LOFT户型夹层结构的成本管控及案例分析

LOFT户型夹层结构的成本管控及案例分析

常利豪

上海第一测量师事务所有限公司杭州分公司   浙江杭州   311110

近年来随着“类住宅”建筑项目产品的日益成熟，带有夹层的LOFT公寓因其灵活的建筑空间划分、宜居住宜办公及面积小总价低的特点，备受广大消费者的追捧，已然成为建筑领域时尚和潮流的代名词。

摘要：夹层结构 材料选择 经济技术比选

一、LOFT户型的造价管控要点

自2012年以来，随着“类住宅”项目政策调控不断加码，LOFT项目的层高不断刷新下限，开发商和消费者关注的重心转移至夹层结构的成本、厚度及安全等方面。因此，夹层结构的选择是LOFT户型成本管控的重点。

二、LOFT夹层经济技术分析

经济分析

经调研，目前市面上常见的LOFT夹层结构除了传统的现浇板及钢板外，新型节能材料ALC板防火、隔热，高密度水泥纤维压力板质轻、高强，TD-loft超薄夹层系统工期短、成本低，都让LOFT项目成就着更多可能。最后我们汇总了以下五种LOFT夹层结构方案：

植筋+现浇钢筋砼方案：作为传统的施工方案，工艺简单、技术可靠；结构板厚仅约100mm，板底平整，刷漆可直接做天棚，现浇板内可预埋管线，无需开槽。全部湿作业易污染工作面，材料运输不便、工序多、工期长。

钢结构+花纹钢板+吊顶方案：施工速度较现浇板方案快，钢板上细石砼找平为湿作业；含钢量大成本高，钢梁下部做吊顶、钢板上部细石砼找平，整体夹层厚度高达185mm~250mm。

钢结构+ ALC板+吊顶方案：ALC板是一种性能优越的新型建材，具有良好的保温隔热性能、耐久抗冻；干作业施工、速度快，板面可直接刮专用腻子，ALC板吸水性强，不易用于有水房间，不同户型钢梁需根据板材定尺排版施工。某些地区为鼓励新型节能材料的应用，ALC板可计算装配率。

钢结构+水泥压力板+吊顶方案：高密度水泥纤维压力板，质轻、高强，具有优良的防潮、防火性能。干作业施工、可加工及二次装修性能好，板材安装简单方便。施工速度快，整体厚度可压缩至150mm以内。

TD-loft超薄夹层系统方案：采用装配式方法施工，材料运输方便，无湿作业、仅有少量焊接，操作便利施工速度快。可留设机电预埋管及灯具安装槽位，与石膏板吊顶可直接固定连接，省却龙骨费用及占用高度。

以上方案各有优劣，下面以笔者从事项目为例进行成本对比，某项目公寓楼建筑面积约4万㎡，夹层板面积约1.6万㎡，成本分析对比如下

注：从上表对比可见，随着项目体量增加，不同方案夹层结构成本差异愈发明显，因此我们建议在项目前期决策及设计阶段，对夹层结构进行方案比选。

技术分析

这五种夹层方案在技术性能方面各有优缺点，我们从受关注度比较高的夹层板厚、隔声性能、施工周期、后期维护等方面分析如下：

（1）夹层板厚

LOFT项目夹层板的厚度直接影响使用净高及房间的舒适度，对外有政策“限高”硬性要求，促使开发商只能转向内部寻找更薄的夹层结构方案。

以上五种方案，根据房间格局及跨度，钢筋砼现浇板厚度在90~120mm，TD-loft夹层系统的楼板厚度在95~125mm，此两种方案相较其他方案，在层高有限的情况下可以有效提高房间使用净高及舒适度。

（2）隔声性能

钢筋砼现浇板隔声性能最好，钢梁+花纹钢板方案因其上有现浇层，隔声性能次之。ALC板内有大量的微小气孔，具有很好的隔音性能，但由于ALC板没有现浇层，其隔声性能很大程度取决于板与板相连位置的密封措施。而钢梁+水泥压力板方案、TD-LOFT夹层系统方案的隔音主要通过石膏板吊顶、吸音棉等其他措施，才能达到一定的隔音效果。

（3）施工周期

现浇钢筋砼方案为湿作业，材料运输不便，施工完成需要养护至一定强度后方能进行下一道工序，施工速度最慢。

钢梁+花纹钢板方案存在部分湿作业，材料运输有一定的难度，钢材含量大焊接作业多，施工速度较慢。

钢梁+ALC板、钢梁+水泥压力板方案均为干作业施工，大件板材运输需借助操作平台等措施，为减少材料损耗安装前需要事先排版，施工速度较快。

TD-loft夹层系统方案单板自重轻、运输方便，装配式干法施工，仅有少量焊接，施工速度最快。

（4）后期维护

钢筋砼现浇板方案耐久性好，使用年限与主体结构相当。钢梁+花纹钢板、钢梁+ALC板、钢梁+水泥压力板三种方案均采用钢材作为主要承重构件，其结构力学特征与防锈防腐措施紧密相关，根据使用环境不同，后期使用阶段需要进行一定的维护，以保证结构使用安全。TD-LOFT夹层系统的钢板采用高强镀锌波纹钢板，相对常规钢结构耐久性能卓越，使用阶段基本免维护。

三、小结

LOFT项目因其独有的特点及功能，市场需求日趋多样化，项目类型已不局限于商业、办公、住宅等业态，其夹层结构起着“承上启下”的作用。采用装配式施工，成本低、厚度薄、施工周期短，竞争优势明显，可以预见未来装配式夹层结构会是LOFT项目的一种趋势。