城市更新项目投融资模式的研究

城市更新项目投融资模式的研究

韩枫

中交第三公路工程局有限公司

摘要：由于未来城市更新项目范围的不断扩大和拓展，现阶段亟需逐渐形成政府与市场的规范合作体系和框架，强调建立健全的投融资和回报机制，以及政府与市场的有机合作对于推动整体城市更新行动的重要性，并进一步加强双方在投融资和建设运营等具体流程中的协同效应。另外，也要不断探究多元化的运营模式，及时借鉴和总结经验等，这样才能不断提升项目投融资管理成效。

关键词：城市更新项目；项目投融资；投融资模式

引言：

当前背景下，随着我国社会主义市场经济体制的不断深化，我国政府日益重视城市基础设施的建设。城市基础设施建设是支撑城市可持续发展的有力支撑，加强城市基础设施建设，既要加强规划、管理，又要不断优化和提高城市基础设施的质量；只有这样，我们才能探索出更加科学、合理的投融资方式，才能为今后的投融资工作的有序、有效的发展打下坚实的基础。目前，我国城市基建投资和投资的方式多种多样，但在实际运用中，有关部门要从整体上考虑问题，以便探索出一条更为科学的发展之路。

1城市基础设施项目融资与管理现状

我国在探索改革和发展道路的同时，也十分重视城市的发展，特别强调了基础设施的建设。从2014年起，国务院就出台了关于地方政府债务管理的相关改革文件，要求对平台公司的政府融资功能进行取消；明确政府与平台的职责与权力，建立健全的政府金融担保体系。在新的情况下，平台公司与政府在金融功能上的分离使得它们在某种程度上朝着投资责任的方向发生了变化。此外，由于银行和其他金融机构加强了对融资和其他领域的监管，以及对投资风险的控制，使得当地的平台公司很难继续发展。在新的发展条件下，建设工程建设面临着资金困难的问题，这对城市基础设施建设的健康、有序发展是不利的。就我国的城市建设与发展来说，由于我国的改革和开放政策的推进，各地政府投入的资金越来越多，但仅靠政府的一项单独的支持是不够的[1]。从某种意义上说，这对市政基础设施建设的有序进行和顺利进行是不利的。为有效地解决这个问题，促进城市基础设施的有序推进，使我国的城市建设和发展能够更好地适应我国的发展需要。与此同时，各地政府也在大力发展政府平台公司，探索多种融资方式，因为财政政策的积极，货币政策的宽松，导致了许多平台公司的出现，但许多平台公司的制度和管理都不完善。金融风险防范能力差，缺少政府和其他有关部门的支持，对项目融资平台的建设和运行有诸多制约，使其难以有效地提升投资和投资管理的效果。

2城市更新项目投融资模式

2.1平台公司合作模式

这一模式主要是由当地政府旗下的大型土地平台公司和投资商来进行权责划分，当地政府会根据相关的招标程序，将与投资商的投资规模相匹配的国有商业用地注入到旗下的平台公司中，并通过与投资商的权力分工，签署 BT回购协议，确定各自的权利和义务；待工程完成后，平台公司可将土地转让所得收益和相关的回购义务完成。当然，因为这个流程比较复杂，在实际操作中，会涉及到土地的注入和未来的增值，从而给平台公司带来更大的税务风险。

