集体用地建设租赁住房的现实困境与实现路径初探

集体用地建设租赁住房的现实困境与实现路径初探

黄静

 江西重德房地产资产评估规划测绘咨询有限责任公司 南昌 330000

摘要：对于当前我国存在的人地矛盾问题，相关部门以及工作人员要给予更多重视，意识到集体用地建设租赁住房利用工作的重要作用。分析在当前集体用地建设租赁住房存在的与现有法律不适应、“小产权房”问题无法有效监管等问题，通过合理利用相关政策、加大监管力度、加强集体与国有土地租赁住房市场统筹规划等不同方式，为集体用地建设租赁住房的科学规划，土地资源的科学规划提供保障，促使社会能够朝着更好方向发展。

关键词：集体；用地；建设；租赁住房

社会经济的快速发展，会在一定程度上伴随着社会隐患，当前最为明显的一个隐患就是人地矛盾。在人地矛盾逐渐严重背景下，要做好土地资源配置、优化工作，在这一过程中，要对农村集体建设用地流转进行合理利用，这样在产生红利时，能够为农民创造更多财富，推动农村经济的更好发展。在当前集体用地建设租赁住房中仍然存在不足，针对不足相关部门以及工作人员，要给予更多关注与重视，给出针对性解决措施，实现对土地资源的合理利用，为社会更好发展打下良好基础。

1.集体建设用地改革试点的生成逻辑

在如今社会快速发展背景下，人地之间的矛盾逐渐突出，在面对这一问题时，要将存量集体建设用地盘活，这对于缓解人地矛盾、促进社会更好发展而言具有重要意义[1]。在当前农村集体建设用地中仍然存在很多不足，比如，传统城乡二元土地制度在应用期间，会导致农村土地地位与国有土地地位存在严重不平等问题；农村用地会出现恶意被占用情况，使用效率相对较低，这会在一定程度上影响农村集体建设用地的流转，无法保障宅基地用益物权。农村集体土地在应用、运行期间会面临不同问题，这在对社会经济、社会发展产生影响，同时影响全面小康社会的建设。基于此，要将农村集体土地制度改革工作落到实处，科学利用集体建设用地建设租赁住房，这也是当前社会发展背景下，农村集体建设用地的发展趋势。在新事物推广期间，新制度的制定与完善要始终遵循传统发展，涉农问题的集体建设用地租赁住房也同样。

2.利用集体用地建设租赁住房制度演进

中国土地制度流转经历很长一段时间的发展，而且整个发展过程较为曲折，这也在一定程度上体现出对于农村土地流转态度的转变。在发展期间要确保能够满足客观规律与内外环境发展，从而将原本的成无到有，转化为从严格限制到有条件的转让。随着土地制度的不断完善，在有关农村集体所有土地使用权的相关规定中已经明确农村集体用地禁止应用在非农建设中，其中包括土地出让、土地转让、土地出租等。社会的快速发展，促使规章制度发生变化，规定农村集体建设用地的使用权，要确保能够在符合土地规划条件基础上，严格按照相关法律法规流转。在当前的规定中已经做出明确，农村集体土地、国有土地，可以实现同地、同价、同权，这对于城乡统一的建设用地大市场建设能够起到良好促进作用[2]。在近些年发展中，国土资源部将各类文件下发至各个部门，相关部门在发展过程中，将文件中的内容作为重点。比如，农村土地产权制度的创建与完善，集体建设用地的市场化发展，一直都是我国社会发展以及国家经济发展中的重点工作，针对土地流转、土地规划等工作给予更多重视，这样才能推动集体用地建设租赁住房相关工作的顺利开展。

3.集体用地建设租赁住房的困境

从当前集体用地建设租赁住房的发展中不难看出，在其中仍然存在很多不足，具体分析如下：

①与现有法律不适应。自制定土地管理法开始，就严格规定禁止土地转让行为。随着社会经济的不断发展，土地管理法经过修改后，逐渐对土地流转管制进行开放，但在这一过程中仍会限制农奴才能宅基地使用权交易。在农村集体建设用地的应用期间，会导致集体用地建设租赁住房受到土地制度的制约。针对这一举措，在2017年开始进行试点工作，但在试点工作中仍然有可能会突破现有法律法规。在不同地区试点方案当中会要求集体建设用地在选择过程中明确权属，同时要审查建设租赁住房者的资质情况，从而科学筛选出租赁者。在盘活、创新集体建设用地期间，要确保与现有法律制度保持相同。

