。老旧小区改造需提升整个小区水电暖等配套设施，小区道路和立面也需改造，涉及电力部门、城市给排水部门、市政官网、电信部门、消防部门等。仅靠社区自身力量很难协调各单位，易导致工作停滞或重复，严重影响老旧小区改造进度。

3、改造管理不规范。当前，老旧小区改造存在管理不规范问题，管理粗犷，项目目标分散，公众呼声强烈。在具体实施中，仍存在一些不遵守建设管理规范的现象，由于老旧小区改造进度较紧张，前期协调时间成本相对较大，一旦政府许可便急于施工，规范化管理意识不足。特别是由于各城市老旧小区改造自身情况不同，居民诉求不同，改造中会有大量变更，这将对工程造价产生严重影响。

4、缺乏必要的配套设施改造。配套设施改造是老旧小区改造的重要内容，例如，无电梯老年人很难上下楼，但在老旧住宅加装电梯面临许多政策性及财政性问题；在老旧小区初期，居民家庭汽车保有量还较低，未设置较多停车位，然而，随着汽车保有量的增加，老旧小区停车困难，行车较拥挤。老旧小区改造中停车位的设置和电梯的加装将直接影响到每户居民利益，在前期需做大量协调准备，实施较困难，尤其是资金的投入更是居民关注的焦点。因此，建设方往往不愿涉足这些领域，致使老旧小区必要配套设施改造停滞不前。

四、老旧小区改造对策

1、建立政策引领、社区组织发动、业主参与的改造机制。政府在老旧小区基础设施和公共设施建设方面的投入不足或无投入，且业主受自由职业生产生活习惯及收入影响，对现代物业和管理理念认识不一，不可能自发出资组织改造。地方政府应及时研究制定改造政策，确定各项改造资金支持标准，完善改造保障体系，激发业主积极性；社区应发挥组织居民自我管理自我服务职能，弥补业主委员会缺失，成为业主自我管理的组织者，承担起促进组织业主的责任，业主的参与是改造的重要保障。

2、精心组织、科学选定改造项目。改造要解决长期未能解决的民生问题，还要注重打造公共设施及宜居环境，同步提升品质形象。为增强受益群体幸福感，要充分发挥业主主观能动性，选准选好项目，通过多渠道筹集资金，最大限度地发挥有限改造资金的效益，使老旧小区焕发生机活力。优先考虑严重影响生活主体设施及公共设施，如屋面渗水、污水排放不畅、水电气等管网配套不齐等。同时，因地制宜地开展绿化亮化美化工程，尽可能采用现代小区标准改造，促进美丽和谐的建设，提高整个城市形象。

3、建立人才库，完善技术质量标准体系。为保证改造质量，防止短期重复改造，专业技术人员发挥着重要作用。改造比新建更难，而高素质专业技术人才是保障，所以应建好改造技术人才库。此外，通过改造实践，参照现代规划设计建设技术标准，创新老旧小区改造技术质量标准，建立改造标准体系。高标准的规划设计改造项目，高质量建设，使改造更加时尚，促进资源节约绿色发展落地生根。

4、创新方式，建立长效管理机制。老旧小区改造不仅是硬件设施的改造，若作为更具生机活力的软件建设——“管理”不同步完成改造，则改造将失去生命力。“三点建设，七点管理”，美丽和谐幸福通过管理来实现，若改造后设施、绿地、卫生等得不到维护管理，正常生活秩序很快就会被打乱。①通过环境改造，能连片通过拆建并举，为物业服务企业实施标准化管理创造条件；②对区域小业主少不宜标准化物业管理的实行简易物业管理，社区组织向业主收取一定管理费，并组织社会力量以市场化运作方式维护修缮环境卫生和公共设施，从而弥补物业管理缺失，拓宽居民就业渠道，促进服务业发展；③制定政策鼓励业主自主管理、升级改造，可通过奖励补贴形式支持业主自行管理、自行维护环境卫生及公共设施。对自行提升改造的给予一定资金技术支持，增强改造活力。

5、完善机制，全面推进。①统筹规范改造进程。地方政府应根据城市目标定位及长远统筹区域改造目标及标准，实现应改尽改，协调推进老旧改造及新区建设；②探索小区党组织建设，发挥党组织领导核心及党员联系群众、做先锋模范作用，动员公职人员带领群众，积极开展小区自建自管；③重视业主大会组织指导，细化管理规约内容，建强自治制度。特别要发挥规约规范业主决策重要作用，确保公共利益项目的落实。政府和有关部门应认真调查研究，制定指导和解决矛盾的措施，使民生实事落地生根；④建立健全奖惩机制。凡遵守管理规定，履行业主义务，积极参与小区改造管理，将其纳入各项创建活动予以表彰奖励。对不遵守规章制度、不履行义务的，依法予以处罚，逐步形成崇尚诚信守法的良好氛围。

参考文献：

[1]王天驰.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].宁波职业技术学院学报,2018(16):501-503.