2.2土地储备中心合作方式

这一模式主要是土地储备中心和投资商之间的权力分配，土地的收储、土地的收储、土地的收储、土地的开发、资金的筹集、建设的管理等，这些都是政府的责任[2]。此外，还有一种政府委托方式，那就是地方政府将权力下放给国企，让他们参与到市政建设中来，这就要求政府制定政策，建立健全的投融资激励机制。鼓励投资主体参与市政基建工程，并不断投入资金。目前，我国城市基础设施项目的投融资方式有很多种，其中最重要的是与城市基础设施的类型有关，因此要针对不同的类型，采取适当的投融资方式，以提高其效益。例如，单纯的公共物品的市政基础设施，因为其典型的非排他性和非竞争性性，其终极目标是为整个社会大众服务，因此必须充分考虑其自身的特性，通常都是由政府来承担。要强化政府的宏观职能，承担基建工程的投资、建设和经营[3]。当然，一些地方政府也会采取TOT模式，在规定的时间内，通过招标来进行项目的管理，而中标的人则可以按照国家的政策来进行投资，从而获得利润。但在一段时间内，政府必须将其收回并加以管理。在当前的城市基础设施中，准公共基础设施是最主要的组成部分，在投资方式上往往要兼顾经济效益和社会效益。

2.3BT模式

这一模式主要是由当地政府或者职能部门通过特定的合法途径将某一位投资商作为项目的中标方，而投资商则主要负责项目的融资、建设和管理等方面的工作，当项目竣工验收合格后，由政府或职能部门根据项目的投资规模和投资收益向投资商分期回购的模式。

2.4资金供给方式

这种模式明确了投资方和当地政府的权力，他们负责项目的建设、项目的建设、资金的偿还。这样的投资方式，就是要成立一个项目公司，而不是一个项目，而是一个当地的政府。在工程建设和回购期间，政府和投资方要加大对项目公司基建投资的审核力度，并将投资企业按投资总额的比例进行回购

[4]。

3城市基础设施建设项目投融资模式改进的措施

3.1完善投融资法律体系，营造良好投融资环境

法治是中国国家治理的根本战略。在法制社会的大背景下，一切都需要依法进行，包括城市基础设施的投资和融资。为此，建立和完善我国市政基础设施法律制度已迫在眉睫，各相关部门要结合具体情况，从规划、投资、实施、运行、维护等一系列过程，制定专门的城市基础设施法律法规，明晰各相关部门、企业和个人的责任，规范实施项目过程中的各项行为。建立健全的投融资法律制度，有利于促进工程建设的公平、公正、公开、规范、透明、维护各方利益主体的权益，促进工程建设的顺利进行[5]。与时代发展要求相适应，创造有利的投资与融资环境，有助于企业确定投资与融资的方向，建立更为科学的投资决策机制；确保工程的投融资工作顺利进行，工程质量持续提高，保障人民群众的基本生活需要。另外，在我国城市基建投资和融资方式日益多样化的情况下，政府有关部门需要加强监管，同时还要考虑到在投资和融资过程中存在的问题；提出了一种解决方案，使城市基建投资企业能够健康、稳定地发展，从而提高其整体的投资效益与效率。

3.2明确投融资主体地位，推动融资平台公司转型

伴随着政府的一系列政策和一系列的负面清单文件的出台，金融平台公司的生存环境已经发生了质变，市场化是其发展的必然选择。地方政府可以注入优质资产，授权其实施具有一定营运资金流量的项目，以扩大其资产规模、活水流量、增强自身造血能力；提高信贷等级，进而增强金融实力。做好外部的规划，使项目的收入达到自平衡。要充分运用国家开发银行、农发行等政策性银行贷款、世界银行贷款、地方政府专项债券等；或者，以发行中期票据、企业债券、资产证券化等形式来推进市政基础设施的发展[6]。同时，融资平台公司也可以通过建立以自己为发起人的基础设施建设投资基金，实现整合社会闲散资金、保险资金和各种社会资金，形成一种新型的、双赢的投融资方式。