②“小产权房”问题无法有效监管。一直以来，农村居民会将住房连同宅基地的使用权流转给城市居民，这也在一定程度上说明，小产权房现象，在农村地区非常普遍，尤其是在城乡结合地区这一现象更为严重。主要是因为在应用集体用地建设租赁住房过程中，会为小产权房现象打开方便的大门。即便在各个地区试点文件中已经作出明确规定，在租赁合同签订时，禁止出现以租代售、转租等行为[3]。但在具体操作工作期间，存在盲区情况。比如，原租赁人在租赁过程中，可能会出现购置其他房产行为，在这一过程中，并不会闲置原租赁住房，但是并没有制定科学合理、完善的监督措施，监管此类行为。

4.集体用地建设租赁住房实现对策

4.1合理利用相关政策

集体用地建设租赁住房的合理利用，需要得到相关政策的保障，因此，对于政策的应用，需要相关部门、工作人员给予更多重视。针对留用地指标、盘活存量用地、统租赁住房建设等制度，工作人员要有正确认识，促使多种政策工作之间能够有机结合。在近些年社会发展中，在多元化安置要求与保障要求下，因为统筹规划工作不到位、将利用地作为绩效考核标准，会在不同程度上影响市场发展秩序

[4]。在盘活存量集体建设用地过程中，村集体中发挥着重要作用，基于此，要对村集体自制优势进行合理利用，采用因地制宜原则实现对土地的合理利用。此外，政府部门针对旧村、空心村，要进行空置宅基地再回收利用，同时对于集体存量建设用地要进行统筹规划，这样不仅能够将存量建设用地盘活，而且能够花费更少投入，高质量完成建设租赁住房试点工作这一目标。在此期间，村集体可以与其他市场主体合作，这样能够实现开发经营主体的多元化发展，将集体用地建设租赁住房融资难问题等更好解决。

4.2加大监管力度

集体用地建设租赁住房应用的主要目的是，缓解当前我国存在的人地矛盾，并对快速整章的住房需求与现实房价不匹配问题更好解决，达到“房住不炒”的目的。但该种设想与初衷，在现实生活当中经常会因为监管工作不到位而无法实现，基于此，针对集体用地建设租赁住房要极大监管力度，创建长效监管机制，确保惠民性政策在落实期间不受影响。对于“小产权房”的监管问题，要在合同当中进行明确，禁止出现以租代售问题、转租问题等，如果违反合同规定，将会受到相应处罚。此外，针对监管工作可以设立专门的工作小组，定期对集体用地建设租赁住房情况进行监管，明确房屋使用情况，确保租赁性房屋不会出现限制等问题。对于可能会出现的问题，要提前制定预案，这样可以更好应对各类情况。

4.3加强集体与国有土地租赁住房市场统筹规划

集体与国有虽然同为租赁住房，但集体与国家之间属于互相补充不补差的关系，而不是竞争关系。基于此，为实现对集体用地建设租赁住房的合理利用，工作人员对于集体与国有土地租赁住房市场要进行统筹规划，做好住房租赁市场的统筹，工作部门以及工作人员结合目标租房人群进行分流，满足不同人群的需求，这对于集体市场的发展、住房市场压力的缓解能够起到良好促进作用[5]。与此同时，工作人员还可以结合存量客观的集体建设用地量，制定合理的入市的时间与空间，结合人口数量的增减变化情况，以及劳动力流向、劳动力数量，对租赁住房市场进行规划，从而提供合理数量的集体建设用地，强化空间构成，城乡之间也能够优势互补，形成良好竞争关系，这样形成的租赁市场才能实现多层次、全方位。除此之外，工作人员要从长远角度出发，做好集体与国有土地租赁住房关系分析工作，避免市场发展期间出现异常波动，导致土地二次闲置、土地利用率低等问题出现。

结束语：

综上所述，在如今社会快速发展背景下，会存在一系列的人地矛盾问题，这对于社会经济发展与国家发展会产生很大影响。在此背景下，为实现人地矛盾的环节，要合理利用集体用地建设租赁住房，制定科学的规章制度，为集体用地建设租赁住房提供更多便利，防止以租代售等情况出现，为农村土地制度改革工作的落实奠定良好基础。

参考文献：

[1]周艾嘉,邹永洁.职住平衡背景下集体土地租赁住房规划建设策略的思考——以首开乐尚公寓优晟店为例[J].住宅产业,2022(08):20-22+49.

[2]齐昕,刘文刀,陈杰.大城市集体建设用地建设租赁住房的政策演变、最新进展及“瓶颈”[J].经济研究参考,2021(24):28-45.

[3]李海燕,江晓忠,任颖卿.集体经营性建设用地租赁住房项目保护农民权益的思考[J].福建建材,2021(09):103-105.

[4]宋羽,黄新晖.集体用地建设租赁住房项目的开发运营模式比较[J].大众标准化,2021(10):23-25.

[5]陈锴.集体用地建设公共租赁房项目中的探讨和研究[J].中外建筑,2020(06):51-53.