3.3构建多元化融资体系，创新多样化融资模式

3.3.1不动产投资信托基金（REITs）

根据国家发展改革委关于在基建领域开展房地产投资信托试点的通知，我国基础建设 REITs正式启动。基础设施 REITs具有五个主要优点：一是可以用作项目资金的权益性金融产品，不会给政府带来额外的债务负担；在减轻地方债务负担的同时，还可以降低银行的杠杆作用，防止系统的风险；二是融资时间较长，符合基建工程的建设周期，可以有效地解决工程项目的效益和传统的银行贷款期限不匹配的问题；第三，资产管理是一种积极的经营方式，拥有一支专业的管理队伍，能够有效地提升基础设施资产的运作效率；第四，公开发行的方式可以促进基建领域的市场化改革，扩大投资者的规模，提高市场的流动性；五是为现有的基础设施资产进行盘活，为基础设施的建设和更新提供补充资本[7]。随着基础设施 REITs试点工作的推进，以及项目库的建设，这一模式有望成为我国基建投资的一个主要途径。

3.3.2PPP模式

PPP是一种由政府和社会资本共同投资的方式。我国经过了高速的发展，目前已经步入了一个稳定的、规范的发展时期。PPP是一种以提供产品和服务为起点的特许经营方式，合作伙伴之间的利益共享、风险共担、全程合作，其优势就是事先事先约定好各自的权利和义务，在合作过程中，双方的权利和义务相等会让合作更加顺利；与单个项目相比，合作伙伴能够取得更好的效果，减少政府的财政开支，降低公司的投资风险[8]。因此，可以减少工程建设和运营的费用，提高公共服务的质量。在准商业项目中，特别是在技术含量高的行业， PPP仍是一个有利的选择。

3.3.3“片区开发+项目周边土地注入”的创新模式

在实施此类工程时，可以尝试采用“区域开发+周边土地注入”的方法，以商业用地的价值和经营收入来满足庞大的建设投资需要，达到投资与产出的均衡，目前，这种模式已经在全国范围内进行了不断的探索与创新；比如广州市就探索了轨道交通的投融资模式，通过以土地使用权或股份的形式向轨道交通公司提供轨道交通用地和沿线的经营性用地，从而达到项目投资的平衡。在区域开发的规划中，地方政府还可以探索引入“EOD”的生态环境开发模式，即通过引入周边土地来实现收支平衡，同时也可以尝试将收入更高的项目结合起来，比如城乡供水一体化、矿山开采与交通隧道建设相结合开发、河沙开采配套周边城市市政道路建设等[9]。各级政府在编制区域发展规划时，应首先对储备项目进行梳理，并按经济测算进行分类组合、评估分析，探索以综合现金流量为基础的项目总投入的新型投融资方式。

结束语：

综上所述，城市基础设施建设为城市的持续发展等提供了强大的支持，加强城市基础设施建设，不仅需要不断强化规划管理，而且城市基础设施项目建设的内涵与成效也需要不断的优化和提升，从而探究出更加科学的、适宜的投融资模式。

参考文献：

[1]唐荣婕,李豹. 我国城市更新项目实施模式及资金来源浅析[J]. 中国房地产,2022,(25):38-43.

[2]何子张,郑雅彬. 面向高质量发展的厦门城市更新治理体系构建[J]. 规划师,2022,38(09):40-46.

[3]张慧. 建设单位视角下城市更新项目全生命周期设计管理实践[J]. 建筑设计管理,2022,39(08):42-49.

[4]李勉柯. 新形势下我国城市更新项目融资问题与对策[J]. 财会学习,2022,(13):131-133.

[5]黄志基,韩丹,易成栋,毕添宇,樊正德. 社会网络视角下城市更新治理模式比较与机制优化[J]. 城市发展研究,2022,29(03):15-25.

[6]李晓丹. 新时期城市更新改造项目的融资问题及对策[J]. 长春金融高等专科学校学报,2022,(02):32-36.

[7]王晖. 城市转型发展背景下我国城市更新项目PPP模式研究[J]. 中国市场,2022,(09):24-25.

[8]徐文舸. 我国城市更新投融资模式研究[J]. 贵州财经大学学报,2021,(04):55-64.

[9]王书评,郭菲. 城市老旧小区更新中多主体协同机制的构建[J]. 城市规划学刊,2021,(03):50-57.